Владельцы группы "Черкизово" возведут крупнейший в Москве индустриально-логистический центр "Бекасово", который предположительно займут нацеленные на импортозамещение производственные компании.

Основатели группы "Черкизово", семья Михайловых, продолжают девелоперскую экспансию в Новой Москве и Подмосковье. В начале апреля градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила проект строительства индустриально-логистического центра "Бекасово" рядом с Наро-Фоминском общей площадью 2,5 млн квадратных метров - это рекордная цифра для таких проектов. В центре будут располагаться складские комплексы интермодальной логистики, производственные корпуса, гостиницы, зоны рекреации и торговли. У разработчика проекта - группы "Михайловский девелопмент" - уже есть в работе новые небольшие индустриально-складские проекты в Подмосковье: компания проектирует индустриально-логистические кластеры в Лобне общей площадью 143 га. Но "Бекасово" будет самым крупным в Москве, так как больше сосредоточен на производственных площадках, которые построят под требования каждого заказчика. Главное же преимущество - уникальная транспортная логистика, сочетающая склады и выход на магистральные железнодорожные пути и сквозные столичные трассы. В будущем кластере расположатся предприятия пищевой, легкой, фармацевтической и другой перерабатывающей промышленности, а также транспортные компании. Инвестиции в проект оцениваются в 200 млрд рублей, предполагаемый срок строительства - четыре-пять лет. Эксперты видят большие перспективы промцентра "Бекасово", поскольку на фоне выбывания из России иностранных компаний в ближайшие годы новые производственные площади в столице будут особенно востребованы теми, кто планирует импортозамещение и экспортный "разворот на Восток".

Интермодальная логистика

Группа "Черкизово" - это крупнейший в России производитель мяса (в прошлом году ее выручка увеличилась на 22,6%, до 158 млрд рублей). ГК "Михайловский девелопмент" принадлежит акционерам группы "Черкизово" (гендиректору Сергею Михайлову и председателю совета директоров Евгению Михайлову) и с конца 1990-х годов занимается управлением и строительством объектов недвижимости. Сейчас "Михайловский девелопмент" развивает земельные участки общей площадью около 17 тыс. га, управляет недвижимостью - более 1500 объектов, занимается коммерческим девелопментом. В частности, в Московской области компания реализует проекты с большей удельной долей складских площадей - около 1,6 млн кв. м; одним из них станет логистический комплекс недалеко от аэропорта Шереметьево площадью 200 тыс. кв. м. Заканчивается проектирование и экспертиза строительства вышеупомянутого промышленно-логистического парка в Лобне, на остальных площадках ведутся предпроектные работы. Общий же портфель проектов, по данным самой группы, составляет более 4,1 млн квадратных метров.

Как пояснили "Эксперту" в ГК "Михайловский девелопмент", в индустриальном парке в поселке Бекасово будет реализована концепция бизнес-города, в котором резидентам будут доступны производственные помещения, офисы, склады, гостиницы, рекреационные зоны и места для торговли, а главное - интермодальная логистика. Парк "Бекасово" еще на этапе градостроительной проработки был разделен на производственные зоны: пищевая, фармацевтическая, легкая промышленность, железнодорожный транспорт и проч. При этом здесь планируется ни много ни мало организация транспортно-пересадочного узла, что обеспечит парку уникальную транспортную доступность подобных объектов за пределами МКАД. Его территория соединена прямой железнодорожной веткой с сортировочной станцией Бекасово, имеет прямые въезды и выезды на Киевское шоссе, а западная часть парка выходит на первую линию Киевского шоссе и светофорную развязку Рассудово, которая после намеченной на ближайшее время реконструкции станет многоуровневой и бессветофорной. Здесь, кроме прочего, планируется расширить до четырех полос пересекающую Киевское шоссе улицу Дорожную с выводом ее на ЦКАД, что упростит доступ иногороднего транспорта к индустриально-логистическому центру "Бекасово" и обратный путь.

