Мария Зимина, партнер NF Group: В 2023 году произошло восстановление рынка офисной недвижимости: завершился уход из России иностранных арендаторов, доля свободных помещений снизилась, а объем чистого поглощения оказался положительным как в классе А, так и в классе В. Если в 2024 году спрос на офисные помещения останется высоким, то объем доступного предложения сократится, в то время как арендные ставки на офисы в ключевых деловых районах Москвы будут расти.

Про тренды

Прежде всего 2023 год запомнится нам высоким спросом на офисную недвижимость (чистое поглощение, по предварительным данным, составит около 313 тыс. кв. м против отрицательного показателя, -102 тыс. кв. м в 2022-м). Напомним, что чистое поглощение — это показатель разницы между объемом площадей, которые были заполнены за определенный период, и площадей, которые вышли на рынок пустыми. Оно учитывает не только новые сделки, но и высвобождение площадей арендаторами, поэтому может быть близко к нулю или даже отрицательным.

Также мы видим снижение доли вакантных помещений — по итогам 2023-го вакансия офисов класса А составит 12,7% (-0,3 п.п. по сравнению с 2022-м) и 7,1% в классе B (-0,4 п.п. по сравнению с 2022 годом). Прогнозируется, что по итогам 2024 года доля вакантных помещений останется в пределах 12,5-12,7% для класса A и 7,4-7,5% для класса B.

Важным трендом становится рост количества и объема сделок продаж: по предварительным данным, объем проданных помещений (как блоками, так и зданиями) на декабрь 2023 года составил порядка 360 тыс. кв. м, что уже вдвое больше результата 2022-го (179 тыс. кв. м). Ранее аренда офисных помещений от девелоперов считалась более гибким и менее рискованным вариантом для пользователей, в последние же годы преобладает интерес к покупке офисов. Ключевая причина в предпочтении владения вместо аренды связана с желанием иметь полный контроль над своими активами, не оставляя их в банковской системе. В условиях нестабильности рынка и рисков, связанных с хранением капитала в банках, владение недвижимостью представляется более надежной защитой инвестиций.

Кроме того, стоит выделить затруднения в реализации помещений без отделки. Эта тенденция обусловлена не только изменением предпочтений арендаторов, но и значительным удорожанием стоимости отделочных работ. Причины этого роста цен кроются в глобальных изменениях после 2022 года. Введенные санкции, перестройка логистических цепочек и усложнение путей поставки необходимых материалов значительно повлияли на экономику отрасли. В результате стоимость отделки офисных помещений возросла, а помещения без отделки стали менее привлекательными для покупателей и арендаторов, поскольку требуют дополнительных вложений и времени на приведение их в соответствие с корпоративными стандартами и потребностями.

Про сделки

В 2023 году мы наблюдали рост продаж офисных площадей, а также интересные сделки по аренде помещений ушедших из России иностранных игроков. Это связано с восстановлением спроса после неопределенности 2022 года. Прогнозируем, что в 2024 году нам еще предстоит увидеть ряд заметных сделок по продаже. Одновременно с этим мы ожидаем снижение активности в сделках аренды, при этом ставки аренды на этом рынке вряд ли будут снижаться.

Среди факторов, которые могут ограничивать спрос на офисы в 2024 году, стоит отметить небольшой объем нового строительства и тот факт, что большая часть объектов вводится уже с реализованными помещениями. Также важно помнить, что офисные пространства, освобожденные иностранными арендаторами, заканчиваются, а это зачастую премиальные и высококачественные бизнес-центры. И, конечно, повышение ключевой ставки ЦБ будет влиять на сегмент офисной недвижимости в целом, поскольку удорожает финансирование строительства новых проектов.

Крупнейшими сделками на рынке офисной недвижимости Москвы в 2023 году стали продажа башни iCITY площадью 47 тыс. кв. м, аренда БЦ Ducat Place II (более 14 тыс. кв. м) и другие. Мы рады, что в топ-10 сделок входит аренда компанией «Ренессанс страхование» 9,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Крылатские Холмы» на западе Москвы.

Про новые офисы

Предварительно, с учетом переноса ввода в эксплуатацию новых офисных объектов на следующий год, мы ожидаем, что в 2023 году будет введено около 281 тыс. «квадратов». По состоянию на декабрь эта цифра достигала 235 тыс. Крупнейшими объектами нового строительства стали «Парк Легенд» (41,9 тыс. кв. м), «Нагатино i-Land» (29,1 тыс.) и DM Tower (27,1 тыс.). Из всего введенного объема в спекулятивный рынок вышло только 35% офисных площадей, остальные были реализованы до ввода или построены в формате built-to-suit. В 2024-м ожидается ввод в эксплуатацию более 690 тыс. кв. м офисных площадей, крупнейшими заявленными объектами станут Moscow Towers (210 тыс. кв. м) и STONE Савеловская (93 тыс.). В настоящее время для реализации предлагается только 32% всего объема 2024 года.

В целом рынок офисной недвижимости продолжит свое активное развитие, вероятно, вводиться в эксплуатацию будут преимущественно заполненные объекты, а стоимость квадратного метра все так же будет повышаться. В структуре спроса мы можем увидеть рост доли производственных компаний, банков и финансовых организаций, строительных и архитектурных бюро. Кроме того, мы уже приступили к работе по актуализации классификации офисов, которую вместе с коллегами-консультантами представим в ближайшее время.