В конце августа в столичном «Зарядье» прошли ключевые официальные мероприятия деловой программы XII Московского урбанистического форума (МУФ2023). Среди наиболее заметных выводов: необходимость изменения подходов к планированию городов, вовлечение бизнеса в обустройство территорий и создание комфортных условий жизни, а также неизбежность опережающего инфраструктурного развития — строительства различных транспортных и социальных объектов.

Залог успеха

Так, выступая в рамках МУФ-2023, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отметил, что третий год подряд прирост строительства многоквартирного жилья по стране составляет в среднем 8-9%. «По жилищному строительству мы стабильно растем третий год подряд, — подчеркнул он. — Например, в прошлом году ввели 102,7 млн квадратных метров, а в этом гарантированно сдадим больше 103 млн «квадратов».

Однако настоящий «взрыв» произошел в сфере не многоквартирного, а индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Во многом на это повлияла программа социальной газификации — благодаря ей в России стало появляться больше частных домов, а регионы, используя механизмы инфраструктурных кредитов, начали вкладывать деньги в ремонт дорог. В результате всех этих мер ввод ИЖС в этом году прогнозируется на уровне более 50 млн кв. м.

Продолжая тему, вице-премьер назвал ипотеку и дальнейшее развитие сегмента ИЖС главными предпосылками сохранения объемов ввода жилья в 2024-2025 годах: «Нас беспокоит уже не этот год, а два следующих. Здесь ключевой вопрос — как будет развиваться ипотека, потому что это основной финансовый инструмент развития жилья».

Основы капитализации

Обсуждая проблемы градостроительного развития, эксперты МУФ-2023 в рамках круглых столов, публичных дискуссий и конференций задавались вопросами стимулирования дальнейшего роста городов, не ограничивая его лишь ипотекой и другими привычными финансовыми инструментами.

К примеру, бывший министр правительства Франции по делам городского развития и Большого Парижа Морис Леруа (Maurice Leroy) выразил уверенность, что таким драйвером должно стать повышение привлекательности и человекоцентричности городов. «Качественная горсреда — основа капитализации любого района и любой недвижимости, будь то концертный зал или поликлиника, — считает он. — Итоговая стоимость жилья за счет инфраструктуры будет выше. Более того, чем больше зарабатывает девелопер, тем больше он платит налогов и тем больше город из этих денег строит новую инфраструктуру — и инвестиционный цикл постоянно самовоспроизводится».

Ярким примером выстраивания полилога между городскими властями, жителями и инвесторами стал механизм заключения договоров участия. Как пояснила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, в рамках этих соглашений инвесторы берут на себя обязательства по возведению различных социальных объектов. «На сегодня Москомстройинвестом заключено 112 договоров, предусматривающих строительство 207 социальных объектов на 80 990 мест, — сообщила она. — На этом мы, естественно, останавливаться не будем: работа по заключению новых договоров ведется нами постоянно и, разумеется, будет продолжена. В настоящее время продолжается оформление договоров на строительство еще 59 соцобъектов на 29 945 мест».

Другим примером успешного привлечения частных капиталовложений эксперты назвали транспортную инфраструктуру. Как пояснил Марат Хуснуллин, есть универсальная и простая формула расчета эффективности вложений в транспортную инфраструктуру: чем плотнее город, тем больше эффект. «Например, Москва сделала оценку всей недвижимости, построенной в радиусе 1,5 км от новых железных дорог и метро. В итоге, с учетом уже уплаченных налогов, при ведении бизнеса все эти проекты окупились», — отметил вице-премьер.

Эти расчеты подтвердил и заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв: «Развитие транспортной инфраструктуры служит драйвером развития территорий и даже целых городов. Выделяемые из бюджета инвестиции с лихвой окупаются. Так, проект строительства Большой кольцевой линии метро в Москве уже окупил себя, причем речь идет о сотнях миллиардов рублей».

Если же считать комплексно, с учетом экономии времени при передвижении людей и грузов, то выгода получается еще более ощутимая. При этом транспорт служит драйвером развития территорий: как только улучшается транспортная доступность того или иного района, там непременно появляется полноценная жизнь и территория заселяется; а это в свою очередь генерирует поток инвестиций в новое инфраструктурное строительство.

