С организатором Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды недвижимости» из серии FORCITIES, основателем Школы Девелопера, директором по развитию и консалтингу KEY CAPITAL Эвелиной Ишметовой мы поговорили о том, как трансформируется рынок городской недвижимости, какие основные тенденции характерны для него сегодня и каковы перспективы развития российских городов в ближайшие годы.

- Эвелина, в конце мая пройдет уже восьмой по счету Всероссийский форум из серии FORCITIES, организатором которого неизменно выступает Школа Девелопера. Расскажите немного об истории создания форумов — как вы находили единомышленников, как завоевывали доверие рынка?

- Концепция наших форумов не меняется и отражена в названии: FORCITIES — лучшие решения для городов. Сначала мы проводили форумы отдельно для жилого и коммерческого секторов, по два в год, всего четыре форума ежегодно. Но настал момент, когда жилая и коммерческая недвижимость стали настолько взаимосвязаны, взаимоинтегрированы друг с другом, что обсуждать их отдельно стало неактуально. Более того, правильнее стало рассматривать тренды и кейсы комплексно, собирать истории и о жилых и о коммерческих проектах на одной площадке, чтобы знакомить нашу аудиторию друг с другом и давать возможность создания таких взаимозависимых, дополняющихся энергетически сильных проектов. И именно так мы находили единомышленников, так — от форума к форуму — мы завоевывали доверие рынка. И сейчас мы тщательно следим за тем, чтобы спикерами на наших форумах были люди, которые глубоко в профессии, в рынке, которые реализовали не один проект и готовы об этом откровенно рассказать. То есть мы постоянно отслеживаем актуальную повестку, мониторим и отбираем самые интересные и перспективные новые проекты на рынке и даем возможность микрофона только тем, кто реально классно рассказывает о своих удачах и, кстати, о своих неудачах тоже — ведь рынку интересен любой ценный опыт.

- Все эти годы на своих площадках форумы FORCITIES собирали самые интересные практики и самых прогрессивных экспертов. Между тем рынок за это время пережил много потрясений: бесконечные санкции, пандемию коронавируса, отток рабочей силы, в том числе высококвалифицированных кадров... Оглядываясь назад, как вы оцениваете произошедшие со строительной отраслью изменения, в какую сторону она трансформировалась?

- Очевидно, сейчас российская строительная индустрия переживает период укрупнения отдельно взятых компаний. Это происходит и на законодательном уровне, и на финансовом уровне, и результаты этой тенденции мы видим в том, что компании начинают заниматься более масштабными проектами, выходящими за рамки одной компетенции.

Например, многие застройщики жилья диверсифицируются и стремятся попасть в проекты комплексного развития территории, я предпочитаю называть их проектами комплексного освоения территории — КОТы. Это проекты, где в принципе невозможна просто ковровая застройка территории каким-то одним видом недвижимости, даже если это популярные сейчас МКД с первыми коммерческими этажами. При комплексном освоении застройщик имеет дело с созданием новых районов города или даже можно сказать — созданием минигородов. Поэтому остро встает вопрос о правильном балансе и распределении функций, о долгосрочных драйверах развития этой территории, которые позволят ему не просто удовлетворить спрос, но и дадут потенциал развития, как минимум, на ближайшие 10-15 лет.

При комплексном освоении необходимо создать центр притяжения, а может быть и несколько точек притяжения, ради которых люди будут переезжать сюда, и которые будут актуальны еще много лет, а может быть и десятилетий. Вот это уже вопрос комплексного урбанистического подхода к развитию территорий. Большинство наших девелоперов впервые сталкиваются с такими вызовами. Это новый интересный виток рынка, и я считаю, что Школа Девелоперов и наши форумы FORCITIES максимально экспертно погружены в эту повестку.

- Какие самые интересные слияния и поглощения, совместные проекты, коллаборации, идеи сотрудничества, свидетелем которых вы были, вам запомнились больше всего? Самая известная история успеха, на ваш взгляд?

