Застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты, несмотря на снижение продаж.

Спрос на новостройки падает, у застройщиков растет объем непроданного жилья, тем не менее девелоперская активность в столичном регионе остается высокой. Объем предложения по-прежнему огромный, а количество перспективных проектов растет.

По данным Мосгосстройнадзора, в настоящее время в Москве находится в активной фазе строительства свыше 540 жилых объектов, общая площадь будущих квартир составляет более 16,5 млн кв. метров. Конечно, судить о текущих объемах строительства исключительно на основе выданных разрешений некорректно, так как застройщики нередко сдают объекты задолго до окончания действия разрешительной документации, говорит председатель Мосгосстройнадзора Игорь Войстратенко. Таким образом объект может быть введен в эксплуатацию, но разрешение на строительство ещё является актуальным.

«При этом хочу отметить, что мы ежегодно фиксируем увеличение количества строящихся многоквартирных домов, которое прямо коррелирует с ростом числа разрешений на строительство», - подчеркивает Игорь Войстратенко.

Об объеме строящегося жилья на рынке можно судить по данным портала «Наш.дом.рф». И они свидетельствуют, что в Москве увеличиваются не только объемы строительства, но и объемы непроданного жилья, причем опережающими темпами. Если в марте 2022 г., по данным «Наш.дом.рф», в административных границах Москвы строилось 15,7 млн кв. м жилья, 46% которого уже было продано, 35% - непродано, а 19% площадей еще не поступили в продажу, то в марте 2023 г. в Москве возводилось уже 16,1 млн кв. м, только 38% из которых было реализовано. 45% строящихся площадей находятся в экспозиции, но не нашли своих покупателей, а 16% кв. м еще не поступили в продажу. Таким образом, в настоящее время в административных границах Москвы, по информации «Наш.дом.рф», продается 7,3 млн кв. м жилья против 5,5 млн годом ранее. Еще 2,7 млн кв. м запроектировано, но не продается. Причем в 40% домов, где продажи открыты, продано не более 40% квартир, а более 80% лотов реализовано только в 16% корпусов в экспозиции.

Главная причина роста объемов и, главное, доли нераспроданного жилья – снижение продаж из-за последствий СВО, компенсировать которые не может ни льготная ипотека от государства, ни нулевая – от самих застройщиков. По итогам 2021 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 85 044 договора долевого участия в строительстве жилья – на 14% меньше, чем в 2020-м. В квадратных метрах продажи новостроек в московском регионе сократились на 2 млн. Спрос продолжает падать: за первые два месяца 2023 г. число ДДУ в Москве просело на 34,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем февраль 2023 г. в плане продаж был даже хуже традиционно провального января, треть которого занимают каникулы.

Падение спроса, по идее, должно привести к снижению объемов инвестиций застройщиков в новые проекты и в дальнейшем – к сокращению предложения новостроек. По данным NF Group, в 2022 г. доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций в российскую недвижимость составила 45% против 64% годом ранее. Однако если сравнивать не долю, а сами инвестиции, то показатель уменьшился несильно: с 249,6 млрд до 219,24 млрд руб., то есть на 13%.

Nikoliers также отмечает сокращение объема инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент в 2022 г. Но, напоминает Тимур Рывкин, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, «2021 г. стал рекордным по этому показателю, благодаря различным факторам, как, например, постковидное восстановление рынков и деловой активности, запуск льготных ипотечных программ, увеличение объема выдачи бридж-кредитов банками на приобретение земельных участков и т.д. Соответственно, снижение инвестиций в 2022 г. связано в большей степени с эффектом высокой базы и геополитической нестабильностью».

В среднесрочной перспективе снижение объемов вложений в новые площадки, конечно, отразится на рынке недвижимости: по оценкам специалистов Nikoliers, в 2023–2024 гг. объем ввода многоквартирного жилья в стране может упасть примерно на 10–15% к 2022 г. в зависимости от региона. Напомним, по данным Мосгосстройнадзора, в Москве за 2022 г. было построено и введено в эксплуатацию 6,8 млн кв. метров жилья.

