Счастливого Нового года и Рождества!
timelapse
Все темы

Проторенной дорогой

Темы в материале

Александр Плутник, заместитель генерального директора РЖД по вопросам корпоративного управления дочерними и зависимыми обществами и имуществом

Мы ожидаем подготовки механизмов действия нового закона о комплексном развитии территорий (КРТ) для запуска проектов редевелопмента грузовых дворов в мегаполисах по примеру Рижского грузового двора в Москве. Уже сегодня понятно, что в случае проработки алгоритма, позволяющего вовлекать эти территории в градостроительные проекты, масштабировать эту работу можно очень быстро. Как минимум на все столичные города субъектов РФ. Надеюсь, что в этом году все будет подготовлено.

Федеральный закон о комплексном развитии территорий во многом опирается на московский опыт

На протяжении всех последних лет градостроительная политика Москвы направлена на создание максимально комфортных условий для жизни, работы и отдыха. Программы пространственного развития территорий подразумевают формирование совершенно нового городского ландшафта, ориентированного на человека. Запущенный в начале этого года механизм комплексного развития территорий (КРТ) фактически распространяет эти подходы на субъекты Российской Федерации с их региональными особенностями. Неудивительно, что именно в Москве началась реализация первого в стране проекта КРТ.

КРТ и "ржавый пояс" города

Несмотря на плотную застройку, в Москве по-прежнему сохранились огромные территории промышленных зон, которые занимают тысячи гектаров и практически не используются. Большинство предприятий прекратили производство много лет назад, их территории превратились в склады и свалки. За последние три года столичные власти провели обследование всех территорий промзон Москвы общей площадью 14,8 тыс. га и выяснили, что больше трети из них потенциально пригодны для формирования современной комфортной застройки. Принцип сбалансированного развития таких площадок дает возможность обеспечить горожан дополнительными жилыми площадями, объектами соцкультбыта, дорогами и парковками. Теперь, руководствуясь этими принципами, но уже с помощью проектов КРТ, планируется продолжить работу по преобразованию старых заброшенных промзон и создать рядом с растущими жилыми кварталами инновационные производства с развитой инфраструктурой.

Реновация жилья по-московски

Программа реновации жилищного фонда Москвы была утверждена летом 2017 года. Она предусматривает расселение жильцов более 350 тыс. квартир общей площадью примерно 16 млн кв. метров, в которых проживают около 1 млн москвичей. Непосредственно для их расселения из морально устаревшего жилого фонда необходимо построить порядка 22 млн кв. метров жилья, всего на этих площадках возведут около 45 млн кв. метров недвижимости, в том числе более 5 млн "квадратов" школ, поликлиник и детских садов. Кроме того, только по утвержденным на сегодня проектам планировок в кварталах реновации предполагается построить более 40 спортивных объектов и сооружений.

Формирование полноценных кварталов, с одной стороны, повысит качество жизни в городе, с другой - избавит москвичей от излишних поездок и тем самым снизит загруженность общественного транспорта и дорог. Как пояснил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев, любой район, где выполняется программа реновации, подвергается комплексному развитию. "Мы строим не только жилые дома, а полностью всю инфраструктуру: транспортные, социальные и бизнес-объекты. Поэтому можно смело говорить о том, что сама программа реновации является первым шагом в комплексном развитии территории. Реновация - это не только жилой фонд, это полноценная трансформация ландшафта города", - заявил Бочкарев.

Однако при этом стоит отметить, что вступление в силу федерального закона о комплексном развитии территорий не приведет к корректировке столичной программы реновации. Сегодня московская программа основывается на постановлениях городского правительства, принятых еще в 2017 году, и применение каких-либо других законов для ее выполнения не предусматривается.

Приоритеты новых округов

Еще в 2012 году при проведении международного конкурса на разработку концепции развития Московской агломерации одним из приоритетов был обозначен принцип комплексного подхода к обустройству новых округов. Так, при застройке ставятся задачи формирования благоприятных условий жизни и обеспечения экологической безопасности, полицентричного развития территорий, сохранения культурно-исторического наследия и уникальности природно-ландшафтных особенностей, создания экологического каркаса, а также развития всех видов современных транспортных и инженерных инфраструктур. Не менее важно и соблюдение принципа сбалансированного подхода к использованию территорий, то есть одновременного возведения жилья, мест приложения труда, социальных объектов и инфраструктуры развлечений.

