На рынок недвижимости в Москве вывели 5,4 млн кв. метров жилья в 2021 году

Темы в материале:

9 февр. 2022 г. 11:05

Застройщики столицы представили на рынке недвижимости 177 жилых проектов в прошлом году, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Общая жилая площадь (площадь квартир) в них составляет около 5,4 млн кв. метров. С учетом нежилых помещений были представлены проекты площадью почти 8,6 млн «квадратов».

«При этом показатели прошлого года превосходят результаты 2020-го. Тогда были открыты продажи в 156 проектах общей жилой площадью около 4,8 млн кв. метров. В это число входят объекты, девелоперы которых обращались в Москомстройинвест за заключениями о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ», – сказала Анастасия Пятова.

По ее словам, необходимые для открытия продаж ЗОС выдавались до 28 июня 2021 года. В прошлом году выдано 83 заключения.

Также учтено 94 проекта, декларации которых загружены в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) после 28 июня 2021 года. Несмотря на приостановку функции по выдаче ЗОС, Москомстройинвест анализирует документацию по размещенным проектам в интересах дольщиков – для выявления потенциальных рисков.

Застройщики этих объектов планируют реализовать около 54 тыс. квартир. Общая площадь проектов составляет 5 млн кв. метров, в том числе жилая – 2,9 млн «квадратов».

Как отметила Пятова, все проектные декларации рассматриваются на предмет потенциальных рисков. В проектах, презентованных во втором полугодии, предусмотрено, помимо квартир, свыше 36 тыс. нежилых помещений: апартаментов, коммерческих помещений, кладовых, а также машиномест.

В частности, в 2021 году новые проекты – жилые комплексы, а также корпуса в уже строящихся ЖК презентовали А101, ФСК, ПИК, «Донстрой», «Самолёт» и другие застройщики.

Напомним, 28 июня 2021 года вступили в силу изменения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», по которым застройщиков жилья освободили от обязанности получения ЗОС, ранее необходимых для открытия продаж. Поэтому Москомстройинвест внес коррективы в свою контрольно-надзорную деятельность.

«Проанализировав информацию сразу после размещения проектной декларации, мы отмечаем особенности проекта, выявляем риски. При необходимости ведомство может инициировать надзорные мероприятия», – добавила Пятова.

Кроме того, Москомстройинвест продолжает анализировать ежеквартальную отчетность по проектам «старой» схемы: за 2021 год ведомство обработало 3245 комплектов отчетов о деятельности столичных застройщиков, что на 17% ниже, чем в предыдущем году – 3930.

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Основным источником финансирования строительства нового жилья были деньги покупателей, поэтому власти приняли закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии котлована, заключал договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья. Покупатель получал свою квартиру, а застройщик – прибыль. Долевое строительство быстро стало популярным из-за более низкой стоимости кв. метра в строящемся доме, чем в готовом. Но были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и десятки тысяч обманутых дольщиков.

С 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета. Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центробанк (он обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке.

Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.

Оформление и регистрация в Росреестре занимает девять и более дней.

Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства.

Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух и более недель.

Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств. А именно:

если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
девелопер признан банкротом или в отношении его открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
застройщик ликвидирован по решению суда.

Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру, – нельзя.

В этом случае дольщик имеет право:

забрать деньги с эскроу-счета и направить их на другую стройку;
оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья могут получить далеко не все банки, а только наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. В среднем жилье в России стоит менее 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек трехкомнатные квартиры стоят гораздо больше, и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов.

Ранее, чтобы быстрее получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи квартир на стадии котлована. При новой схеме привлечения средств такой необходимости нет, ведь теперь деньги дает банк. Однако он заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи открываются и на ранних стадиях строительства.

Участие банка в строительстве не бесплатное. Кредитор теперь берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков.

Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов учитываются девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит, тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

Планомерное снижение объемов подаваемой отчетности связано с переходом проектов на схему счетов эскроу, а также вводом в эксплуатацию объектов «старой» схемы.