В настоящее время "Михайловский девелопмент" находится на этапе получения новых правил землепользования и застройки; помимо этого начинается проработка транспортной схемы и инженерных коммуникаций, часть из которых уже есть на территории (собственные очистные сооружения, используемые также для нужд населения). При этом все коммуникации будут объединены в единые коридоры, что позволит развивать парк модульным способом, то есть подключать разные участки земли и разные здания независимо друг от друга (чего требуют и техрегламенты для разных производств). "Только после этого станет понятно, когда можно выходить на предпроектные и проектные работы (период до получения разрешения на строительство займет от года до двух лет). При проектировании и будет уточнена пропорция площади под производственные и складские комплексы", - пояснили в ГК "Михайловский девелопмент".

Последние два года Москва испытывает самый острый в истории города дефицит складских площадей, несмотря на то что на столицу приходится до половины складских площадей страны, в общей сложности составляющих более 28 млн кв. м. Даже если склады в "Бекасово" составят до 25-30% общей площади, это будет существенное прибавление для Москвы. Спрос на склады в столице и рядом с ней беспрецедентно рос с начала пандемии: по данным Collers, в прошлом году объем купленных и арендованных складских площадей достиг 2,5 млн кв. м, обновив исторический максимум.

Основная причина ажиотажного спроса - активизация онлайн-ретейла и сервисов доставки, которые буквально вычистили свободные логистические площади, часть которых пришлось модернизировать под фулфилмент-центры (хранение товаров, обработка и упаковка заказов для интернет-магазинов), дарксторы (магазин склад, который выдает товары для онлайн-покупок и недоступен для обычных покупателей) и прочие передовые форматы. Их доля в сделках со складской недвижимостью превысила в прошлом году 60%, хотя еще несколько лет назад не достигала трети. За последние два года были созданы крупные складские объекты для маркетплейса Ozon в складском комплексе "Ориентир Запад" (130 тыс. кв. м), была начата новая очередь в логистическом парке "Софьино" (100 тыс. кв. м) для компании "Яндекс.Маркет". В прошлом году Ozon также арендовал у PNK Group около 270 тыс. кв. м в составе складского парка "PNK Парк Пушкино-2", здесь же разместились "СберЛогистика" и прочие сервисы. Свои планы строительства распределительных центров есть также у Lamoda, Leroy Merlin, "ВсеИнструменты.ру" и других компаний (впрочем, теперь их судьба неясна).

Консалтинговая компания ILM оценивала в прошлом году (сейчас данные могут меняться) объем складских помещений, заявленных к строительству и редевелопменту в ближайшие годы в Москве, на уровне около 350 тыс. кв. м, что в целом может оказаться вдвое меньше, чем будет в одном только промпарке "Бекасово". Правда, сейчас пока трудно сказать, каким будет спрос на склады через четыре-пять лет: в этом году на обычные складские площади он уже заметно ниже. Риелторы прогнозируют, что с уходом многих иностранных компаний и сокращением импорта может освободиться до 500 тыс. квадратных метров складских площадей. "Я считаю, что спрос на уровне два - два с половиной миллиона квадратных метров вполне может вернуться на рынок раньше, чем через четыре пять лет, но сейчас твердые прогнозы делать непрофессионально - необходимо увидеть завершение острой фазы геополитической конфронтации", - говорит генеральный директор компании "Ориентир" Андрей Постников.

Под импортозамещение

Впрочем, складские комплексы "Бекасово" будут больше предназначены для арендаторов и лишь в незначительной степени использоваться для внешних клиентов (это будет зависеть от заполняемости). "Основной наш резидент - производственная компания со своим технологическим процессом и вспомогательными службами, - говорит представитель ГК "Михайловский девелопмент". - Здесь будет применим принцип built-to-suit, когда сначала определяется резидент, а потом уже здание строится под него. По нашим расчетам, заполняемость центра будет около 90 процентов". Управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев уверен, что прогнозы заполняемости парка оправданны, но для самого промцентра первичным будет именно обеспечение комфортного производства, а складская логистика - вторична. "Спрос на производственные площадки в Москве высокий, а предложение индустриальных объектов будет только замедляться, поскольку девелоперам выгоднее строить жилье или те же склады. За последние два года было выкуплено 243 производственно складских комплекса внутри МКАД для строительства жилья и редевелопмента; прежде ежегодно сносилось до 800 тысяч квадратных метров таких площадей, поэтому образовался их недостаток, - говорит Андрей Лукашев. - А в случае с "Бекасово" речь идет о строительстве новых производственных территорий в Новой Москве, где столь масштабных проектов еще не было". По его словам, проект, кроме прочего, решает проблему миграции жителей Новой Москвы.

