timelapse

В продаже – 39 тысяч квартир. Скидки до 15%

Темы в материале

Итоги первого полугодия на строительном рынке Москвы оказались в рамках прогнозных.

Итоги первого полугодия 2016 года наглядно продемонстрировали, что не так страшен кризис, как многие опасались. Хотя ввод недвижимости по сравнению с 2015 годом действительно уменьшился, сокращение не вышло за рамки прогнозных показателей, а ряд застройщиков вообще не заметил снижения деловой активности или падения интереса к своим проектам. По их данным, сейчас ситуация на рынке даже лучше, чем год назад.

В первом полугодии 2016 года в Москве сдали в эксплуатацию 3,3 млн кв. метров недвижимости, из них 1,33 млн кв. метров жилья. Показатели хуже, чем год назад, когда жилых корпусов было построено 1,83 млн кв. метров (сокращение на 27,3%), а всего площадей – около 4 млн кв. метров (минус 17,5%). Но столичные власти это не пугает. Итоговые показатели оказались даже лучше прогнозных, на которые опирались в начале года. Тогда на волне общей паники, вызванной обвальным снижением цен на нефть, казалось, что рынок не выдержит свалившихся на него испытаний и рухнет даже при условии поддержки со стороны государства. Но, как говорится, у страха глаза велики. Застройщики не только выстояли, но и порадовали чиновников своей активностью.

По словам главы департамента градостроительной политики Сергея Лёвкина, план по вводу недвижимости в первом полугодии 2016 года выполнен на 100%. Причем по жилью новая Москва уверенно обгоняет старую: там построено 0,73 млн кв. метров новостроек против 0,6 млн кв. метров в границах МКАД. «О сокращении некорректно говорить еще и потому, что прошлый год, особенно первая его половина, оказался рекордным по вводу жилья. Так повлиял на отрасль финансовый кризис конца 2014 года: многие строители заморозили все работы, и пик сдачи объектов пришелся на начало прошлого года», – отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По данным московского стройкомплекса, на стадии строительства сейчас находится 36 млн кв. метров недвижимости различного назначения. Этого ресурса должно хватить как минимум на четыре года, если темпы ввода не снизятся и строители ежегодно будут сдавать в эксплуатацию по 9 млн кв. метров. На долю жилья в этом объеме приходится две трети, или около 24 млн кв. метров. С учетом ежегодного ввода в районе 3,5 млн кв. метров (а больше в последнее время не строят) запаса уже реализуемых проектов хватит как минимум на шесть лет. При этом все большее количество жилых корпусов возводится на территории столичных промзон, где можно смело замахиваться на комплексную застройку площадью 200–400 тыс. кв. метров. Если в 2015 году доля таких объектов не превышала 27% от общего объема предложения, то сейчас она достигла 42%. По данным компании Est-a-Tet, в конце первого полугодия 2016 года в городских промзонах строился 51 ЖК суммарной площадью 1,14 млн. кв. метров.

В мэрии, в свою очередь, подчеркивают, что девелоперы не только не снижают строительной активности, но и обращаются за согласованием новых проектов. По словам главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, только в I квартале этого года разрешений на строительство было выдано на 30% больше, чем за тот же период прошлого, – на 3,75 млн кв. метров. В свою очередь, в Москомстройинвесте сообщили, что по итогам полугодия инвесторы оформили ГПЗУ для строительства жилья общей площадью 6,3 млн кв. метров. Для сравнения: за первые шесть месяцев прошлого года этот показатель составил 5,3 млн кв. метров.

«Многие владельцы участков оформляют разрешения, чтобы продать их или заложить под кредиты в банке уже как строительные проекты», – объясняют в стройкомплексе. По данным CBRE, с января по июнь 2016 года сумма сделок по покупке проектов, предусматривающих строительство жилья в Москве, достигла 485 млн долларов. Это почти на четверть больше, чем за весь 2015 год, когда этот показатель составил 392 млн долларов. «Девелоперы не просто интересуются проектами на рынке жилья, растущий спрос подтверждается реальными сделками», – делают вывод эксперты.

Естественно, подобной активности не наблюдалось бы, если бы застройщики не видели интереса к своим продуктам со стороны покупателей. Снижение цен и господдержка ипотеки вновь вдохнули жизнь в, казалось бы, уже окончательно исчерпавший себя платежеспособный спрос. В управлении Росреестра по Москве продолжают регистрировать увеличение числа сделок: в июне 2016 года их было зарегистрировано 11 144 – по сравнению с маем показатель вырос на 4,2%, в годовом выражении – на 33,1%. Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) за тот же месяц тоже выросло на 10,3% – до 2737. (Если сравнивать с июнем 2015-го, то это на 92,3% больше.) Кроме того, в июне московский Росреестр зарегистрировал 3459 ипотечных сделок. Показатель снизился на 4,8% относительно мая, но вырос на 24% по сравнению с июнем прошлого года.

