Из аварийного объекта – в современный особняк: история усадьбы XIX века в Тверском районе
Темы в материале:
В столице уделяется большое внимание не только строительству объектов недвижимости, но и восстановлению существующих. Только за 2022 год в Москве отреставрировали 200 учреждений культурного наследия. Они перестают быть музеями на руинах, своеобразными машинами времени для туристов. Сегодня бывшие усадьбы, замки, крепости служат не прошлому, а настоящему, перепрофилируясь в отели, коворкинги, культурные пространства для досуга и отдыха.
Рассказываем о реставрации здания и приспособлении его к современному использованию на примере городской усадьбы в центре столицы.
Главный дом городской усадьбы А.А. Петрово-Соловово – М.А. Шиллер XIX века – выявленный объект культурного наследия. Он находится в районе Тверской на ул. Долгоруковская, д. 25, стр. 1, недалеко от станции «Новослободская» Кольцевой линии метро.
Историческая справка:
Первые упоминания об усадьбе встречаются в документах 1803 года, когда она принадлежала московскому купцу Ивану Макарову. В 1812 году район Долгоруковской улицы сильно пострадал от пожара, но главный дом огонь не затронул.
В 1821-м здание перешло к статскому советнику Андрею Петрово-Соловово, который возвел новый одноэтажный деревянный дом с подвалом на месте старой постройки. В последующие годы здание не раз меняло хозяев. В 1930-е особняк использовался для нужд города. Вторую половину XX века главный дом и прилегающую территорию усадьбы занимала студия «Союзмультфильм».
Работы по реставрации аварийного объекта провела компания «Русские Отели», входящая в ГК «БЭЛ Девелопмент». Они велись более четырех лет. Инвестиции превысили 180 млн рублей.
Уникальный деревянный особняк, по соседству с которым находится комплекс апартаментов «Долгоруковская 25», возведенный «БЭЛ Девелопмент», восстановили с применением строительных технологий, используемых в старину.
«Для нашего проекта это счастливое соседство – наглядно прослеживается преемственность от старомосковской дворянской усадьбы к дому успешных современных москвичей. Такие сооружения нужно беречь, чтобы сохранять историческую ткань города для сегодняшних и будущих поколений. Но, кроме исторического аспекта, есть и прагматическая мотивация восстанавливать такие постройки: объекты культурного наследия поднимают престиж района, соседство с памятником истории и культуры ведет к увеличению стоимости квадратного метра», – пояснила генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова.
До работ по реставрации особняк находился не просто в аварийном состоянии, девелоперу он достался с угрозой полного обрушения – внешнее и внутреннее декоративное убранство было утеряно более чем на 70%, несущие конструкции изношены на 80%.
Для сохранения архитектурно-художественного облика памятника специалисты выполнили замещение и компановку поврежденных элементов деревянного сруба, который сверху обшили досками с утеплением юртовым войлоком – именно такую технологию использовали в XIX веке.
Более того, специалисты произвели вычинку и укрепление кирпичной кладки и сводчатых перекрытий в подвале. На историческое место вернулся воссозданный по остаткам лепнины гипсовый декор фасада: рустованные пилястры, наличники, консоли, венчающий карниз, розетки, размещенные на кровле вазоны, декоративные металлические дымники на трубах и др.
В комплексе с особняком также была отреставрирована ограда вдоль Долгоруковской улицы.
Кроме того, во время реставрации на территории городской усадьбы работали археологи, исследуя культурный слой – их научный отчет и находки переданы в коллекции столичных музеев.
Модернизированное здание планируется использовать в коммерческих целях. Здесь для посетителей откроется ресторан с открытой террасой.
Чаще всего реставрация и приспособление исторических зданий к современному использованию является меценатством, но реализация таких проектов может иметь и экономический смысл. Затраченные инвестиции и время обычно в два – два с половиной раза превышают размер средств, которые были бы направлены на новое строительство, да и стоимость квадратного метра в таком объекте увеличивается.
Целостность культурной среды и восстановление исторического наследия считаются основой городской регенерации. Из обременения здания-памятники превратились в ресурс, имеющий большой потенциал – как экономический, так и социальный.
