За последние пять лет существования «Дорожной карты» проблемных объектов Москвы из нее исключены 173 дома, сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.
«Москва системно решает проблемы обманутых дольщиков. Часть объектов достраивают городские застройщики, часть – Московский фонд защиты прав дольщиков, часть – инвесторы. Всего с 2011 года решены проблемы 24 437 пострадавших граждан, что стало возможным благодаря вводу в эксплуатацию 230 домов», − сказал Андрей Бочкарёв.
Глава Строительного комплекса заверил, что на сегодня определены «дорожные карты» по каждому долгострою, и все объекты в полном объеме обеспечены финансированием. Завершение строительства проблемных корпусов ведется в плановом режиме.
В свою очередь председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова отметила, что 173 дома, введенные за последние 5 лет, – это не просто статистические данные.
«За каждым домом, за каждой квартирой стоят реальные люди, семьи. И ввод указанных домов позволил обеспечить жильем 11 743 семьи дольщиков», − пояснила она.
Пятова добавила, что специалисты Комитета в ежедневном режиме разбираются с историей и особенностями каждого объекта.
«Мы вникаем в историю, особенности и перспективы каждого из них. Нет ни одного адреса, который бы не требовал индивидуального подхода и «творческого» решения. При этом строительством корпусов все не ограничивается: часто приходится корректировать документацию, решать сопутствующие вопросы по монтажу инженерных сетей, благоустройству и так далее. Достройка и ввод каждого дома – это настоящая победа, результат длительной системной работы юристов, экономистов и строителей», − заявила Пятова.
При этом, по словам председателя Комитета, ежегодно доля объектов, возводимых по старой схеме, сокращается, а возводимых на средства с эскроу-счетов − растет.
«На старую схему приходится 5,2 млн кв. метров. Доля объектов, которые столичные застройщики по ней реализуют, составляет 18% от числа действующих разрешений на строительство, а с использованием проектного финансирования строится 27,2 млн кв. метров недвижимости», − отметила председатель Москомстройинвеста.
Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?
Основным источником финансирования строительства нового жилья были деньги покупателей, поэтому власти приняли закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии котлована, заключал договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья. Покупатель получал свою квартиру, а застройщик – прибыль. Долевое строительство быстро стало популярным из-за более низкой стоимости кв. метра в строящемся доме, чем в готовом. Но были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и десятки тысяч обманутых дольщиков.
С 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета. Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.
Назад
Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центробанк (он обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке.
Назад
Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.
Оформление и регистрация в Росреестре занимает девять и более дней.
Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.
Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства.
Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух и более недель.
Назад
Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств. А именно:
- если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
- девелопер признан банкротом или в отношении его открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
- застройщик ликвидирован по решению суда.
Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру, – нельзя.
Назад
В этом случае дольщик имеет право:
- забрать деньги с эскроу-счета и направить их на другую стройку;
- оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
Назад
Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья могут получить далеко не все банки, а только наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.
Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. В среднем жилье в России стоит менее 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.
Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек трехкомнатные квартиры стоят гораздо больше, и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов.
Назад
Ранее, чтобы быстрее получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи квартир на стадии котлована. При новой схеме привлечения средств такой необходимости нет, ведь теперь деньги дает банк. Однако он заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи открываются и на ранних стадиях строительства.
Участие банка в строительстве не бесплатное. Кредитор теперь берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков.
Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов учитываются девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит, тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.
Назад
Декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко отметил позитивную роль нового механизма финансирования в защите прав дольщиков.
«Новые схемы финансирования, в частности, внесение средств на эскроу-счета при покупке строящегося жилья, защищают людей от недобросовестных застройщиков. Мы видим, что разработанные и внедренные механизмы защиты реально работают. Причем внедрение эскроу счетов никак не повлияло на темпы жилищного строительства и на цены на рынке жилья», − сказал Михайленко.
Эксперт подчеркнул, что меры предпринимаемы властями сводятся к соблюдению баланса интересов.
«С одной стороны – застройщики и поддержка строительной отрасли, сначала в период пандемии, затем – западных санкций. С другой – защита интересов участников долевого строительства и решение проблем пострадавших дольщиков. В целом, несмотря на отдельные колебания, мы видим устойчивую тенденцию к сокращению числа обманутых дольщиков в России», − добавил декан.
Деловой центр появится на месте долгостроя в САО