Планирование городов

Продолжая дискуссию о будущем городов, эксперты высказывали самые разные идеи о новых подходах к планированию и обустройству городских территорий. Все участники соглашались с преимуществами концепции «15-минутного города». По их мнению, именно этот подход позволит обеспечить каждого горожанина всем необходимым, причем в шаговой доступности.

Большинство мировых городов, реализуя те или иные градостроительные программы, отталкиваются от принципов комплексного развития территорий (КРТ), делая ставку на сбалансированную застройку. Например, размещение в жилых кварталах коммерческих площадей или бизнес-центров позволяет снижать дефицит рабочих мест и сокращать маятниковую миграцию внутри города.

Поддержала такую стратегию и Анастасия Пятова: «Еще в советское время были разработаны правила, согласно которым вблизи жилья должны быть построены школы, детские сады, поликлиники и спортивные объекты».

Вместе с тем, по мнению Марата Хуснуллина, генпланы городов времен СССР стали в настоящее время системной проблемой, так как прежние власти не считали землю капиталом. «У нас многие генеральные планы городов были разработаны в Советском Союзе, — пояснил он. — Тогда земля не считалась капиталом, но позднее появился огромный объем частной собственности. И теперь каждый метр в городе должен работать: он должен выполнять функцию жилья, работы, благоустройства. И вот такой подход к неэффективному использованию земли привел к определенным планировочным решениям во многих городах, которые сегодня сложно исправить».

Отметим, что ряд крупных агломераций страны уже ведет разработку таких документов, как мастер-планы. И стоит ожидать, что скоро начнется масштабная кампания по обновлению генпланов городов РФ.

Московский опыт

Безусловно, особое внимание на МУФ-2023 было приковано к опыту одного из самых динамично развивающихся мегаполисов мира — российской столицы. Действительно, Москва является драйвером развития: на ее долю приходится более 20% ВВП страны, а валовый региональный продукт за последние пять лет вырос на 12,4%, при этом объем инвестиций в московскую экономику увеличился в два раза.

Мэр Москвы Сергей Собянин принял участие в деловой сессии МУФ и посвятил свое выступление итогам и планам развития столицы на ближайшие годы.

«Московская агломерация — одна из крупнейших в мире и в широком определении, с учетом близлежащих областей, насчитывает порядка 30 млн жителей, — поделился он с участниками форума. — Поэтому ключевым направлением развития города является модернизация транспортного комплекса, всего центрального транспортного узла». Но помимо этого, развитие Москвы предполагает и продолжение масштабных программ создания качественной городской среды, развития образования, здравоохранения, культуры, спорта, системы социальной защиты горожан. «Несмотря на все вызовы, с которыми сталкиваются страна и город, программы реновации жилья и КРТ будут реализованы. Цифровая трансформация сделает повседневную жизнь москвичей еще более удобной и безопасной», — заверил градоначальник.

Взгляд со стороны

Естественно, для объективной оценки собственных успехов и понимания своего места в мире важно мнение независимых экспертов, имеющих богатый опыт работы не только в России, но и за рубежом. Поэтому в рамках проходящего форума урбанисты и архитекторы со всего мира поделились своим видением перемен в РФ.

Так, заместитель генерального директора китайской международной инвестиционной компании «Хуамин» Мэн Синь (Meng Xin) отметил, что буквально за последние несколько лет изменились подходы властей к выстраиванию диалога с инвесторами. «У нас есть несколько проектов, которые мы реализуем в Москве, и в которых, естественно, развиваем инфраструктуру, в том числе и социальную, — рассказал он. — Для нас это огромный опыт, который мы будем внедрять в том числе в Китае. То, что делаете вы, никто другой в мире не делает».

В свою очередь, Морис Леруа подчеркнул, что сейчас Москва может дать мировым столицам хороший урок в части привлечения инвесторов к созданию развитой инфраструктуры. «Уровень взаимодействия города с жителями растет, это приятно видеть, и хочется делиться этим опытом с другими иностранными коллегами», — добавил он.

Кроме этого, большое впечатление на экспертов произвела столичная реновация. Например, знаменитый канадский урбанист Гил Пеньялоса (Gil Penalosa) высоко оценил общественные пространства Москвы и программу реновации: «Каждый десятый человек у вас в течение ближайших восьми лет переедет в новую квартиру, это очень здорово. И у него будет не только новая квартира, но и новая среда рядом с домом. Вы будете жить в новом городе».