На прошлой неделе в Высшей школе экономики прошла первая ежегодная Всероссийская конференция по загородному девелопменту, тема которой — «Тренды развития рынка загородной недвижимости в 2024 году. Что ждет загородный рынок: рост или падение?». Ее организаторами выступили Федерация ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), Высшая школа экономики и Экспертный клуб «Загородный девелопмент».

Нельзя менять тренд

Загородная недвижимость и индивидуальное жилищное строительство сегодня — одна из самых обсуждаемых тем, что не удивительно: на долю ИЖС год за годом приходится примерно половина ввода жилья, а социологические опросы показывают, что более 70% населения хотели бы жить не в многоквартирном, а в собственном доме. Справедливости ради отметим: от владения квартирой в городе почти никто из этих 70% отказаться не готов. И все же ИЖС, по мнению экспертов, должно решить ряд проблем — в первую очередь, наболевшую жилищную, а вместе с ней и демографическую.

Открывший конференцию председатель Комитета по строительству Торгово-промышленной палаты, почетный президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), заслуженный строитель РФ Ефим Басин подчеркнул: «В сорокапятиметровой квартире трудно улучшить демографию и поддержать деторождаемость». При нашей огромной территории, отметил Ефим Басин, требуются новые приоритеты в жилищном строительстве, связанные с развитием индивидуального жилья: «Мы продолжаем уплотнять застройку и загонять людей в «человейники» в основном в 17 агломерациях страны. Но еще есть и «большая» Россия — малые и средние города, в том числе и исторические, которые почти не развиваются, если говорить по количеству вводимого ежегодно жилья. Только акцент на ИЖС позволит обеспечить пространственное развитие всех регионов страны».

Эксперт напомнил, что в последние три-четыре года видно огромное внимание к этой проблеме как со стороны руководства страны, так и со стороны профессионального сообщества. Сегодня практически все преференции, которые были приняты для строительства многоквартирных домов, уже распространяются законодательно и на ИЖС: программы поддержки производства домокомплектов индустриальным способом, деревянного домостроения, банковского финансирования через эскроу-счета.

При этом, отметил Ефим Басин, вызывает беспокойство судьба программы льготной ипотеки, у которой в июле заканчивается срок действия. «Я считаю, что это неправильно! Нельзя менять тренд. Будем надеяться, что хотя бы льготная семейная ипотека, ипотека на ИЖС, МЖК (малоэтажные жилые комплексы), «Дальневосточная ипотека» будут продлены до 2030 года. Мы будем за это бороться», — заявил почетный президент НОСТРОЙ.

База есть, нужны законы

Ефим Басин также добавил, что для дальнейшего развития ИЖС предстоит колоссальная работа. Требуется разработка типовых проектов с использованием различных технологий (крупнопанельное домостроение, дома каркасного типа, пеногазобетон, SLT-панели, клееный брус, модульное домостроение). Соответствующая производственная база в стране есть. Для обеспечения своевременного ввода в эксплуатацию комплексов МЖК и ИЖС необходимо синхронизировать их строительство с развитием инфраструктуры на выделенных земельных участках. Для выравнивания условий кредитования и затрат на инженерную инфраструктуру МЖК надлежит снизить требования к кредитованию по ипотечному и проектному финансированию, так как пока банки не очень охотно — по сравнению с МКД — дают такие кредиты на малоэтажное строительство. Наконец, необходимо во всех субъектах РФ создание региональных операторов, которые занимались бы градостроительной подготовкой участков под строительство МЖК и ИЖС, и следует наделить этих операторов полномочиями по управлению земельными банками. Также, по мнению Ефима Басина, необходимо утвердить на федеральном уровне единую методику формирования тарифов на подключение объектов строительства к услугам ресурсоснабжающих организаций в регионах, что, к сожалению, до сих пор является проблемным вопросом именно для ИЖС: локальные монополисты часто задирают цены. «В разных регионах эти цифры разные. Хотелось бы, чтобы все-таки была федеральная политика и тарифы были едиными», — добавил почетный президент НОСТРОЙ.

В условиях реализации государственных мер поддержки МЖК необходимы требования по обязательному размещению информации о застройщиках, подрядчиках, производителях домокомплектов на портале строимдом.рф.

«Также хотели бы просить Госдуму ускорить принятие законопроекта №155842-8 о жилых комплексах. Он принят в первом чтении, и в него так активно вносятся замечания и добавки, что его принятие может затянуться при втором и третьем чтении», — отметил Ефим Басин.

В свою очередь, президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов подчеркнул важность цифровизации в отрасли, в том числе в работе с агентствами недвижимости. Эксперт напомнил, что в Татарстане уже 98% рынка ИЖС работает с агентами. Отделам продаж помогает нейросеть, оценивающая разговор сотрудника с клиентом. Цифровые технологии позволяют за 15 минут составить смету по предварительному проекту, что способствует удержанию клиента.

По мнению Рамиля Усманова, в связи с изменениями банковских условий финансирования рынок ждут большие перемены: при ставке кредитования под 20% часть девелоперов затормозит строительство поселков, а значит, повысится спрос на участки без подряда, но с подведенными коммуникациями.

Учиться у профессионалов

Учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов рассказал, что аналитики клуба провели исследование, участниками которого стали 50 тыс. семей, проживающих в московском регионе и имеющих хотя бы одного ребенка. Исследовалось, распространяются ли на эти семьи условия льготной ипотеки. Оказалось, что существующим критериям соответствует только 39% семей — те, кто рассматривает покупку дома комфорт-класса ценой до 16 млн рублей. Изменение программы льготной ипотеки снизит спрос в этом сегменте на 61%. При таком раскладе Валерий Лукинов видит несколько трендов, которые ждут сегмент загородной недвижимости в 2024 году:

■ снижение спроса на 50-60% на комфорт- и эконом-классы из-за ограничения кредитования;

■ увеличение спроса на 30-35% на бизнес- и премиум-классы (не зависит от ипотеки);

■ высокий покупательский интерес к участкам без подряда в коттеджных поселках, обеспеченных максимумом коммуникаций и имеющих рядом социальную инфраструктуру;

■ увеличение доли загородных поселков от городских застройщиков, реализуемых с использованием эскроу-счетов, которые создают более высокий уровень комфорта поселков по сравнению с традиционными;

■ обширные свободные пространства для досуга и спорта внутри поселков, обеспеченные разнообразными зонами для релаксации и отдыха.

Также эксперт ожидает большого количества проектов, которые выведут городские застройщики. «Самолет» уже вывел Дмитровский проект, выводит Истринский проект, будет также выводить несколько проектов в дачном формате. Есть и другие девелоперы, выходящие на рынок со своим продуктом. Это позитивный знак для рынка: проекты выходят со всеми коммуникациями, инфраструктурой, правда, уменьшая площадь участков до трех соток.

Также Валерий Лукинов обозначил ряд ошибок, которые совершают девелоперы, начиная проект: кража идей конкурента (однако не каждая идея может быть перенесена на другую местность); неуместный генплан, который ведет к созданию неликвидного продукта; непрофессиональные продажи и реклама (мало иметь хорошую концепцию, нужно иметь и профессиональную команду продаж).

Избежать ошибок, напомнил Валерий Лукинов, можно, учась у профессионалов, которые участвуют в различных профильных мероприятиях, таких, например, как «Строительная неделя», которая стартует 27 февраля.