С учетом растущего жилищного строительства город все больше заинтересован в том, чтобы жители новостроек максимально сократили время поездок на работу, находя ее рядом с домом. Кстати, всего в километре от "Бекасово" находятся другие участки под управлением ГК "Михайловский девелопмент", где в дальнейшем можно построить жилье для сотрудников парка и их семей. "Город долго искал партнера и в "Михайловский девелопмент" нашел инвестора, который имеет достаточно своей земли, провел ее зонирование, часть коммуникаций, а главное - у него есть экспертиза и команда для реализации таких масштабных проектов", - говорит Андрей Лукашев.

"Михайловский девелопмент" пока затрудняется назвать сроки окупаемости проекта - прежде всего из-за геоэкономической неопределенности, а также сумму инвестиций в проект (но это будет проектное финансирование). Впрочем, руководитель департамента новых территорий столицы Владимир Жидкин "проговорился" РИА "Новости", что инвестиции в индустриально-логистический комплекс "Бекасово" могут составить до 200 млрд рублей.

Пока "Бекасово" лишь условно называют индустриальным парком: такого законодательного статуса у него еще нет. Этот статус, а значит, преференции для управляющей компании и резидентов (федеральные льготы) можно получить по завершении строительства и эксплуатации первых объектов. В этом случае комплекс отчасти вступит в конкуренцию с такими крупными ОЭЗ Москвы, как "Дубна", "Технополис Москва" или "Ступино Квадрат", также имеющих потенциал развития территорий. Эти зоны привлекательны для бизнеса федеральными льготами на налог на прибыль, имущество и землю, а также региональными преференциями и сервисными услугами по снижению административных барьеров (помимо этого в Москве сейчас действуют, по данным ILM, 35 технопарков, предоставляющих более 2 млн кв. м многофункциональных площадей почти двум тысячам компаний, но эти технопарки - незначительные игроки на рынке девелопмента и проминдустрии).

Однако в "Михайловском девелопменте" не сомневаются в успехе, главным образом из-за транспортной составляющей, и говорят, что уже сейчас некоторые производственные компании проявляют интерес к проекту и раздумывают о параметрах необходимых им площадей и помещений. "Сейчас уже начинается общение с потенциальными резидентами. Особый интерес для них представляет прямой железнодорожный доступ на сортировочную станцию Бекасово, что дает возможность, при развитии надлежащей инфраструктуры на участке, обрабатывать большое количество грузовых вагонов", - сообщил представитель компании.

"Безусловно верная ставка для девелопера - совместить транспортную логистику с градостроительным планом Новой Москвы и новой промышленной инфраструктурой близ Москвы: уже сейчас с рынка вымываются иностранные компании, и мы видим, как последние два месяца во всех регионах российский бизнес активизировался и ищет способы заместить хотя бы что-то даже из временно выбывающего импорта, - рассуждает член совета Военно-промышленной комиссии при правительстве РФ по развитию государственно-частного партнерства, руководитель НП "Ассоциация технопарков в сфере высоких технологий" Андрей Шпиленко. - Как раз через два-четыре года они будут присматривать себе производственные площади близ главного транспортного узла страны". Другое дело, продолжает он, что инвесторам следует все же изначально вписать статус проекта в одну из моделей льготных промзон (ОЭЗ, индустриальный парк, технопарк и проч.): это облегчит им прохождение разрешительных процедур, а потенциальные клиенты заведомо будут расценивать строящийся центр как территорию налоговых и административных послаблений. По словам Андрея Шпиленко, это важно сделать сразу, поскольку уже сейчас индустриальные и технопарки вступили в жесткую конкуренцию за резидентов; соответствующие изменения надо учитывать на стадии проектирования.

Спрос на производственные площадки в Москве высокий, а предложение индустриальных объектов снижается, поскольку девелоперам выгоднее строить жилье или склады

В Москве сейчас действуют 35 технопарков, представляющих более 2 млн кв. м многофункциональных площадей почти двум тысячам компаний.