timelapse

Портал Стройкомплекса Москвы: Новая жизнь старого дома

Темы в материале

В Москве в настоящее время проводится комплексная реконструкция районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения. На месте старого некомфортного жилья вырастают современные жилые дома с квартирами удобной планировки.


Пример пятиэтажки несносимой серии.

На сегодня в городе остается демонтировать 311 домов так называемых сносимых серий. Основную часть программы сноса планируется завершить до конца 2016 года, оставшиеся 42 пятиэтажных дома будут демонтированы в 2017 году.

Старение жилого фонда неизбежно, поэтому многие дома даже несносимых серий уже сейчас требуют капитального ремонта или модернизации. Варианты обновления московского жилого фонда с участием инвесторов обсудили участники конференции «О ходе реализации пилотного проекта реконструкции многоквартирных жилых домов (несносимых серий)», организованной Ассоциацией инвесторов Москвы в рамках 29-й Международной выставки российской и зарубежной недвижимости «ДОМЭКСПО».

В частности, были представлены два варианта реновации жилой застройки, которые уже реализуются в Москве.

Реконструкция силами жителей


Проект реконструкции дома 32 по улице Мишина.

Полувековой кирпичный четырехэтажный дом в Савеловском районе по адресу: улица Мишина, дом 32 стал известен всей Москве. Жители дома решились на реконструкцию здания, чтобы улучшить свои жилищные условия.

Эксперимент предполагает надстройку жилого дома четырьмя этажами и мансардой. Новаторский проект планируется реализовать в течение полутора лет без отселения жильцов.

Дом, построенный в 1958 году, рассчитан на 16 квартир. После надстройки четырех новых этажей и мансарды в здании будет обустроено 30 новых квартир, большая часть из них отойдет нынешним жителям дома, часть планируется продать.


Председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков.

По словам председателя ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренкова, финансируют строительство только те жильцы дома, которым отойдут новые квартиры в надстройке. Остальные поддерживают реконструкцию, потому что в ходе реализации проекта их квартиры расширятся за счет дополнительных площадей. И эти квадратные метры они получат бесплатно.

Общая площадь надстройки составит порядка 2,2 тыс. кв. метров. Строить новые этажи предполагается на несущих пилонах, что исключит дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома. Вместе с опорами появятся пристраиваемые лоджии, эркеры, лифтовые шахты, во всех квартирах будет увеличена площадь кухонь.

Прежде чем приступить к реализации проекта, члены ТСЖ «Мишина-32» просчитали экономическую целесообразность такого способа расширения жилой площади, заказали на собственные средства проект в Московском научно-исследовательском и проектном институте типологии (ГУП МНИИТЭП) и начали процедуры согласования работ. На этом, самом трудном, этапе к эксперименту подключился Стройкомплекс Москвы в лице Департамента градостроительной политики. Благодаря вмешательству ведомства были решены земельно-имущественные отношения, а также проведена процедура согласования всех стадий проектных и строительных работ.

Проект также предусматривает строительство двухуровневого подземного гаража-стоянки на 40 машиномест рядом с домом, устройство площадок для отдыха на крыше подземного паркинга и озеленение всей придомовой территории.

Проект прошел экспертизу и государственную регистрацию, получено и разрешение на строительство.

Реконструкция за счет инвестора


Архитектор, почетный строитель Москвы Алексей Кротов.

О возможности реновации пятиэтажного дома несносимой серии с выгодой для инвестора рассказал архитектор Алексей Кротов, руководитель собственной мастерской.

Эксперимент проводился по заказу правительства Москвы в 2001 году по адресу: Химкинский бульвар, д. 4. Был реконструирован дом, имеющий несущие продольные стены, срок службы которого был рассчитан на 125 лет. «В ходе реконструкции мы в 2,2 раза увеличили общую площадь жилого дома, которая изначально составляла 4,4 тысячи квадратных метров. Было надстроено четыре этажа», - рассказал архитектор.