"С момента присоединения к Москве восемь лет назад территорий новых округов эти районы сильно изменились. Здесь активно строят дороги, появляются станции метро, реконструируются железнодорожные магистрали, создаются новые жилые кварталы со всей необходимой социальной инфраструктурой", - рассказал глава департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин.

Необходимо отметить, что активное развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры повышает интерес к проектам строительства жилья. При этом новая Москва остается единственной территорией города, где возводятся все виды жилой недвижимости: многоэтажки, таунхаусы и коттеджи, а цены отвечают запросам как эконом-, так и бизнес-класса. "Все это привело к тому, что количество москвичей, которые приобретают квартиры в ТиНАО, ежегодно возрастает. Так, если в 2013 году их было всего 18% от общего числа покупателей, то сегодня уже 63%. Это означает, что новая Москва вызывает интерес не только у приезжающих в Московский регион, но и у самих горожан", - пояснил Владимир Жидкин.

Пионеры КРТ

Еще летом прошлого года правительство Москвы и компания "РГ-Де- велопмент" подписали первый в России договор о КРТ. Инвестор вложит около 14 млрд рублей в развитие бывшей промзоны "Октябрьское поле", на месте которой появятся современный технопарк, жилье и социальные объекты. При этом комплексный подход к застройке территорий позволит создать максимально комфортные и благоприятные условия для жизни в мегаполисе.

В результате редевелопмента промзоны горожане получат дополнительные преимущества: объекты социальной сферы, обновленные дороги, благоустроенные дворы и озеленение, а после окончания строительства бывшая промзона преобразится и станет полноценной частью района Щукино. Например, уже сегодня очевидно, что запланированное обновление и возведение новых зданий для НИЦ "Курчатовский институт" создадут для его сотрудников комфортные условия труда. "Для нас большая честь стать первыми, с кем правительство Москвы подписало договор о КРТ. Этот механизм позволяет решить сразу несколько задач. Для властей это возможность редевелопмента заброшенных участков и обеспечения жителей новыми рабочими местами, причем с привлечением частных инвестиций. Для девелоперов это решение проблемы дефицита площадок в старых границах Москвы, а для жителей столицы - обновление районов, появление новой инфраструктуры и мест приложения труда", - отметила генеральный директор "РГ-Девелопмент" Татьяна Тихонова.

Работы на территории бывшей промзоны "Октябрьское поле" ведут поэтапно: первые четыре дома и детский сад ввели в эксплуатацию в 2017 году. В конце прошлого года было получено разрешение на ввод в эксплуатацию двух жилых домов и детского сада, а уже в 2021-м планируется завершить строительство еще двух корпусов более чем для тысячи семей, а также детского сада.

В целом договор КРТ рассчитан на шесть лет, но девелопер предполагает завершить строительство запланированных объектов до 2024 года. Компании предстоит возвести еще около 200 тыс. кв. метров недвижимости. Это жилые дома с размещенными на первых этажах объектами инфраструктуры, поликлиника, школа и два детских сада, что позволит создать на территории бывшей промзоны 500 рабочих мест.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

"КАКИЕ ЗАДАЧИ ПОЗВОЛЯЮТ РЕШИТЬ МЕХАНИЗМ КРТ?"

Роман Сычев, вице-президент ГК "Инград":

Будущее - за сбалансированным и комплексным развитием территорий. И от того, как власти города видят это развитие и каким образом будет выстраивать политику, зависит очень многое. Благодаря совместной работе власти и бизнеса Москва уже прирастает продуманной и качественной инфраструктурой. Наша компания развивает проекты по принципу "центр там, где я". Так, совместно с городом нами реализуется масштабный проект на Симоновской набережной. Он включает строительство двух ЖК - FORIVER и RiverSky, реконструкцию спортивного кластера, включая стадион "Торпедо" им. Эдуарда Стрельцова, развитие транспортной и другой инфраструктуры, а также благоустройство самой набережной. Город проведет здесь дорогу к кварталам "Инграда" по Симоновской набережной, а компания профинансирует разработку участка УДС, возведет детские сады и спортивные зоны.

Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development:

Комплексное развитие территории (КРТ) - это новый вектор в реализации масштабных проектов по формированию общественно-жилых кластеров, который позволяет решать не только задачи по улучшению качества городской среды и внешнего облика города, но и повышать эффективность использования территорий. Анализ современных тенденций в градостроительстве и опыт в формировании общественных пространств помог нам в создании проекта застройки "Новый Зеленоград", реализуемого с помощью механизма КРТ. Его площадь составляет 92 га, более 55 га из которых отведено под благоустройство, социальную и коммерческую инфраструктуру. Такие масштабы требуют от девелопера высокого профессионализма и пристального внимания как к потребностям жителей, так и к изменчивому рынку недвижимости.

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):

Среди мер поддержки строительной отрасли, которые нужно проработать в ближайшее время, следует выделить совершенствование законодательства о территориальном планировании и комплексном развитии территорий. Сегодня на тех территориях, где есть стабильный спрос на жилье, все застройщики наблюдают дефицит земельного ресурса.

Это заставляет города развиваться не интенсивно, а экстенсивно, вширь. Тем самым расширяются городские границы, увеличивается нагрузка на инженерную и транспортную инфраструктуру, что приводит к деформации среды. Проработка механизмов освоения городской обжитой застройки, где уже создана вся инфраструктура, станет по-настоящему действенной мерой.

Артем Столяр, генеральный директор агентства недвижимости "Семейный дом":

Концепция комплексного развития территорий городских районов подразумевает решение задачи по обновлению жилого фонда с учетом обязательного ввода социальной инфраструктуры. Сегодня для горожанина, ищущего варианты для проживания, неважно, идет речь о столице или нет, вопрос шагового доступа к социальным объектам - один из самых актуальных. Все больше покупателей обращают внимание на социальную инфраструктуру района и жилого комплекса в частности. Однако многие застройщики возводят социальные объекты только после завершения строительства жилых корпусов. Этот подход в корне неверный. Важно сразу обеспечивать строящееся жилье необходимой социальной инфраструктурой и возводить ее одновременно с жилыми домами.

Дмитрий Цветов, Директор по развитию ГК "А101":

В Москве и других городах-миллионниках почти не осталось площадок под масштабные девелоперские проекты, которые могут создать современную и связанную городскую среду со сбалансированным набором функций, включая сервисную и рекреационную.

Механизм КРТ позволяет использовать для этого депрессивные городские территории - недействующие промзоны, ветхие жилые кварталы, заброшенные участки и т.п. Посредством редевелопмента неэффективно использующиеся территории могут быть вовлечены в экономическую и социальную жизнь города, там будут формироваться новые рабочие места, налоговая база, появляться новые городские функции.

В связи с этим механизм КРТ позволит собственникам вовлеченных участков повысить рыночную стоимость своей земли.

Татьяна Тихонова, генеральный директор компании "РГ-Девелопмент":

Мы первыми на столичном рынке стали заниматься проектами КРТ. Договор КРТ позволяет обеспечить баланс интересов города и инвестора при застройке больших территорий и реализации масштабных проектов строительства. Инвестор получает облегченный вариант согласования граддокументации, а город решает задачу гармоничного развития жилой среды. Если на площадке КРТ имеется несколько собственников и землепользователей, то через договор происходит увязка тех вопросов, которые в одиночку решить нельзя. К примеру, когда мы приступили к реорганизации части промзоны № 41, там можно было разместить жилые комплексы с минимальным набором социальных функций. А на участке КРТ мы построим школу, поликлинику, детские сады, создадим новые рабочие места, зоны отдыха, то есть сформируем по-настоящему полноценный квартал для жизни людей.

Анна Вальман