Счастливого Нового года и Рождества!
timelapse
Все темы

Не просто работа

В Москве сложился дефицит качественных офисных площадей. Несмотря на рост объемов ввода новых бизнес-центров, существующего предложения недостаточно для удовлетворения спроса. Кто сегодня формирует основной спрос на офисные площади А-класса, и почему БЦ постепенно расширяют свои функции, заботясь о здоровье и настроении сотрудников, «Стройгазете» рассказала Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis.

- Этот год стал рекордным по дефициту деловых пространств. Какой, на ваш взгляд будет картина на рынке офисной недвижимости столичного региона в 2020-м?

- Объем ввода новых бизнес-центров по сравнению с 2018 годом вырос больше чем на 50%, но этого оказалось недостаточно — спрос на порядок превышает предложение. Сейчас найти качественные офисы А-класса площадью от 10 тыс. кв. метров в пределах ТТК практически нереально, поэтому набирает обороты тренд на децентрализацию спроса. В таких условиях все больше компаний становятся резидентами крупных деловых кластеров в Новой Москве и в Сколково, где построены современные офисные здания: примерно четверть из введенных в эксплуатацию в 2019 году бизнес-центров расположены за МКАД и около 50% – между ТТК и МКАД. В следующем году в этой зоне будет сосредоточено уже около 70% нового предложения.

Особенным спросом будут пользоваться объекты на начальной стадии строительства в районе «Москва-Сити» и в Центральном округе — они будут обретать новых арендаторов или собственников на ранней стадии реализации в формате предварительных договоров. В целом, рынок вновь меняется и, при сохранении макроэкономической стабильности, баланс будет активнее смещаться в сторону арендодателя.

- Какими будут объемы ввода в ближайшие годы? Как скоро, на ваш взгляд, удастся преодолеть сложившийся сейчас на рынке дефицит качественных офисных площадей?

- Сложно сказать. Такое прогнозирование редко оправдывается, но вероятнее всего, соотношение между спросом и новым предложением выровняется не ранее 2023 года. В ближайшие два-три года объемы ввода будут расти незначительными темпами и держаться на уровне около 500 тыс. кв. метров в год. Это позволит немного снизить дефицитность офисов, но не станет причиной качественных изменений ситуации на рынке.

- Как менялся в последние три-пять лет «портрет» целевой аудитории высококлассных столичных офисов? Как изменились за это время ключевые предпочтения к офисным пространствам у современных заказчиков?

- В сегменте офисных зданий А-класса произошла смена лидеров: если раньше их арендовали и покупали крупные иностранные компании, то за последние три года ведущим потребителем качественных офисных площадей Москвы стали госкомпании и компании с государственным участием.Также в топе компании из банковской отрасли, из сферы телекоммуникаций и IT-технологий.

Такие арендаторы предъявляют к офисным зданиям А-класса повышенные требования по целому ряду характеристик. Главнейшим из них является возможность приобретения или аренды крупных офисных блоков — от нескольких десятков тысяч «квадратов». Сегодняшние заказчики обращают внимание на эффективность планировочных решений, которые позволяют создавать гибкие рабочие пространства, на современную инженерию и обеспечение требований по безопасности. Заметен запрос на качественно сформированную инфраструктуру, которая может обеспечить сотрудникам разноплановый досуг и необходимый набор сервисных услуг. Среди прочих факторов можно отметить интерес к различным возможностям для спорта и поддержания здорового образа жизни в офисе — согласно нашему исследованию, 86% арендаторов бизнес-центров А-класса говорят о важности lifestyle-инфраструктуры, что обусловлено трендом на ЗОЖ. Совокупность всех этих характеристик становится фактором принятия решения о переезде в новый офис, который компании сегодня подбирают, как правило, в целях консолидации подразделений и оптимизации расходов.

- Как меняется стандарт высококлассных офисов год от года, какие опции добавились в последние три-пять лет? Какие новые «фишки» появились в сегменте А-класса в последнее время? Есть ли какие-то опции, постепенно «мигрирующие» на российский рынок из-за рубежа?

Мы все больше отходим от сложившегося десятилетиями стереотипа, когда офисное здание воспринимается исключительно как место для работы. Теперь бизнес-центры расширяют свою функциональную направленность, становясь полноценными общественными пространствами с дружелюбной средой, где комфортно и удобно проводить время — и рабочее, и личное, в том числе. Идея БЦ без качественной сопутствующей инфраструктуры уходит в прошлое.

Сейчас и девелоперы офисных проектов, и потенциальные резиденты этих площадей понимают, что в рамках мегаполиса с вечным дефицитом времени стратегически важно иметь все под рукой, в зоне шаговой доступности. Поэтому бизнес-центры трансформируются в полноценные деловые кварталы, в составе которых есть все — от кафе, ресторанов, отделений банков, аптек и салонов красоты до фитнес-центров с бассейнами, где можно полноценно заниматься плаванием. Изменился и подход к благоустройству прилегающей территории: от обычных газонов с кустарниками рынок переходит к качественному озеленению, обустройству малых архитектурных форм, прогулочных и велодорожек, площадок для занятия воркаутом, аэробикой и йогой на открытом воздухе, и т.д.

Входные группы превращаются в комфортные лаунжи для деловых встреч и общения на досуге, в выставочные или event-пространства. Меняется подход к организации самого офисного пространства — все чаще внедряются гибкие решения, позволяющие оптимизировать объем арендуемых площадей и вместо единого open-air сделать современное функциональное зонирование. Набирает обороты тренд на эксплуатируемые кровли и террасы: в этом году анонсировано сразу несколько таких проектов, тогда как за последние 5 лет на рынок вышел только один бизнес-центр с террасами — Neopolis, расположенный у метро «Саларьево».

Все это — западные тренды, которые с некоторым опозданием мы восприняли и стали претворять в жизнь. Причем тенденцию не назовешь специфической только для офисного рынка — она характерна для городской среды в целом.

- Какие характерные тренды, знаковые события в офисном сегменте вы могли бы отметить в 2019 году? Ваш прогноз по рынку на 2020 год.

К трендам уходящего года можно отнести рекордное вымывание качественных офисных площадей и объем заключенных сделок. Снижение доли вакантных площадей и сохранение объемов ввода на уровне 2019 года будет подогревать спрос и дальше, что может спровоцировать рост арендных ставок и стоимости продажи в качественных с точки зрения локации и концепции офисах класса «А».

Нельзя не выделить в качестве знакового тренда и стремительное развитие сегмента коворкингов. Количество гибких офисов росло вслед за спросом на них — с каждым годом прирост площадей практически удваивается, а в этом году он утроился. Такие пространства отражают потребности компаний в готовых офисных решениях и в оперативном варьировании количества рабочих мест, связанном с развитием гибкого графика работы. В следующем году этот сегмент может показать прирост еще на 40-50%.