Правительство РФ разработало новую «Стратегию развития жилищной сферы на период до 2025 года». Она предусматривает увеличение объемов строительства жилья до 120 млн кв. метров в год, в первую очередь за счет развития рынка ипотечного кредитования.

За время действия Стратегии ипотека должна стать доступной для 50% российских семей.

Новую «Стратегию развития жилищного рынка» рассматривали на совещании в Кремле, в котором также принимал участие мэр Москвы Сергей Собянин, перед новогодними праздниками. Обращаясь к участникам, Владимир Путин отметил, что сейчас у государства есть все ресурсы, чтобы в предстоящие годы значительно повысить доступность жилья для российских граждан – и прежде всего для молодых семей с детьми. «Это должна быть стратегическая, общенациональная задача», – подчеркнул президент.

Для ее решения главную ставку планируется сделать на развитие рынка ипотечного кредитования. К концу 2017 года средний уровень процентных ставок по кредитам снизился до 9,8%, но цель, поставленная в майских указах 2012 года, пока не достигнута (исходя из сложившейся инфляции, ипотечные ставки должны быть не выше 6,2%). Причина не только в сложной макроэкономической ситуации, но и в отсутствии ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг.

Сегодня менее 10% ипотеки фондируется ипотечными ценными бумагами, а их доля в ВВП РФ составляет менее 1%. (Для сравнения: в странах Европы и США – от 10 до 40% ВВП). 

Для дальнейшего снижения ставок и кратного увеличения объема выдаваемых кредитов авторы Стратегии считают необходимым перевести рынок в электронный формат и сформировать ликвидный рынок ипотечных бумаг, а также привлечь в ипотеку дополнительные ресурсы, в том числе страховые и пенсионные накопления. «Сегодня порядка 50% ипотечных заемщиков – это молодые семьи, то есть люди, которые свою жизнь связывают с новыми технологиями, и надо научиться их обслуживать по-новому», – отмечает глава АИЖК Александр Плутник. По его словам, принятие в 2017 году федерального закона об электронной закладной позволяет банкам перевести выдачу ипотечных кредитов в онлайн, сделав эту процедуру максимально удобной для основного контингента заемщиков. С помощью этого и других механизмов доступность ипотеки предполагается увеличить – с 35% семей на начало 2017 года до 50% семей в 2025 году, при этом количество займов вырастет с 1 млн до 2 млн ежегодно.

Это, в свою очередь, повысит спрос на жилье. К 2025 году объем ввода должен достичь 120 млн кв. метров. Обеспеченность населения жильем вырастет с 25 до 30 кв. метров, прогнозирует Минстрой.

Владимир Путин потребовал от чиновников обратить особое внимание на качество строящегося жилья. «Никому не нужна гонка за метрами, если на рынок выводится некомфортное жилье. Нам нужно строить не просто много, а по-современному», – подчеркнул президент и добавил, что новые дома должны возводиться в развитой городской среде. По словам главы Минстроя Михаила Меня, «Стратегия развития жилищной сферы до 2025 года» предусматривает переход к компактной и разнообразной квартальной застройке, созданию современной инфраструктуры при повышении роли общественных пространств и создании эффективной уличной среды. В 2018 году будут утверждены стандарты комплексного развития территорий, внедрение которых повысит качество планирования жилищного строительства. 

В Стратегии также предусмотрены меры по вовлечению в оборот земельных участков, которые позволят не только расширять города, но и эффективно использовать застроенные территории и пустующие площадки в границах городов. До 25% нового жилья планируется возводить именно в рамках реновации застроенных территорий, что, в свою очередь, будет способствовать замене старого жилищного фонда. Кроме того, опираясь на опыт предыдущих лет, правительство РФ по поручению Владимира Путина разработает постоянно действующий механизм расселения аварийного жилья.

Важнейшей составляющей Стратегии, по мнению авторов, является формирование рынка арендного жилья, которое до сих пор не удалось сделать массовым продуктом, как это предусматривалось майскими указами президента. В современных мировых мегаполисах доля арендного жилья составляет 40–70% жилищного рынка. А в России пока объекты для найма считают поштучно: на текущий момент в 25 регионах построено 132 таких многоквартирных дома, в том числе 66 для предоставления в некоммерческую аренду. «Анализ мирового опыта показывает, что в силу ограниченной доходности таких проектов успешное развитие некоммерческого арендного жилья невозможно без соответствующей бюджетной поддержки и создания стимулов для инвесторов, в том числе стимулов налогового характера», – отметил Михаил Мень.

В Стратегии также предусмотрены меры по развитию строительной индустрии и постепенный отказ от устаревших технологий и материалов. Дальнейшее совершенствование нормативно-технической базы позволит сократить сроки и повысить качество проектных решений. Кроме того, жилищное строительство, как и другие отрасли экономики, в предстоящие годы ожидает цифровая модернизация: для зданий и сооружений, строящихся в рамках госзаказа, будет внедряться технология информационного моделирования и другие ноу-хау, позволяющие отслеживать весь жизненный цикл объекта. «В перспективе информационное моделирование должно стать стандартом не только для госинвестиций, но и в целом для всей строительной отрасли», – подчеркивают в Минстрое. 

Однако самый серьезный блок вопросов, которые необходимо решить в рамках реализации «Стратегии развития жилищной сферы до 2025 года», связан с переходом от долевого строительства к более цивилизованным методам финансирования. Сейчас, как известно, основной объем жилья строится на деньги граждан, вложивших в стройку 3,5–4 трлн руб., тогда как доля банковского финансирования не превышает 0,7 трлн. По поручению Владимира Путина Минстрой разработал план перехода от привлечения средств граждан самими застройщиками к проектному финансированию через банки. Власти считают, что новая система избавит государство от решения проблем «обманутых дольщиков. В свою очередь, строители опасаются, что банки не смогут обеспечить тот объем финансирования, который предоставляют граждане, и это приведет не к росту, как указано в Стратегии, а, наоборот, к падению объемов строительства.

«Я с этими озабоченностями согласен, но делать нужно. Постоянно перекладывать риски на плечи граждан без всяких изменений системы дальше невозможно», – заявил Путин. На совещании решили, что система будет меняться постепенно. Планом, по словам Михаила Меня, предусматривается переходный период, в течение которого застройщик сможет выбирать, по какой модели он будет работать. А полный отказ от долевого строительства может произойти не раньше чем через три года – после анализа, как предложенный механизм банковского финансирования работает на практике.

Елена Егоршина