Счастливого Нового года и Рождества!
timelapse
Все темы

Станислав Сагирян: «В Сочи сейчас ситуация как в Москве в середине нулевых»

Темы в материале

Бытует мнение, что все девелоперы стремятся работать на московском рынке недвижимости. Но есть и исключения из правил. Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» рассказал, почему компания реализует проекты исключительно в регионах, и не стремится в столицу.

- Вы возводите жилые проекты исключительно в регионах. Почему выбрали такую тактику?

- Если посмотреть в абсолютных числах, то чистая прибыль в Москве, конечно же, привлекательнее, но с точки зрения маржинальности в процентном соотношении (чистая прибыль, деленная на выручку), - московский уровень маржинальности абсолютно сопоставим с региональным (комфорт-класс). Конечно же, регион региону рознь и в городе с численностью населения менее 400 тыс. человек такую интересную маржинальность никогда не получить. Но есть передовые города, достаточно богатые, где можно получать маржу на уровне московской. Это в том числе регионы нашего присутствия –Анапа, Сочи, Пенза, Краснодар, Тверь. Конечно же в зависимости от проекта и экономической ситуации в стране, но, например, в той же Пензе, в Краснодаре, в Сочи, можно получать абсолютно ту же маржу по чистой прибыли, что и в Москве –15% и более.  И, если посмотреть, очень многие проекты в Москве находятся в лучшем случае в пределах такой маржинальности, особенно это касается участков/проектов, предлагаемых к приобретению с наличием ГПЗУ.

Региональный рынок для развития проектов жилых комплексов интересен еще и по срокам выхода на стройку, которые значительно ниже, чем в Москве и области.  Когда вы можете, купив площадку, в более сжатые сроки выйти на стройку с точки зрения приведения градостроительной документации в соответствие и прохождение всех административных процедур – все это говорит о том, что вы быстрее можете начать зарабатывать и т.д. Финансисты всегда считают, какой годовой доход в процентном выражении они получают на вложенные средства. И чем раньше начинается доходная часть, чем раньше проект начинает генерировать денежный поток, тем выше доходность. Если в Москве данный процесс может занимать до трёх лет, то в регионах можно ограничиться полутора годами. И это - самый длинный маршрут. Соответственно проект становится более привлекательным с точки зрения доходности.

Необходимо признать, что разница в сроках выхода на площадку начинает понемногу стираться, потому что до этого в регионах были гораздо менее требовательны к градостроительной документации. Не во всех городах были принятые генпланы, не всегда были разработаны актуальные ПЗЗ, соответственно, приводить площадку в соответствии с генпланом или ПЗЗ не было необходимости и можно было в достаточно короткие сроки начать реализацию проекта. Отмечу, что количество проектов в любом городе миллионнике, которые были построены в соответствии с правильным землепользованием застройки и генпланом, и проектом планировки территории - минимально. До недавнего времени в некоторых городах мы были чуть ли не первыми, кто делал проекты планировок территорий в целом.

- Чем руководствуетесь при выборе новых городов для развития проектов?

- Мы смотрим сразу на несколько вещей. Во-первых – на социально-экономические показатели. Мы смотрим на размер населения, прирост населения за семь лет, доходы на душу населения, размер первичного и вторичного рынков жилья. Хочу отметить, что данные критерии являются обязательными, но недостаточными для выбора города. По нашим оценкам только 33 города в России советуют всем трем критериям.

На втором этапе мы считаем возможную маржинальность проектов на данных рынках (соотношение средних цен продаж к себестоимости строительства), смотрим на ликвидность рынка, активность спроса, размер рынка жилья в денежном выражении, оцениваем уровень дефицита жилья и доступность жилья.  И, если мы видим, что возводимый объем жилья может быть распродан в течение года-полутора, мы понимаем — это дефицитный рынок, так как в среднем объекты строятся 2-2,5 года. Соответственною цифры меньше «2», а еще лучше меньше «1,5» - говорят о том, что все распродается еще до того, как построено.  В городах нашего присутствия эти цифры колеблются от «1» до «1,3», соответственно, это позволяет не строить «на склад» и быстрее извлекать прибыль направляя ее на новые проекты.