Несущей частью для надстройки стали пилоны по всему периметру здания, устроенные на буронабивных сваях.

Реконструкция проводилась с отселением жителей в новые дома, поэтому архитекторы перепланировали старую часть здания таким образом, чтобы все квартиры удовлетворяли современным требованиям. 80% бывшей пятиэтажки занимали двухкомнатные квартиры площадью от 42 до 44 кв. метров.

На этих площадях были размещены однокомнатные квартиры по современным нормативам 18 «квадратов» на человека. Площадь кухонь в них увеличилась с пяти до 9 - 10 метров, гостиная перестала быть смежной с кухней, а санузлы в двух-, трехкомнатных квартирах стали раздельными.

Автор проекта объяснил, что пришлось «срезать» балконы в доме, зато в обновленной пятиэтажке появились лоджии и лифты.

«Единственное, чего не удалось сделать - это повысить высоту этажа в старой части здания, она как была 2,5 метра, так и осталась на этом уровне. Зато сверху мы получили современный ширококорпусный жилой дом», - сказал Алексей Кротов.

В новой части здания обустроены абсолютно современные квартиры, а на двух последних этажах были размещены даже двухуровневые жилые площади.

Реконструкция с надстройкой дома № 4 по Химкинскому бульвару.


До реконструкции.

После реконструкции.

В ходе эксперимента по реконструкции несносимой пятиэтажки удалось сэкономить 30% от стоимости строительства девятиэтажного жилого дома. «Пять этажей у нас уже было, поэтому мы сэкономили 50% строительных материалов в виде перекрытий, стен и лестниц. Такая экономия позволила нам добиться самой низкой стоимости строительства в тот период», - объяснил архитектор.

Он рассказал, что эксперимент проводился с участием инвестора при условии, что 30% квартир на нижних этажах будут переданы городу.

Квартиры в обновленном доме раскупили еще во время строительства, а жители близлежащих домов интересовались, будут ли их жилые дома реконструировать таким же образом. Но эксперимент по реновации застройки на Химкинском бульваре заморозили.

Тем не менее авторы проекта пытались перенести свой опыт в регионы, рассказал Алексей Кротов. Аналогичные проекты были разработаны для грядущей реконструкции четырехэтажных домов в Пензе и трехэтажных в Вологде.

 

 Проекты реконструкции домов в Пензе и Вологде.


 

 

«Дорожная карта» для обновления жилого фонда

По словам начальника Управления координации реализации Генерального плана Департамента градостроительной политики Москвы Юрия Филипенко, в столице жилой сегмент, требующий обновления, составляет 30 миллионов квадратных метров.

«Через три года мы завершаем программу сноса домов сносимых серий, осталось демонтировать 1,2 миллиона квадратных метров - с этим все понятно. Но встает вопрос, что делать дальше с так называемыми несносимыми сериями? Мы сейчас отрабатываем варианты», - заявил Юрий Филипенко.

Он сообщил, что Стройкомплекс готовит методические рекомендации по разработке проектной документации для реконструкции жилых домов несносимых серий с надстройкой верхних этажей. Документ может быть утвержден на правительственном уровне до конца года.

«Разрабатываемые рекомендации - это так называемая «дорожная карта», которая позволит собственникам или инвесторам-застройщикам провести реконструкцию «от и до». В рекомендациях есть проект комплекта необходимых документов, справки. Тот путь согласований, что жители дома на улице Мишина прошли за семь лет, отражен в подробных рекомендациях», - рассказал Юрий Филипенко.

Как отметил президент Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) Борис Фролов, 50% всего жилого фонда Москвы по тем или иным причинам (по состоянию несущих конструкций, отсталости конструктивных и планировочных решений) требует модернизации.

Тему модернизации существующего жилого фонда члены ассоциации подняли в год создания объединения - 20 лет назад. Уже тогда они призывали к реформированию существующего жилья. Но все эти годы дальше разговоров дело не шло. Первые шаги начали делать жители Мишина, 32. Кто следующий?