timelapse

Доля с реконструкции

Темы в материале

Столичные власти будут брать с девелоперов инфраструктурный сбор.

Чтобы покрыть затраты на сооружение транспортных объектов и инженерии, столичные власти будут брать с инвесторов инфраструктурный сбор. Его придется заплатить всем собственникам недвижимости, желающим заняться ее перепрофилированием и реконструкцией. Размер сбора варьируется от 20 до 60% кадастровой стоимости участка и напрямую зависит от плотности планируемой застройки и ее функции. Больше всех заплатят городу строители жилья: рентабельность таких проектов вне конкуренции.

Ничего нового чиновники не придумали – просто поменяли терминологию. То, что раньше называлось долей города, а потом единовременным платежом за право реализации инвестпроекта, теперь именуется инфраструктурным сбором. Его столичные власти намерены брать с девелоперов, которые собираются заняться реконструкцией собственной недвижимости (для участников земельных аукционов инфраструктурный сбор уже включен в стартовую стоимость лотов). Иными словами, построить на месте бывшего промышленного объекта жилой комплекс или возвести отель вместо административного здания. Таких проектов в Москве большинство. В качестве примера можно, в частности, привести ЖК «Литератор», возводящийся на территории бывшего пивзавода в Хамовниках. Или гостиницу на Страстном бульваре на месте здания «Московских новостей».

Глава департамента городского имущества Владимир Ефимов говорит, что услуга по изменению цели предоставления земельного участка в Москве очень востребована. В прошлом году за ней обратились порядка 200 собственников недвижимости. «От единовременного взноса освобождаются инвесторы, планирующие строительство объектов социальной инфраструктуры и автозаправочных станций площадью до 1 тыс. кв. метров», – напоминает он.

Необходимость инфраструктурного сбора в мэрии объясняют большими расходами на транспортные объекты и инженерию, которые ежегодно несет городской бюджет. Власти стараются переложить часть из них на самих инвесторов (уже введены тарифы на подключение строящихся объектов к тепловым сетям, до конца года будут установлены платежи за подключение к канализации и водоснабжению), однако пока частные и бюджетные инвестиции в эти сферы несопоставимы. По оценкам департамента экономической политики, на каждый квадратный метр недвижимости приходится 24 тыс. рублей инвестиций в инфраструктуру. «Эти затраты несет город», – подчеркивает глава ведомства Максим Решетников. По его словам, инфраструктурный сбор позволит покрыть за счет внебюджетных источников до 50% расходов. Пока Госдума только думает над проектом аналогичного федерального закона, Москва посчитала возможным установить платежи для девелоперов через земельное законодательство, уточняет он.

До недавнего времени единовременный платеж за изменение цели предоставления земельного участка рассчитывался в процентах от его рыночной стоимости. Эта схема была эффективной, но не совсем удобной для инвесторов. «Например, размер платы не мог быть точно предсказан заранее и использован при планировании инвестором своих расходов. Оценка земельного участка, а также проверка отчета СРО (при привлечении оценщиков. – «МП») требует значительных затрат времени. Отсутствует механизм рассрочки таких выплат», – перечисляет заммэра Наталья Сергунина. Поэтому власти решили изменить методику и рассчитывать инфраструктурный сбор в процентах от кадастровой стоимости участка. «Процент определяется в зависимости от плотности планируемой застройки, – поясняет господин Ефимов. – Чем она выше, тем больше нагрузка на инфраструктуру и, соответственно, больше платеж». Так, при плотности до 10 тыс. кв. метров на гектар доплата составит 20% кадастровой стоимости участка, от 10 до 25 тыс. кв. метров на гектар – 25%, от 25 до 35 тыс. кв. метров на гектар – 40%, более 35 тыс. кв. метров на гектар – 60%. При этом для инвесторов жилых комплексов инфраструктурный сбор всегда будет составлять 60%. «Это высокорентабельные объекты, для обеспечения жизнедеятельности которых нужны значительные инфраструктурные вложения», – отмечает Владимир Ефимов. По его словам, подсчитать свои затраты застройщики смогут на сайте департамента городского имущества: там будет создан специальный калькулятор. Если размер единовременного платежа превысит 500 млн рублей, инвестор сможет обратиться в горадминистрацию с просьбой о рассрочке (прежде всю сумму требовалось вносить целиком, из-за чего нередко возникали конфликты и судебные разбирательства с должниками). Максимальный срок рассрочки составляет два года, ежеквартальный платеж не может быть меньше 250 млн рублей. Девелоперы, которые не планируют полностью сносить свои объекты, смогут претендовать на льготу по инфраструктурному сбору. «Но для этого мы должны убедиться, что речь идет о реконструкции, в процессе которой общая площадь увеличится не более чем на 20%», – отмечает господин Ефимов. Он напоминает, что максимальный срок реализации строительных проектов в Москве – 6 лет. Причем, чтобы не было долгостроев, последние два года с застройщиков берутся повышенные земельные платежи.

Для собственников земельных участков расчеты с городом зависят от сроков приватизации. Если площадка под недвижимостью была выкуплена по льготной схеме (т.е. за 20% ее кадастровой стоимости), то за право поменять вид разрешенного использования (например, с промышленного на жилье) придется заплатить оставшиеся 80%. «Льготная схема выкупа действовала до июля 2012 года, – напоминает Владимир Ефимов. – Все, кто приватизировал земельные участки после этого срока, согласно действующему законодательству не вносят никаких доплат. Все, что им требуется, это разработать ГПЗУ с технико-экономическими показателями нового строительства и утвердить их на Градостроительно-земельной комиссии».