Столичные власти получили возможность создать рынок арендного жилья.

Депутаты Госдумы наконец приняли, а президент Владимир Путин перед турне по странам Латинской Америки на прошлой неделе подписал закон о регулировании отношений по некоммерческому найму жилых помещений, который предусматривает строительство арендных домов местными властями и частными застройщиками. Для Москвы он имеет стратегическое значение, поскольку позволит приступить к формированию рынка арендного жилья для людей, не имеющих возможности купить квартиру на рынке. В столице по понятным причинам таких большинство.

«Создание рынка арендного жилья - это стратегическая задача для Москвы, - подчеркивает глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин. - У нас огромный разрыв между жильем в собственности и в аренде. Во всех мегаполисах мира доля арендного жилья значительно выше, чем доля собственного». По его словам, причинами такого положения являются бесплатная приватизация и отсутствие до недавнего времени на законодательном уровне механизмов развития арендного рынка.

Теперь ситуация должна начать меняться. Москва вместе с Подмосковьем, Ленинградской, Тульской, Калужской, Самарской, Орловской, Оренбургской и Новосибирской областями вошла в число пилотных регионов, заинтересованных в скорейшем развитии цивилизованного рынка доходных домов. Это объясняется дефицитом квадратных метров на душу населения, так называемой теневой арендой, в которую вовлечена значительная доля квартир, оторванностью мест приложений труда от спальных районов, что в результате вызывает маятниковую миграцию. По обеспеченности населения жильем столица отстает не только от европейских городов, где этот показатель в среднем составляет 35 кв. метров на человека, но и от российских, где на каждого жителя приходится 23 кв. метра, и достигнет она этого уровня еще очень нескоро. Во-первых, из-за дефицита земельных участков, во-вторых, из-за быстрого старения жилого фонда, 50% которого уже сейчас нуждается в капитальном ремонте. При этом очередь за бесплатным жильем в Москве растянулась на 20 лет. А продление сроков приватизации не позволяет властям сформировать муниципальный фонд долгосрочного пользования. «Арендное жилье - это наиболее честный способ выполнить обязательства по предоставлению людям возможности комфортного проживания за доступные деньги», - отмечают в горадминистрации. Расчеты показывают, что средств, которые ежегодно тратятся из бюджета на предоставление квартир льготным категориям граждан, хватило бы на пожизненные дотации всем очередникам за аренду жилья.

Почти два года столичные власти ждали, когда Госдума примет законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в части регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений», разработанный Комитетом по жилищной политике. Он должен восполнить пробел в законодательстве и ввести в ЖК РФ понятия некоммерческого найма жилья, а также новых видов жилых зданий - «наемных (арендных) многоквартирных домов». Документ планировали принять еще весной 2013 года, однако потребовалось выступление Владимира Путина перед Федеральным собранием (в нем президент назвал арендное жилье одним из приоритетов государственной жилищной политики), чтобы дело все же сдвинулось с мертвой точки.

Новый закон, одобренный Госдумой в последний рабочий день перед летними каникулами, предусматривает возможность строительства наемных домов субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Инвесторы, которые предложат на аукционах наименьший размер платы за наем жилых помещений в таких домах, получат участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Кроме того, документ предусматривает дополнительную поддержку застройщиков, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой.

Изначально предполагалось (и название закона говорит само за себя), что все помещения в доме должны передаваться в соцнайм за небольшую плату. С одной стороны, это должно было решить проблемы очередей, а также расселения аварийного и ветхого жилого фонда на время ремонта и обеспечения жильем госслужащих. С другой стороны - 100% соцнайм отпугивал от проектов арендного жилья частных инвесторов.

Девелоперы подсчитали, что при использовании данной схемы (ставка аренды по соцнайму за 1 кв. метр в месяц составляет 3 руб. 10 коп., а с 1 ноября вырастет до 3 руб. 41 коп.) окупаемость проекта практически недостижима, она составляет более 100 лет. И это при условии предоставления участка бесплатно и без обременений, отсутствия арендных платежей на время строительства и эксплуатации, применения упрощенной схемы налогообложения, 90% софинансирования инвестиционных затрат из городского бюджета и других преференций. Если же строительство доходного дома будет осуществляться за счет банковского кредита, то плата по договорам соцнайма не покроет даже процентов за его предоставления.

Приняв во внимание доводы участников рынка, Министерство строительства и ЖКХ ко второму чтению подготовило поправки, позволяющие застройщикам совмещать в одном проекте коммерческий и соцнайм. Но при условии, что доля последнего составляет не менее 50%. При таком подходе аренда однокомнатной квартиры в среднем оценивается в 8 тыс. руб. в месяц, а срок окупаемости проектов предположительно составит около 13 лет. (Инвесторы, правда, все равно настаивают, что менее чем за 30 лет вложения не окупятся, а реальным выходом из создавшейся ситуации могла бы стать рыночная аренда, расценки за которую в 300 раз выше текущих ставок соцнайма и в 16 раз превышают плату за проживание в так называемых бездотационных домах.) Максимальный размер платы за наем 1 кв. метра будут устанавливать региональные власти: при этом повышать плату регулятор сможет не чаще одного раза в год и не больше, чем на процент инфляции в своем регионе. Кроме того, Минстрой пообещал провести переговоры с банками о выдаче девелоперам кредитов на строительство доходных домов на срок не менее 15 лет со ставкой не более 9%.

Москва еще до принятия закона о найме начала подбирать участки для строительства арендного жилья, которые планируется выставлять на аукционы. Появление доходных домов поможет не только решить жилищный вопрос, но и сократить маятниковую миграцию. «Сейчас в Москве сложилась ситуация, когда люди живут и имеют собственность в одном месте, а работают совершенно в другом. Развитие рынка арендного жилья позволит сократить это маятниковое движение», - отмечают в горадминистрации. По мнению заммэра Марата Хуснуллина, на определенном этапе появление сети доходных домов начнет оказывать влияние на транспортную ситуацию в городе, тогда мэрии придется корректировать свою транспортную программу, учитывая новые реалии: «Если будет достойный уровень предложения арендного жилья с точки зрения цены и качества, люди не будут ездить на работу в другой конец города. Они просто снимут жилье там, где им удобнее».