Сейчас закон не ограничивает правообладателя здания с охранным статусом в его функциональном использовании, поэтому такие объекты активно вовлекаются в городскую экономику. Риски для памятников компенсируются строгими охранными обязательствами, которые накладываются на собственника или арендатора.
Без частных инвестиций сохранение памятников в нынешних условиях невозможно, поэтому государство поддерживает к ним интерес, предлагая минимальную ставку аренды в обмен на обязательства по восстановлению. Льготная аренда начинает действовать с момента завершения восстановительных работ.
По действующей в столице с 2012 года программе «1 рубль за 1 квадратный метр» восстановлено уже порядка 1,8 тыс. объектов.
Справка:
Программа «1 рубль за 1 квадратный метр» действует в Москве с 2012 года. Согласно условиям, инвесторы арендуют полуразрушенные исторические здания, реставрируют их и уже после этого начинают выплачивать аренду в размере один рубль за квадратный метр. Таким образом, город создает благоприятные условия для бизнеса и привлекает частные инвестиции на восстановление объектов культурного наследия.
Кстати, похожие программы действуют и во всем мире. Но работать с историческими зданиями – не самый простой способ извлечь прибыль, ведь инвестиции не всегда предсказуемы: в процессе работ могут возникать и дополнительные затраты в связи со вскрывшимися обстоятельствами и находками.
Условия аренды бывают достаточно жестки – в Москве выигравший конкурс на восстановление памятника инвестор обязан в течение первых двух лет сформировать и согласовать проектную документацию, а затем в течение пяти лет выполнить реставрацию.
Однако в российской столице инвесторов не отпугивают ни обременения, ни срок окупаемости подобных проектов – от 15 лет и выше: более половины объектов культурного наследия воссоздаются на частные средства.
«В работе с памятниками есть много подводных камней. Реставрация с приспособлением подразумевает отдельный подход как к проектированию, так и к производству. Усиленные требования страхуют от появления на месте объекта истории «новодела», хозяев которого интересует в первую очередь цена земли, на которой он стоит. Московский Департамент культурного наследия отслеживает все проектные решения, которые предлагают реставраторы как по архитектурному облику, так и по конструктивным элементам», – отметила генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова.
По ее словам, в большинстве случаев документация разрабатывается в несколько этапов, и каждый из них подлежит государственной историко-культурной экспертизе, а также утверждению в Департаменте.
Если же проект приспособления затрагивает конструктивные параметры здания, то надо проходить общую государственную экспертизу.
«В свою очередь, разрешительная документация от Мосгорнаследия выдается как на работы по реставрации, так и по приспособлению. И если объект культурного наследия представляет собой ансамбль, то разрешение на сохранение выдается на каждый его элемент», –добавила Комиссарова.
Возникают трудности с особняками, которые не были организованы под рестораны, офисы и арт-площадки, но в целом для этого подходят. Основная сложность в том, что планировочные особенности, размеры помещений и все, что входит в утвержденный предмет охраны – неизменны. Иными словами, недопустимы ни пробивка новых проемов, ни устройство дополнительных перекрытий, лестниц и др.
Бывает, что в предмет охраны входят интерьеры, и арендатор должен соблюдать эти ограничения при восстановительных работах и при дальнейшей эксплуатации здания.
В Москве успешно применяются современные технологии моделирования, а также инновационные инфраструктурные решения, которые позволяют открыть, казалось бы, старые и одноформатные здания и улицы с новой стороны, сделать их более популярными и посещаемыми местами среди горожан.
Наиболее ярким примером такого решения стало здание Дома культуры «ГЭС-2», где на месте бывшего промышленного объекта появилось культурно-выставочное пространство с коворкингами и местами для отдыха москвичей.
Еще один пример успешной реставрации и интеграции исторического объекта в городскую инфраструктуру – стена на Саввинской набережной. Благодаря современным решениям, она была перемещена в допустимую зону без повреждений и стала важным арт-объектом.
Сейчас в столице продолжается работа по восстановлению исторических объектов. Наиболее интересные проекты в этом направлении размещаются в историческом центре Москвы – на Китай-городе, сюда же можно отнести и реставрацию здания Центрального телеграфа.
