Микроквартиры − новый тренд или компромисс?
Темы в материале:
«Ячейки», «квартиры-капсулы» и даже «квартиры для пиджака», − каких только ироничных названий не удостаивался этот вид жилья! Тем не менее интерес покупателей к квартирам сверхмалой площади остается стабильно высоким. Можно с уверенностью сказать, что на рынке недвижимости сформировался новый современный тренд − микроквартиры.
Какое жилье можно считать микроквартирой?
Главный критерий − метраж. При норме 18 кв. метров на человека в столице, микроквартиры могут быть от 8 до 20 кв. метров. Как правило, это студия. Ее стандартный набор − одно, реже два окна, небольшой совмещенный санузел, выделенная кухонная зона и зона хранения вещей.
Несмотря на небольшую площадь, компактные жилища могут быть комфортными и соответствовать запросам покупателя. Удобство эксплуатации во многом зависит от дизайн-проекта. Мебельные компании предлагают свои эргономичные решения для микроквартир.
«Все чаще на рынке встречаются двухуровневые лоты в сегменте микроквартир. Например, в апарт-комплексе «КларНет» на севере столицы, предлагаются микроапартаменты с потолками высотой 3,8 м, позволяющими устроить на втором уровне спальное место, высвободив внизу зону для гостиной или небольшой столовой», − рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Застройщики, как правило, предлагают квартиры с дополнительными опциями: отделка, мебель, сантехника. Если высота потолков около 4 метров, то квартира может иметь антресольный этаж или полноценный второй жилой уровень.
В 2021 году на рынок вышло много таких предложений, в частности – девять проектов апартаментов, реконструированных из бывших советских общежитий и гостиниц.
Сколько стоит микроквартира?
В январе 2022 года на первичном рынке жилья «старой» Москвы предлагалось 475 квартир площадью до 20 кв. метров, это 3,3% от общего объема предложений.
«Средний ценник составляет: в апартаментах – 5,5 млн руб., в квартирах 5,6 млн руб. Как правило, это либо инвестиции, либо первое жилье, например, для студентов», − комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Самая маленькая квартира в комфорт-классе площадью 15,1 кв. метра предлагается в ЖК «MySpace на Окской» от компании MySpaceDevelopment за 5,3 млн руб. (с отделкой). Следующая по минимальной площади – квартира 17,7 кв. метра в «Сиреневом парке» от AFI Development, которая продается за 6,9 млн руб. (с отделкой).
В апарт-комплексах массового сегмента в начале 2022 года предлагалось 476 квартир площадью до 20 кв. метров, что составляет 22,7% от общего объема предложения в этом классе.
Самый компактный вариант был представлен в МФК Vernadskogo 41 –студия площадью 11,2 кв. метра с чистовой отделкой за 4 млн рублей.
В 2022 году в продажу выйдет уникальное предложение: студия площадью 9 кв. метров в МФК «Апартаменты в Кусково». Ее примерная стоимость оценивается в 2,8-3,1 млн рублей.
В новостройках бизнес-класса «старой» Москвы в начале 2022 года было выставлено на продажу 8 небольших квартир (в ЖК «Level Причальная» и ЖК AFI Tower), что составляет порядка 0,07% от общего объема предложения.
Минимальная площадь – у студии в ЖК «Level Причальная» (17,3 кв. метров), которую сейчас можно приобрести за 11,1 млн руб. (без отделки).
На втором месте – студия 19,6 кв. м в ЖК AFI Tower за 9,5 млн руб. (с отделкой white box). В апарт-комплексах бизнес-класса в начале 2022 года было представлено 197 апартаментов площадью до 20 кв. метров в трех апарт-комплексах., что составляет 7% от общего объема предложения.
Самый компактный вариант – студия площадью 16,95 кв. метра в МФК N'ICE LOFT за 5,05 млн руб. (без отделки).
Кто они − покупатели микроквартир?
По мнению экспертов, покупатели микроквартир делятся условно на три типа. Первый – это молодежь, приобретающая свое первое жилье зачастую при финансовой поддержке родителей. Для них, как правило, важны близость к месту учебы, транспортная доступность и близость центров досуга, спортивных и торгово-развлекательных комплексов. Компактные студии для них привлекательны невысокой стоимостью покупки и доступной ипотекой.
Второй тип − это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Небольшие, хорошо оборудованные студии в популярной локации пользуются спросом у потенциальных арендаторов: туристов, студентов и приезжих. Нередко инвесторы покупают стандартные квартиры в несколько комнат, а затем разграничивают пространство, создавая несколько маленьких студий с общей кухней или хозяйственно-бытовой зоной.
Третий тип покупателя микроквартир − обеспеченные деловые люди. Имея основное жилье, они покупают такие квартиры в качестве альтернативы гостинице или офису. Для них скорее важно ее расположение, поэтому небольшая площадь для них не является минусом.
Интерес к микрожилью в России − надолго ли?
По мнению экспертов − да. Во-первых, массовый покупатель за последние годы выбирает квартиры меньшего метража. Во-вторых, сейчас происходит возрождение тенденции довоенного времени, когда ряд бытовых функций жилья выносился во внешнюю среду. Например, питание и досуг.
«Молодые поколения отличаются высокой мобильностью, легко меняют место работы и жительства. Поэтому спрос на микроквартиры, вероятно, пойдет вверх», − считает Надежда Коркка.
Сегодня для многих приобрести меньше квадратных метров − самый простой путь сократить стоимость покупки. Немало покупателей идут на такой компромисс, если решение жилищного вопроса не терпит отлагательств.
«Спросу способствует и тот факт, что современные варианты микроквартир отличаются гораздо большей функциональностью и полезным использованием площади, чем те же квартиры в «хрущевках» или «брежневках», − добавила Надежда Коркка.
Особенно высок интерес к микроквартирам в курортных городах Краснодарского края − это комфортная альтернатива отельному размещению в высокий курортный сезон.
Микроквартиры в разных странах мира
В мире микрожилье распространено довольно давно: например, в азиатских странах, где плотность населения высокая, а территории под застройку мало. В Токио и Гонконге встречаются квартиры площадью всего 4 кв. метра.
В Европе небольшие студии очень востребованы. Например, в Лондоне инвесторы скупают крошечные студии рядом с учебными заведениями и сдают в аренду студентам. В Париже продаются 10-метровые квартирки с высокими потолками, позволяющими расположить на втором уровне спальное место.