- Я всегда с интересом слежу за тем, как игроки отрасли выходят в новые для себя сегменты. Когда компания, которая ранее занималась, например, туристическим сегментом, или гостиничным бизнесом, вдруг начинает экспериментировать в строительстве — это всегда новое видение, свежая кровь, такие компании всегда привносят в сегмент что-то необычное. Например, когда застройщики жилья начинают строить производственно-складские комплексы, или какие-то кампусы, или спортивные объекты. На этот раз, на VIII форуме FORCITIES, таким кейсам у нас будет посвящена отдельная сессия под названием «Доход от проекта х 2». На ней мы будем говорить не только о том, как подобные интеграции влияют на повышение доходности жилья в таких проектах, но и о том, какие возможности дают девелоперу коллаборации с государственно-частными партнёрствами. То есть как девелопер зарабатывает себе репутацию, имидж, и что если застройщик планирует долго работать в том или ином городе, он, конечно, должен принимать участие в подобных проектах. При этом в таких сложных проектах необходима грамотная расстановка финансовых приоритетов, поэтому тема эта сегодня актуальна, ведь таких примеров становится все больше и больше. Поэтому на этот раз мы решили показать их в рамках отдельной сессии.

- Как вы считаете, какую роль на рынке сегодня играют государственные институты: решаются ли вопросы излишних административных барьеров, упрощаются ли процедуры? Можно ли назвать эффективным регулирование отрасли? Какие негативные аспекты еще стоило бы нивелировать, на что регулятору стоит обратить внимание?

- Очевидно, что государственные институты влияют на рынок все больше с каждым годом. И это уже не вопрос административных барьеров, а, скорее, прямое участие государственных или окологосударственных структур в девелоперском рынке. То есть многие застройщики сегодня так или иначе имеют государственное участие. У нас есть ДОМ.РФ, у нас есть ВЭБ.РФ, у нас есть «ПроГород» — такие структуры, которые называют себя master developer и как бы претендуют на коммерческую функцию, но на самом деле в первую очередь они, конечно, нацелены на регулирование и оживление рынка в своих сегментах. Думаю, что коллаборации застройщиков с такими структурами — это хорошо, это нормальное развитие отрасли.

- Как известно, с 1 июля 2024 года вступает в силу постановление об обязательном применении ТИМ и цифровых двойников зданий при строительстве с участием госбюджета. Как вы оцениваете готовность рынка к этому? Как вообще изменилась отрасль в последние годы на фоне внедрения цифровизации? Если в этих условиях шанс выживать и развиваться у небольших строительных компаний?

- Мы сегодня переживаем исторический период для всей отечественной строительной отрасли, когда речь идет уже не о цифровых двойниках зданий, ни об умных домах, а о целых умных городах, полномасштабной цифровизации городского пространства. Это революционный качественный скачок развития в сфере градостроительства и урбанистики, результатом которого станет совсем иная реальность — комфортная, безопасная жизнь в наших современных городах.

Но при всем этом, мне кажется, что застройщики поделились сейчас на два типа компаний. Первые, которые занимают примерно 80% рынка, двигаются в сторону стандартизации своих проектных решений — это такие лидеры как ПИК, Самолет, ФСК и многие другие компании, роль которых обеспечить население страны современным жильем, которое отвечает всем стандартам и требованиям. А вот 20% рынка занимают компании, для которых каждый новый создаваемый проект уникален. Как правило, такие компании работают либо в одном регионе, либо даже в нескольких регионах сразу, но при этом каждый раз создавая что-то особенное, нестандартное, запоминающееся. Я уверена, и те и другие найдут своего покупателя, свою целевую аудиторию. Ведь далеко не всем нравятся стандартизированные проектные решения, и всегда будут находиться люди, готовые платить за уникальные продукты. И я считаю, что это нормально и даже очень здорово, что на рынке остается место камерным компаниям со своими идеями и подходами.