Однако пока и конкретно в московском регионе количество проектов только растет. Если в 2021 г. Мосгосстройнадзор выдал 197 разрешений на строительство многоквартирных домов жилой площадью 6,2 млн кв. метров, то в течение 2022 г. было выдано 226 разрешений, жилая площадь будущих объектов составит около 6,6 млн кв. метров недвижимости.

«Таким образом мы видим, что меры, принятые правительством для сокращения административных издержек, в том числе реформа контрольно-надзорной деятельностью, работают. Девелоперы активно начинают новые проекты. По итогам прошлого года за счёт средств инвесторов было инициировано более 70% строек (166 разрешений на строительство) от всего объема перспективного жилищного строительства», - комментирует председатель Мосгосстройнадзора Игорь Войстратенко.

В итоге, по данным компании «Метриум», в 2022 г. в Москве стартовали продажи в 91 проекте, тогда как годом ранее - в 76. За январь-февраль 2023 г., по информации аналитического центра www.irn.ru, рынок московского региона пополнился 50 новыми корпусами с квартирами и апартаментами (в основном в рамках существующих проектов).

Недостатка в перспективных проектах тоже не наблюдается: на 1 марта в реестре перспективных проектов ЕРЗ.РФ в Москве насчитывается 425 проектов, в Московской области – 127. Из них в феврале в Москве появилось 14 новых проектов и шесть - в Московской области. Для сравнения: согласно данным портала ЕРЗ.РФ, на 1 марта 2022 г. в Москве было 358 перспективных проектов, в Подмосковье – 121.

Анонсировано, конечно, пока значительно меньше – по данным компании «Бест-Новострой», порядка 25 жилых проектов в «старой» Москве, в основном между Садовым кольцом и МКАД, и еще два – в Новой Москве. Все они находятся на разных стадиях - от разработки участка до получения разрешения на строительство и проектирования. Также в московском регионе анонсировано около 40 проектов апартаментов. «Нельзя сказать, сколько из них точно выйдут на рынок и в каком виде, во всяком случае, работы идут, но сроки пока у большинства не обозначены», - отмечает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook.

Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон», ожидает выхода на рынок новостроек «старой» Москвы 42 проектов с квартирами, 11 из которых уже имеют разрешения на строительство, и восьми проектов с апартаментами. Три новых проекта должны пополнить рынок Новой Москвы и 12 – Подмосковья.

Несмотря на то, что высокобюджетный сегмент значительно больше пострадал от снижения спроса, чем массовый, брокеры не прогнозируют спада девелоперской активности на элитном рынке. «Разные девелоперы в текущей ситуации реализуют различные стратегии: некоторые действительно переориентируются на комфорт-класс, полагая, что спрос в этом сегменте более эластичный, другие, наоборот, считают, что сейчас наиболее удачное время для привлечения в портфель активов для реализации проектов премиум-класса и в связи с этим готовы рассматривать земельные участки без полного комплекта документов», - комментирует Тимур Рывкин.

По словам Андрея Соловьева, партнера, регионального директора департамента городской недвижимости NF Group, в 2023 г. в сегменте возможен выход до 15 новых объектов, в основном клубного формата. Для сравнения: в 2022 г. рынок пополнился 17 новостройками и одним новым корпусом уже реализуемого комплекса. Проекты заявлены в самых разных локациях – Остоженка, Хамовники и Плющиха, Тверской район, Пресненский район, Замоскворечье и другие.

«Также известно о нескольких более крупных площадках, но скорее всего со стартом продаж к концу года или уже в 2024 г. Например, «Фрунзенская, 30» от девелопера Sminex-Интеко; проект на Бережковской набережной от Vesper», - добавляет Андрей Соловьев.

Среди наиболее интересных будущих проектов эксперты NF Group, «Бон Тон» и Dombook выделили следующие:

Новый клубный дом «Обыденский 1» от девелопера «Sminex-Интеко», где на текущий момент идет этап пресейла и в скором времени ожидается официальный старт продаж. Комплекс расположен на Остоженке. Проектом предусмотрено 26 квартир и широкий набор форматов жилья: виллы, двух- и трехэтажные квартиры, лоты с каминами и террасами, пентхаусы. Кроме того, представлена обширная собственная инфраструктура.