На третьем этапе, после выбора города, соответствующего всем вышеописанным требованиям и выявленным как наиболее привлекательным, мы начинаем поиск и отбор участков, потому что, к сожалению, не во всех выбранных городах можно найти интересные для нас участки/проекты. В каких-то городах не выдается разрешение на строительство если компания не занимается расселением, в других городах просто нет земельных участков, либо их стоимость исторически завышена по непонятным причинам. Обычно мы одновременно рассматриваем 3-4 города на протяжении нескольких лет и бывает и такое, что в одном или нескольких городах не находим участка, который бы нас удовлетворил с точки зрения характеристик, юридической чистоты, маржинальности и доходности. В некоторых городах очень сильно завышена стоимость участков, иногда даже она бывает сопоставима со стоимостью участков в других городах где цены на жильё на порядок выше и любой здравомыслящий инвестор, выбирая между двумя городами, выберет город с более высокой рентабельностью Хороший пример - это Ростов-на-Дону, где цены на участки сопоставимы с ценами участков в Сочи, но при этом цены на жилье в Ростове в несколько раз ниже. Но, увы и в Сочи есть свои особенности, конечно.  

- Расскажите, с какими сложностями сталкивается девелопер на региональных рынках?

- С теми же сложностями, как и везде. Везде нужно очень четко понимать портрет своего клиента, но следует помнить, что регионы - менее ликвидные рынки, в отличии от московского, а значит прощают меньше ошибок. Если в Москве можно продавать проект, который сделан на «3-», то в регионах оценка должна быть не ниже «4-». Это та планка, для продажи проекта. И если вы хотите сделать успешный проект, то уровень правильной его проработки с точки зрения конечного потребителя, бюджета, с точки зрения себестоимости - должен быть выше, чем в Москве. Небольшая ошибка в регионах может сильно усложнить реализацию проекта. Москва же более всеядна. Даже в Санкт-Петербурге, рынок которого в каких-то моментах практически сопоставим с московским, качество проектов в массовом сегменте исторически сильно выше, чем в Москве. А все потому, что конкуренция была выше. Сейчас конечно ситуация иная, с приходом Сергея Семеновича Собянина сильно увеличилась конкуренция, как собственно говоря и требования властей к качеству проектов. В Сочи сейчас наблюдается ситуация как в Москве в середине нулевых, когда мели все, как во время паники. Такой рынок, как сейчас в Сочи, все прощает. В Москве конкуренция очень сильная, но все равно московский рынок чуть больше прощает ошибок чем региональные, потому что он более ликвидный и у застройщиков всегда есть возможность продать свои объекты хоть кому-то. Чем больше покупателей, тем больше вероятность найти своего покупателя. Особенно, если покупатель из регионов, который может просто приобрести квартиру с инвестиционной целью, не посмотрев толком на сам продукт. Когда же люди покупают для себя – у них другое отношение к продукту. Сегодня картина немного меняется, но все равно московский рынок остается более ликвидным. И, думаю, таковым и останется.

Региональный рынок в ряде городов - высококонкурентен. В частности, очень высокая конкуренция в Краснодаре. При населении менее 1 млн человек в моменте возводилось 4 млн кв.м. Это – огромный объем и стоило ошибиться совсем немного – и квартиры стояли нераспроданными годами. Поэтому такое количество в городе недостроя, такое количество обманутых дольщиков. Конечно же нужно понимать, что, если вы промахнулись с расчетами и пр. при реализации проекта в регионах, то и в Москве вы также прогорите, как и на любом другом рынке. Просто в Москве есть больше возможностей на ошибку и возможностей выжить, чтобы научиться на данных ошибках.

- Портрет покупателя жилья в регионах: менее требовательный, больше ипотечных сделок и т.д. Или это стереотипы?

- Это заблуждение. В региональных городах люди ничем не отличаются от жителей обеих столиц, и они так же ценят качество, комфорт и сервис. Они может быть, не настолько консервативны как в Москве, и в качестве сохранения заработанных денег предпочитают не депозиты, а квадратные метры, именно поэтому, по количеству квартир, приобретаемых в качестве инвестиций, Краснодар, Анапа и Сочи давно обогнали Москву. 70% покупателей квартир в наших ЖК в Сочи (Раз!Два!Три!), Анапе (Holiday HOUSE) - это люди со всей России: от Новороссийска до Петропавловска- Камчатского, которые покупают квартиры на юге в качестве дачи или инвестируют в недвижимость на Черноморском побережье.  И это гораздо более успешные люди, чем среднестатистические покупатели однокомнатных квартир в жилых комплексах эконом-класса одного из московских застройщиков. Большинство наших покупателей на юге приобретают не первую квартиру и значительно более требовательны, чем те, кто покупает свою первую квартиру в Новой Москве.

- Рассматриваете ли в будущем новые сегменты (например, коммерческую недвижимость) и центральные регионы - Москву и Питер? Почему?

- Мы не рассматриваем коммерческую недвижимость как отдельный продукт, мы смотрим исключительно на жилые проекты, в том числе и на новые для нас сегменты – комплексы апарт-отелей. Продолжаем активно развиваться в регионах, ищем новые интересные локации, в Москве и Московской области в том числе.

Анастасия Кременчук