Разбираемся, как формируется социальная среда в рамках комплексного развития территорий.

Социальные опросы – важный инструмент для понимания степени удовлетворенности москвичами того градостроительного курса, который выбран властями города. И это вполне объективный барометр: каждый житель города прекрасно понимает, каких именно объектов ему не хватает для полноценной и комфортной повседневной жизни. Качественная социальная среда и наличие всего, что ее наполняет – важный компонент устойчивого развития столичного мегаполиса.

Что нужно москвичам

По мнению декана факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгения Михайленко, только комплексный подход к развитию территорий отвечает современным требованиям людей к качеству городской среды.

«Сегодня городской комфорт – это наличие в шаговой доступности мест работы, учебы и отдыха, магазинов, торгово-развлекательных центров, поликлиник, больниц, детских садов и школ, парков и скверов», – подчеркивает Евгений Михайленко.

Эксперт отмечает, что по результатам социологического исследования жители довольны качеством городской среды, но им не хватает бытовых сервисов и хозяйственных магазинов в шаговой доступности от дома.

«Москвичи лучше всего обеспечены детскими и транспортными сервисами, продуктами и lifestyle-сервисами – парикмахерскими, салонами красоты и супермаркетами. При этом есть группа объектов, которые представлены недостаточно, но они тоже важны. Это, например, благоустроенный сквер или парк, МФЦ и почта, поликлиника, больница, медицинская лаборатория и спортивная площадка. Вместе с тем москвичи отметили и дефицит объектов, которые позволяют горожанам сэкономить средства: магазин хозтоваров, мастерская по пошиву и ремонту одежды, продовольственный рынок, продуктовый магазин в доме», — уточнил социолог.

Как менялось отношение девелоперов

Если сложившиеся районы города поддаются трансформации с точки зрения обновления их социальной инфраструктуры с трудом, то бывшие индустриальные площадки, коммунальные и хозяйственные зоны уже в силу своих масштабов могут быть спланированы более рационально и функционально на этапе разработки проекта. Именно поэтому для них актуален механизм комплексного развития территорий (КРТ).

Как отмечает в своем телеграм-канале мэр столицы Сергей Собянин, сегодня одобрены и находятся в стадии реализации 70 проектов КРТ общей площадью больше 895 гектаров. По данным Москомархитектуры, общая площадь уже запущенных проектов комплексного развития территорий составляет 2,45 тыс. гектаров. Это сопоставимо с 3,5 тыс. футбольных полей. Такое красноречивое сравнение сделала председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская.

«На этих участках появится около 35 млн кв. метров недвижимости», – рассказала она. Также в рамках проектов будут создаваться новые технологичные производства, образовательные, спортивные и медицинские учреждения, офисы и жилые дома. Это одна из самых активных городских программ.

«В настоящее время в работе 188 проектов КРТ. Как правило, они находятся как раз на месте бывших промзон и других неэффективно используемых земель. Кроме того, город решил расширить программу и включить в нее еще и незастроенные территории. К ним, кстати, будут применяться те же правила», – добавила Юлиана Княжевская.

Инструмент КРТ был воспринят девелоперами непросто. Распространялся он, как правило, на масштабные участки земли, часто промышленные и коммунальные зоны, а эти городские пространства были застроены неоднородно. Преимуществом их был размер площадей – девелопер мог спланировать работу надолго, включив в проект не только жилье, но и объекты других функций, получив соответствующее финансирование от банков и в то же время определенные обязательства перед городом. На застройщика могла быть возложена функция оператора, что подразумевало взаимодействие с собственниками других, находящихся на этой территории сооружений. И на начальном этапе это воспринималось бизнесом как определенный риск. Однако при поддержке города девелоперы научились справляться с этой задачей. И сейчас известные интернет-ресурсы составляют рейтинги компаний, которые по тем или иным показателям лидируют на этом направлении.

Актуальная практика

В числе лидеров оказалась, например, Группа компаний «Инград». ГК «Инград» возводит с применением механизма комплексного развития территорий более 235 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Сначала это были объекты в Московской области – в Мытищах и Одинцово. Сейчас список пополнился столичным проектом бизнес-класса на улице Адмирала Макарова в Войковском районе на севере Москвы. Проектом предусмотрено десять жилых секций переменной этажности — от 8 до 35 этажей с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, а также учебно-воспитательный комплекс на 1075 мест, и школу на 750 мест.

В компании гордятся тем, что не так давно проект ЖК стал победителем ежегодной премии в сфере недвижимости Urban Awards 2023 сразу в двух номинациях, одна из которых – «Выбор родителей» – говорит сама за себя.

По словам директора по продукту группы компаний «Инград» Ольги Великой, на идею развития социальной инфраструктуры работает также и благоустройство – дворы без машин с детскими площадками для разных возрастных категорий, променад на уровне второго этажа, площадки для выгула домашних животных и зоны для занятий спортом.

Но первым девелопером, отважившимся работать в городе по новой схеме, стала компания «РГ-Девелопмент». Осваивать территорию промзоны «Октябрьское Поле» в районе Щукино компания начала в 2015 году, процесс шел успешно.

В 2020 году в соответствии с вышедшим законом о КРТ застройщик заключил с Правительством Москвы соответствующий договор, что позволило вести застройку более сбалансированно.