Ряд застройщиков утверждают, что сейчас квартиры у них продаются даже лучше, чем в прошлом году. Например, «Метриум групп» за полгода зарегистрировала около 14 тыс. договоров долевого участия. За весь 2015 год их было 19 тыс. При этом, несмотря на негативные тенденции в экономике и алармистские публикации в СМИ, доля тех, кто готов купить недвижимость на стадии котлована, не снижается – их по-прежнему примерно 10%. «Большинство покупателей сегодня приобретает квартиры у крупных компаний с положительной репутацией и, самое главное, в соответствии с ФЗ-214, который защищает их от двойных продаж и гарантирует получение недвижимости или возвращение потраченных денег даже в случае банкротства застройщика, – подчеркивает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона Дмитрий Пантелеймонов. – Поэтому многие по-прежнему охотно приобретают новое жилье на этапе котлована на максимально выгодных для себя условиях».

По итогам первого полугодия в новостройках Москвы на продажу было выставлено 39 100 квартир и апартаментов в 510 жилых корпусах суммарной площадью предложения 2,717 млн кв. метров. Что касается скидок и акций, устраиваемых застройщиками, то в текущем году они окончательно утратили сезонность. «Уровень скидки зависит от конкретного проекта и по итогам II квартала варьировался от 1,5 до 10–15% при 100%-ной оплате или ипотеке. Помимо этого предлагались скидки на выборочные пулы квартир, кладовки и машино-места в подарок при покупке квартиры», – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее данным, средний уровень цен за первое полугодие снизился на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, и сейчас средняя стоимость квадратного метра (без учета элитного сегмента) составляет 204 639 руб.

Эксперты аналитического центра IRN.RU, в свою очередь, отмечают, что активизация спроса не прибавила стоимости «квадрату». За январь–июнь недвижимость в Москве в рублях подешевела на 3%. Если на конец 2015 года средняя стоимость столичного жилья, по данным компании, составляла чуть более 178 тыс. рублей за метр, то к середине 2016 года – чуть менее 173 тыс. В долларовом выражении цена московского метра почти не изменилась, прибавив всего 1%. Таким образом, за первое полугодие рынок в целом не показал существенной динамики по ценам – ни вверх, ни вниз.

Относительно дальнейшего развития событий мнения участников рынка расходятся: гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая считает, что если ситуация в экономике не ухудшится, то 2018–2019 годы станут рекордными по вводу жилья. Олег Репченко прогнозирует стабилизацию в 2016–2017 годах и снижение объемов в 2018-м. «Понятно, что в обозримом будущем ситуация на рынке недвижимости в первую очередь будет зависеть от макроэкономического и геополитического фона. Пока все прежние проблемы и противоречия сохраняются. Более того, добавился новый фактор нестабильности, который еще недавно казался всем нереальным, – выход Британии из ЕС, что может обернуться новой лихорадкой всех финансовых рынков с отголосками и на рынке недвижимости», – отмечает он. В свою очередь, международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s прогнозирует начало восстановления российского рынка жилой недвижимости в 2017 году. «Мы ожидаем, что российский рынок недвижимости продолжит испытывать трудности в этом году из-за проблем в экономике, но условия могут начать улучшаться в 2017 году», – говорится в сообщении агентства. Не теряют оптимизма и сами застройщики. По данным ВЦИОМа, опросившего около 1 тыс. руководителей столичных строительных компаний, их заместителей и главных специалистов, более 27% респондентов ожидают, что положение их организации в ближайшее время укрепится. Еще 30% заявили, что ситуация уже сейчас стабильная и изменений не предвидится. Только 7% прогнозируют проблемы, а 4,6% вообще не исключают ухода с рынка. Основными факторами риска, негативно влияющими на деятельность компаний, участники опроса назвали недостаток заказов (79,2%), высокую стоимость стройматериалов (73,7%), недобросовестную конкуренцию (72,2%), рост цен на энергоресурсы (73,6%), высокие процентные ставки по кредитам или недоступность долгосрочных кредитов (71,4%), а также недостаток инвестиций (68,4%). «Однако в целом представители строительной отрасли позитивно смотрят в будущее развития своей компании», – отмечают во ВЦИОМе.

Столичные власти на все опросы, прогнозы и мнения экспертов реагируют с олимпийским спокойствием. В стройкомплексе не сомневаются, что в конце отчетного периода Москва вновь повторит рекорд прошлого года, сдав в эксплуатацию не менее 9 млн кв. метров недвижимости.

Елена Егоршина