timelapse

Транспортный коллапс отменяется

Неоспоримый факт: градостроительная политика властей изменилась. Столица отказалась от части проектов, чтобы не увеличивать плотность застройки. Вместе с тем "зеленый свет" дан дорожно-транспортному строительству и социально значимым объектам. К чему привели изменения в градполитике властей, и что ожидать участникам рынка в этом году, проанализировал корреспондент "Строительного мира".

От уплотнения – к разуплотнению

Политика прежних городских властей практически никак не ограничивала застройку. Как следствие, в столице как грибы после дождя росли жилые многоэтажки (по 5 млн кв. м ежегодно) и торгово-офисные центры (свыше 1 млн кв. м в год). В результате, по словам мэра столицы Сергея Собянина, произошел перекос в развитии города. Плотность застройки Москвы в два-три раза превышает большинство европейских столиц. Дабы не усугубить ситуацию, городские власти приняли решение пересмотреть ранее заключенные инвестиционные контракты.

В общей сложности мэрия отказалась от строительства 8,2 млн кв. м (около 30%) недвижимости, сообщалось на коллегии стройкомплекса в феврале этого года. Как считает Сергей Собянин, реализация этих контрактов означала бы дальнейшее уплотнение городской среды и ухудшение транспортной ситуации. Вместе с тем продлены контракты общей мощностью 14,7 млн кв. м (около 70%). В основном это начатые стройки, где инвесторы вложили немало средств.

Сложная ситуация сложилась в центре города, где выданы разрешения на строительство 5,8 млн кв. м недвижимости. С одной стороны, город не должен допустить уплотнения центра, пояснил на коллегии заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. С другой - инвесторы вложили серьезные средства и получили законные разрешения на строительство. Найти баланс интересов между населением, инвесторами и городом – задача, которую решает стройкомплекс. В прошлом году в ЦАО отменили строительство 1,1 млн кв. м площадей. Еще 700 тыс. кв. м недвижимости решили перепрофилировать. Вместо офисных и торговых центров появятся гостиницы и жилые комплексы. В отношении территорий за пределами Садового кольца практика перепрофилирования также широко применяется. Марат Хуснуллин привел два примера. На Рязанском проспекте, 101 планировалось строительство торгового комплекса площадью 60 тыс. кв. м. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) отменила проект, предложив построить на этом месте транспортно-пересадочный узел. На Профсоюзной улице, 156, рядом со станцией метро «Теплый стан», также намечался торговый комплекс площадью в два раза больше – 120 тыс. кв. м. Комиссия вынесла решение: с учетом сложной транспортной ситуации у метро «Теплый стан» соорудить ТПУ.

В текущем году ГЗК планирует завершить ревизию инвестконтрактов: предстоит рассмотреть еще 600 проектов, рассказал Марат Хуснуллин. В дальнейшем «добро» получат те проекты, которые улучшают комфортность проживания в городе, но не увеличивают плотность застройки.

Действия властей по пересмотру инвестконтрактов строительное сообщество восприняло по-разному. В компании «Сити-XXI век» считают, что ревизия позволила провести переоценку строительных проектов с точки зрения действительных нужд города и повышения их социальной значимости. В «Квартал Эстейт» отмечают, что угроза отзыва разрешения на строительство или расторжения контракта заставит компании более интенсивно разрабатывать имеющиеся проекты и при этом не брать на себя заведомо невыполнимых обязательств. Другие игроки рынка полагают, что это решение чревато снижением инвестиционной привлекательности строительного сектора.

А был ли спад?

Разговоры о том, что объемы ввода недвижимости в Москве сократились, велись весь прошлый год. Однако как обстоят дела на самом деле? Всего по итогам года в столице введено в эксплуатацию 7 млн кв. м различной недвижимости (на 1 млн кв. м больше, чем в 2010 г.), сообщил Сергей Собянин. Среди приоритетных направлений по-прежнему остается строительство жилья. Если в 2010 году введено в эксплуатацию 1,76 млн кв. м жилой недвижимости, то в прошлом, 2011-м, – 2,1 млн кв. м. Больше, чем в предыдущие годы, построено социальных объектов. Это физкультурно-оздоровительные комплексы, больницы, гостиницы, объекты культуры. Увеличились объемы парковок: в общей сложности за минувший год введено 72 326 машиномест, что более чем в два раза больше по сравнению с 2010 годом (33 304 машиноместа).

В городе развернуто масштабное строительство транспортной инфраструктуры: построено 79 км дорог. Для сравнения: в 2010-м – 41 км. Открыто движение по развязке Вешняки-Люберцы, второму выезду из района Куркино на МКАД, мосту через Москва-реку на Ленинградском шоссе, завершена реконструкция Звенигородского шоссе, начались работы на первых вылетных магистралях – Варшавском и Каширском шоссе. Однако говорить о существенном улучшении транспортной ситуации пока рано. Стало легче лишь на отдельных участках магистралей, где появились новые развязки и исчезли светофоры. Эксперты предлагают подождать, когда завершится реконструкция всех 19 вылетных магистралей. По расчетам, после реконструкции пропускная способность магистралей увеличится на 20 - 30%.

Три новые станции – «Борисово», «Шипиловская» и «Зябликово», открытые в декабре прошлого года, - стали первыми пусковыми объектами новой программы метростроения, рассчитанной до 2020 года. Всего до 2015 года планируется построить 75 км линий подземки, а до 2020 года – 120 км, что увеличит протяженность московского метро на 40%. Чтобы реализовать амбициозные планы по метро и дорожно-транспортной инфраструктуре, нужны кадры, а их пока не хватает. В стройкомплексе планируют приглашать в Москву специалистов-транспортников со всей России.

