Тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках, разделить на инвесторов и обычных дольщиков не так легко. Планируя поселиться в будущем жилье, можно передумать и продать квартиру. То есть, по сути, стать инвестором, получив доход на динамике цен. И наоборот: тот, кто собирался, скажем, сдавать квартиру, регулярно зарабатывая на ней, может захотеть сам проживать в своей новой недвижимости. Однако если новостройка превращается в проблемную, цель сделок, а также их количество может повлиять на то, что именно получат приобретатели будущих квартир. Это будет зависеть от того, в какую часть реестра их включат при банкротстве застройщика, а также от того, какой именно способ решения проблемы обманутых дольщиков будет выбран.

На что могут рассчитывать профессиональные инвесторы

Чтобы после достройки проблемного объекта получить приобретенную квартиру, нужно попасть в реестр требований участников строительства, который ведется в процессе банкротства застройщика, с требованиями о передаче жилых помещений, а также машиномест и нежилых помещений до 7 кв.м. Однако включают в него не всех. В соответствии с действующей редакцией закона «О несостоятельности (банкротстве)» туда не попадут юридические лица – то есть, те, кто относятся к профессиональным инвесторам. Они могут быть включены лишь в реестр денежных требований. То есть, на квадратные метры, а также на будущие доходы от них, юрлица в случае банкротства застройщика рассчитывать не могут.

Впрочем, до июня 2019 года такая возможность все же была: по предыдущей редакции закона в реестр требований на помещения юридические лица попадали. Но лишь в том случае, когда могли доказать факт оплаты договора. Однако на практике зачастую бывало обратное.

Скажем, в ЖК «Терлецкий парк» выявлено множество договоров с юридическими лицами, оплата которых ничем не подтверждена. Более того: в этом жилом комплексе были обнаружены двойные и даже тройные продажи одной и той же квартиры. А в этом случае приоритетное право на получение квартиры у дольщиков, которые панировали сами проживать в новом жилье, а не у юридических лиц.

Чтобы снять все эти противоречия, при участии Москомстройинвеста шли многочисленные суды по исключению из реестра требований на помещения тех, кто в него попал в нарушении закона. «Мы потратили больше года на то, чтобы пройти все судебные инстанции, и для граждан – физических лиц предусмотреть возможность получить квартиры, – рассказывает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. – Теперь эти мероприятия практически завершены».

Напомним, достраивать ЖК «Терлецкий парк» будет АО «Мосотделстрой №1», работы которого финансируются за счет бюджета города Москвы. 25 декабря 2019 года новый застройщик получил зарегистрированный в Росреестре договор о передаче ему прав на земельный участок, объектов незавершенного строительства и обязательств перед дольщиками этого жилого комплекса.

Чем рискуют физические лица, совершившие несколько сделок в новостройке

Если сделки в инвестиционных целях совершают физические лица (например, заключают ДДУ на несколько квартир, которые в дальнейшем планируют либо продать, либо сдавать в аренду), на первый взгляд, никаких проблем быть не должно. Что по старой, что по новой редакции закона «О несостоятельности (банкротстве)» физические лица могут включать в реестр требования на любое количество помещений, по которым были заключены договоры и подтвержден факт их оплаты.

Однако тут есть нюанс. Сам факт включения в реестр еще не говорит о том, что дом будет достроен и права всех участников долевого строительства восстановлены. Чтобы это произошло, в процессе банкротства должен заявиться новый застройщик, который возьмет на себя как завершение работ на объекте, так и передачу дольщикам квартир и прочих помещений. Но произойдет это или нет – большой вопрос.

Скажем, в ЖК «Мегаполис» (первоначальный застройщик –АО «Косинское»), где некоторые физические лица приобрели по нескольку квартир, изначально предполагалось, что достраивать комплекс станет компания «Гранель». Но не получилось.

Вот как комментирует ситуацию президент ГК «Гранель Групп» Ильшат Нигматуллин: «Группа компаний «Гранель» была ранее привлечена кредиторами АО «Косинское» в качестве потенциального инвестора в проекте строительства жилого комплекса «Мегаполис». ООО «Гранель» принимало участие в создании нового застройщика – ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис-2019» (ООО «СЗ – Мегаполис 2019»), имевшего намерения приобрести имущество АО «Косинское» в целях исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений. Однако с 5 июля 2019 года ООО «Гранель» не является участником «СЗ – Мегаполис 2019», что подтверждается актуальными сведениями ЕГРЮЛ».

Более того: суд отказал «СЗ – Мегаполис 2019» в удовлетворении заявления о намерении стать застройщиком ЖК «Мегаполис» – суд отказал ему в этом праве. Поэтому вопрос, кто будет достраивать жилой комплекс, остается открытым.

У города есть альтернативный способ решения проблемы обманутых дольщиков – им могут предоставить компенсационные квартиры из уже имеющегося жилищного фонда города или построив специально для них новый дом. Такой вариант применили, например, для дольщиков объектов на ул.

Народного Ополчения, 11, Открытое шоссе, 19 и ряда других. Он реализуется не в рамках процедуры банкротства и на него распространяются иные правила предоставления жилья. Как правило, в таких ситуациях каждое физическое лицо, вне зависимости от количества заключенных с ним договоров в проблемной новостройке, получает по одной компенсационной квартире.

А если достраивать самим?

Чтобы и дольщики, и инвесторы безо всяких дополнительных условий могли рассчитывать на получение жилых помещений, машиномест и нежилых площадей до 7 кв.м, за достройку объекта должны взяться сами участники долевого строительства, организовав ЖСК. Например, в Москве максимально близок к такому пути был ЖК «Малыгина, 12», где к моменту возникновения проблем у застройщика стадия строительной готовности объекта была максимально велика и на дофинанирования строительства требовалось сравнительно мало средств.

Но участники строительства так и не сумели объединиться и договориться о дополнительных вложениях в стройку. В результате на протяжении нескольких последних лет на стройплощадке ничего не происходило. Теперь, как поясняют в Москомстройинвесте, этот дом планируется достроить за счет Московского фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, который был зарегистрирован Минюстом 17 декабря 2019 года. Права новому застройщику будут переданы в процессе банкротства предыдущего застройщика.

Таким образом, выбирая новостройку для инвестирования, нужно быть даже более внимательным, чем при выборе будущего дома для собственного проживания. «Долевое строительство – это всегда риск, – говорит председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. – В случае возникновения проблем у застройщика, государство помогает восстановить права граждан – участников долевого строительства. Но инвестиционные риски лежат вне поля гарантированной государством защиты прав. Поэтому прежде, чем принять решение об инвестировании в новостройку, стоит не только убедиться в надежности застройщика, но и заранее продумать свои действия на случай, если застройщик станет банкротом».