На сегодняшний день в рамках комплексного развития территории части бывшей промзоны «Октябрьское Поле» компания сдала в эксплуатацию пять жилых корпусов, детский сад, школу и встроенно-пристроенную поликлинику. К финалу будут возведены еще три жилых здания, ДОУ и технопарк.

Основные функции схемы КРТ

На недавней конференции «Ключевые векторы развития строительной отрасли в 2024 году» в качестве главной тенденции рынка обозначена готовность компаний работать по схеме КРТ. По мнению выступавших экспертов, у таких проектов есть две важные функции. Первая — возвращение к активному использованию земельных участков на месте так называемого ржавого пояса Москвы, то есть, по сути, рекультивация и ревитализация целых районов и территорий.

Вторая функция – это создание альтернативных центров притяжения за пределами исторического центра. Еще недавно эта задача казалась сложно реализуемой, когда город буквально тонул в ежедневной маятниковой миграции: с окраин в центр утром и из центра на окраины — вечером. Однако в итоге, по мнению участников дискуссии, удалось создать полноценные точки притяжения за пределами центрального ядра, и ключевую роль в этом процессе сыграла именно ревитализация бывших промышленных зон. 

На месте пустырей с множеством номинальных собственников появляются современные жилые дома, школы, детские сады, магазины, центры притяжения, рабочие места и т.д. По сути, в целые районы Москвы, ранее представлявшие угрозу для технологической безопасности, приходит новая жизнь. У девелопера появляется уникальная возможность продумать всю необходимую инфраструктуру: коммерческую и социальную, а также за счет запуска нескольких очередей строительства обеспечить уверенный поток финансирования всего проекта. Это создает дополнительную устойчивость девелоперским проектам. 

В качестве примера был приведен проект на юге столицы «1-й Нагатинский», строящийся в соответствии с концепцией 15-минутного города. Согласно этому подходу все основные объекты инфраструктуры и места приложения труда располагаются в шаговой доступности от дома.

Ведутся такие проекты и в регионах России. Так, компания «Брусника» занимается комплексным освоением территорий в Югре. В Сочи российские застройщики реализуют семь подобных проектов. В каждом регионе степень вовлеченности девелоперов в эту схему различна. Возникают даже идеи доработать этот механизм – в пользу включения в городскую ткань домов малой этажности и даже индивидуальной застройки.

Главное – маховик запущен, он уже дает возможность крупным городам России существенным образом преобразовать устаревшие индустриальные и коммунальные пространства в пользу их наибольшей гармонизации с городом в целом, для приспособленности к потребностям современного человека.

Мнение эксперта

Владимир Жидкин, руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы:

«В этом году исполнится 12 лет со дня вхождения новых территорий в состав столицы. За несколько месяцев до 1 июля 2012 года по инициативе мэра Москвы Сергея Собянина был организован и проведен международный конкурс, участники которого предложили свое видение градостроительного развития новых московских площадей. Отмечу, что команды архитекторов и урбанистов, которые участвовали в этом конкурсе, очень профессиональные и именитые. Конечно, их проекты отличались друг от друга, но тем не менее были в них и общие принципы. Основной  из них – это комплексность развития.

Именно этот принцип как самый главный нам и поставил в качестве наиболее важной задачи мэр столицы, когда мы приступили к разработке градостроительной документации новых территорий, а затем и к реализации этой задачи.

Уже тогда, 12 лет назад, мы ясно понимали, что новые территории ни в коем случае нельзя превращать в еще один спальный столичный район. Поэтому особое внимание сразу уделили одновременному созданию инфраструктуры, в том числе, безусловно, социальной. 

И не ошиблись. За эти годы в Троицком и Новомосковском округах введено свыше 30 млн кв. метров различной недвижимости. Численность населения выросла более чем в два раза. Три четверти новоселов там сейчас именно москвичи, причем это семьи с детьми, для которых очень важна социальная составляющая. 

Сегодня мы не без гордости говорим о том, что на новых территориях Москвы уже введено около 170 различных социальных объектов. Это детские сады, школы, поликлиники, станции скорой медицинской помощи, амбулатории, больницы. Динамика создания социальной инфраструктуры в ТиНАО впечатляет. Если в первые годы после присоединения новых территорий мы ежегодно строили по 10–12 соцобъектов, то в последние два-три года – не менее 25. А в текущем году, думаю, поставим своеобразный рекорд, преодолев отметку 30.

Подчеркну, что наши школы и детские сады (вне зависимости от того, построены они на средства бюджета Москвы или девелоперов) не только удобны, но и креативны. Предметно-пространственная среда новых школ и детских садов организована таким образом, чтобы дать возможность наиболее эффективно развивать индивидуальность каждого воспитанника с учетом его возраста, интересов, уровня активности, способностей и увлечений. 

Думаю, еще один толчок к дальнейшему развитию социальной сферы новых столичных территорий даст перспективный проект создания в административно-деловом центре в Коммунарке образовательного кластера. Такая масштабная единая образовательная площадка позволит сосредоточить ряд профессиональных учебных заведений Москвы в одном месте. Предполагается, что этот кластер разместится рядом с большой парковой зоной. И парк, и кластер будут спроектированы по принципу связности учебных, спортивных и рекреационных зон с местами учебы и проживания. Каждая из них будет соединяться с другими с помощью тщательно продуманных пешеходных маршрутов и транспортного каркаса.

Так что у социальной инфраструктуры новых территорий Москвы прекрасные перспективы. Не случайно все больше москвичей видят в ТиНАО территорию своей будущей жизни».

Автор: Елена Котова