Вместе с тем аналитики указывают, что с дефицитом новых квадратных метров, особенно в сегменте эконом-класса, столица всё равно столкнется, и произойдет это уже в скором времени. Некоторые столичные застройщики в связи с ограничениями переориентировали свою деятельность в города ближайшего Подмосковья. В руководстве города не согласны с такой оценкой событий. Власти Москвы собираются возвести в 2012 г. порядка 2,5 млн кв. м жилья, в том числе только за счет городского бюджета почти 530 тыс. квадратов, говорит Марат Хуснуллин. В столице на сегодняшний день всего выдано разрешений на строительство почти на 28 млн кв. м недвижимости! Поэтому разговоры о том, что объемы падают, беспочвенны, подчеркивает глава стройкомплекса.

Земли под застройку

На каких территориях будут появляться новостройки? Судя по целям, заявленным в госпрограмме «Жилище», основные территории под будущую застройку – кварталы с ветхим жилым фондом. Кроме того, планируется завершить реализацию ранее начатых инвестконтрактов, создать цивилизованный рынок найма и аренды жилья (возрождение идеи «доходных домов»).

В 2011 году городские власти занимались переосмыслением программы сноса и реконструкции кварталов. Ранее после сноса ветхих зданий вырастало в три раза больше новостроек, в результате районы переуплотнялись. Кроме того, город затрачивал дополнительные средства на переселение граждан, создание инфраструктуры. В итоге затраты столичной мэрии оказывались выше доли, которую она получала в результате реализации контракта.

Сегодня в горадминистрации считают неэффективным реконструировать кварталы по старым правилам, так как это может привести к полному транспортному коллапсу. По данным мэрии, при преобразовании районов соотношение площади сносимого жилья к площади строящегося должно быть 1/1,5 - 2. Идеальный же вариант, когда в квартале можно снести три пятиэтажки и построить один равный им по площади дом, который будет красивее и технически совершеннее. А на части освободившейся территории под снесенными зданиями разместить детские площадки и устроить зеленые насаждения. Сами инвесторы отмечают, что хотели бы участвовать в программе на условиях разделения построенных площадей: 70/30 (больше инвестору) или 50/50, если это центр города. Если же город возьмет на себя затраты по обеспечению участков инженерными коммуникациями, то и жилья может взять себе больше.

Сейчас власти ищут приемлемую форму работы с инвесторами. Одновременно эксперты внимательно изучают программу по каждому кварталу, чтобы реализовать ее без ущерба для транспортной составляющей.

Ставка делается и на массовую жилую застройку. В отличие от прежних районов комплексной застройки (Кожухово, Южное Бутово, Северный), новые районы будут создаваться с рабочими местами. Это позволит исключить маятниковую миграцию населения. Одной из первых изменили концепцию застройки района Некрасовка (бывшие Люберецкие поля). В прошлом году в новую Некрасовку заселилось 12 тыс. жителей. Квартиры получают очередники, молодые семьи, полицейские. В Некрасовку переезжают и пострадавшие соинвесторы 11-го мкр Южного Тушино. В настоящее время одобрено предложение сформировать рядом с Некрасовкой инновационно-внедренческую зону «Руднево» с высокотехнологическими предприятиями, а также построить крупный технопарк. По расчетам, планируется создать около 15 тыс. рабочих мест.

Один из московских девелоперов поддерживает идею: если рабочие места будут размещаться в районах массовой застройки, это существенно улучшит транспортную ситуацию в городе. При реконструкции кварталов также неплохо создавать поблизости рабочие места, за исключением промышленных производств. Это значительно бы снижало трафик населения по транспортным магистралям и повышало коммерческую привлекательность жилья.

Большим потенциалом развития обладают и территории промышленных зон. Социологические опросы показывают, что их реорганизацию поддерживает большинство москвичей. Весной прошлого года власти обнародовали планы по реконструкции 86 промышленных территорий площадью 6,6 тыс. га, для которых намечалось разработать проекты планировок. Осенью прошли конкурсы на подготовку проектов планировок участков промзон «Кунцево» площадью 37,8 га, «Коровино» (190,3 га), «Прожектор» (64,7 га) и других. В техзаданиях указывалось, что разработчик проекта должен проанализировать и оценить существующее состояние территории, определить тенденции ее развития, внести предложения по планировке с учетом прогнозируемой численности жителей. Одно из обязательных условий к исполнителю – внести предложения по развитию транспортной инфраструктуры, а также инженерно-технического обеспечения территории. Разработку проектов планировок московских промзон планируется завершить в 2012 - 2013 годах.

В качестве наиболее комфортной плотности застройки для многоэтажных жилых районов на месте бывших промзон специалисты называют диапазон 7 - 15 тыс. кв. м на один гектар (сегодня плотность застройки в столице в среднем 25 тыс. кв. м на гектар). Исходя из данных нормативов, на 6,6 тыс. га промышленных зон можно построить от 46 до 99 млн кв. м различной недвижимости без учета присоединенных территорий.

В целом аналитики сходятся во мнении, что направление новой градполитики Москвы правильное. Ограничения на застройку нужно было ввести давно... Несмотря на все сложности большинство крупных компаний адаптировалось к новым правилам игры, делают вывод специалисты. Одновременно необходимо продолжить административную реформу в строительстве, сосредоточив внимание на оптимизации процедуры подключения новых объектов к инженерным сетям, а также заключении долгосрочных отношений с крупными девелоперами и регулировании цен на рынке строительных материалов.

К сведению

В 2012 году на развитие транспортной системы Москвы выделена беспрецедентная сумма – 162,3 млрд руб. В том числе на строительство дорог и развитие улично-дорожной сети – 78,5 млрд руб. Планируется ввести в эксплуатацию 48,8 км дорог, 17 мостов и эстакад, 50 пешеходных переходов.