Давно известен рынку и жилой комплекс «Камергер», девелопером которого выступает ENGEO Development – официальный анонс проекта состоялся еще в конце 2021 г., старт продаж ожидается в первой половине 2023 г. Проектв состоит из двух жилых особняков на 40 апартаментов и офисных резиденций. Жилые особняки будут соединены двухуровневым сквером с декоративным озером. Помимо классических лотов, предусмотрены двухэтажные апартаменты с отдельным входом с улицы, апартаменты с террасами, несколько видов пентхаусов.

В 2023 году также ожидается старт продаж ЖК Forum от компании MR Group, который имеет интересную архитектурную концепцию. В ЖК запроектировано 48 лотов, в том числе два двухуровневых пентхауса. Помимо возведения клубного дома, будет проведена реставрация с приспособлением под современное использование электротеатра «Форум». В здании будет свой кинотеатр, спортивный зал и лаундж-пространство. Предусмотрена собственная благоустроенная дворовая территория.

ЖК «Май Приорити Павелецкая» с квартирами и апартаментами. Проект находится в ЦАО, район Замоскворечье. В пешей доступности от станции метро «Павелецкая».

ЖК «Тишинский бульвар» – элитный проект, ожидается строительство жилого комплекса в Пресненском районе Москвы, в Электрическом переулке. За реализацию может взяться девелоперская компания Sminex. Земельный участок, на котором может быть построен жилой комплекс, имеет площадь 1,9 га. Общая площадь недвижимости — 89,5 тыс. кв. м. Кроме жилой недвижимости в состав ЖК войдут гостиничные номера и торгово-офисные помещения. Главными транспортными артериями локации являются Пресненский Вал, дублёр Ленинградского шоссе, Садовое кольцо, ТТК. В полукилометре от участка под застройку находится Белорусский вокзал. На таком же расстоянии находится станция метро «Белорусская».

Проект на Сретенке 13/26. Это апарт-комплекс премиального или элитного класса общей площадью более 10,5 тыс. кв. метров. Проект камерный, рассчитан всего на 5 этажей и 32 апартамента. Площадь участка под застройку - 0,23 га. Запланирован также подземный паркинг. Застройщик – «Главстрой».

Проект «Ньютон Апартментс» на Нагатинской. Это апарт-комплекс бизнес-класса в районе Нагатино-Садовники, общей площадью боле 63 тыс. кв. метров, две башни по 29 этажей. Рассчитан на 679 апартаментов. Запланирован подземный паркин, фитнес премиального уровня, сад в несколько уровней. Проект принадлежит компании ИТЭЛМА.

Проект на ул. Толбухина, вл. 3. Это также проект апартаментов бизнес-класса общей площадью 16,5 тыс. кв. м на участке более 1 га. Комплекс находится в стадии проектирования. Девелопер проекта – StMichael.

Проект апартаментов в Дзержинском, RED19. Это многофункциональный комплекс, который позиционируется как бизнес-класс. Площадь апартаментов – порядка 34 тыс. кв. м, в проекте также запланирован подземный паркинг. Площадь участка более 4,5 га.

В принципе, те проекты, которые будут выходить на рынок в 2023-2024 г. – это во многом результат ажиотажного спроса 2020-2021 г., когда на фоне сверхнизких ставок по кредитам и депозитам на рынок недвижимости хлынули деньги ипотечников и инвесторов. Цены на жилье тогда за два года выросли в полтора-два раза в зависимости от сегмента, а застройщики получили рекордную прибыль, часть которой инвестировали в приобретение новых площадок.

После начала спецоперации бум на рынке сошел на нет, однако из-за длительного инвестиционного цикла реализации девелоперских проектов, который может занимать до 4-5 лет, компании не могут быстро реагировать на изменение рыночной конъюнктуры, даже если бы такое желание у них возникло. К тому же московские стройки остаются самими высокомаржинальными в стране, а значит, в столицу по-прежнему стремятся региональные застройщики, чьи «родные» рынки становятся все менее прибыльными в связи со снижением спроса. Как напоминает Тимур Рывкин, экспансия крупных региональных застройщиков в московский регион продолжалась и в 2022 г. Как через покупку площадок с документами (нарастила портфель «Брусника», Dogma вошла в регион) и партнерство с крупными игроками (Legenda и «Аквилон» стали партнерами в проектах Capital Group).

Материал опубликован на портале IRN.ru.