Почти повсеместно точечная застройка канула в лету, современное жилищное строительство уже давно осуществляется комплексно. В условиях развитой конкурентной среды застройщики соревнуются не только в качестве жилых комплексов (ЖК), но и в оснащенности их инфраструктурой, общественными пространствами: на территории своих ЖК они строят музеи, балетные школы, гимнастические залы, разбивают ландшафтные парки…

Однако такая развитая конкурентная среда в жилищном строительстве наблюдается далеко не во всех регионах. В какие-то города застройщики не заходят вовсе или за версту обходят городские центры, занятые аварийными или ветхими домами. Именно для такой жилой застройки и был придуман механизм комплексного развития территорий (КРТ), который сейчас постепенно внедряется в региональную практику.

Как проходит этот процесс, каковы его перспективы и как можно увеличить объемы строительства в рамках проектов КРТ, «Стройгазете» рассказал один из ведущих экспертов в этой области — координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по Сибирскому федеральному округу, вице-президент Российского союза строителей Максим ФЕДОРЧЕНКО: Во многих случаях заключение договора КРТ жилой застройки — это единственный механизм, который может «вытащить наших граждан из трущоб», к чему постоянно призывает президент России, и обеспечить им достойное жилье, соответствующее современным стандартам. Поэтому широкое распространение КРТ в субъектах РФ — важнейшая социальная задача нашего государства. Но обустроить все российские города, в том числе и те, в которых инфраструктура последний раз обновлялась еще в советские годы, — задача, по масштабам сравнимая с освоением космоса: она требует огромных капитальных вложений, большого опыта и квалификации местных властей, а также развитого рынка профессиональных застройщиков.

Совместными усилиями                                                                            

Механизм КРТ был запущен в 2022 году. Это был непростой период, когда мы только «отошли» от ограничений, связанных с пандемией, затем наступил острый внешнеполитический кризис, сопровождающийся санкциями и уходом с рынка иностранных производителей строительных материалов и оборудования. Сейчас, когда ситуация со строительными ресурсами более или менее стабилизировалась, наступил период, когда нужно обустраивать новые территории. Казалось бы, программы реновации российских городов будут отложены. Однако, несмотря на все эти объективные внешние препятствия, ни одна государственная программа в области жилищного строительства не была приостановлена. Процесс внедрения КРТ, обновления населенных пунктов страны продолжается — пусть не быстрыми темпами, но уверенно и поступательно. Сегодня необходимо добиться, чтобы основные строительные объемы реализовывались в рамках проектов КРТ, поскольку только благодаря совместным усилиям публичной власти и частных инвесторов наши города могут стать современными, «умными», комфортными и безопасными.

Минстрой России, сразу оценив важность и перспективность КРТ как главного тренда рынка, создал специализированный департамент, который должен был оперативно мониторить ситуацию в регионах и принимать необходимые управленческие решения. И сегодня, действительно, ведомственный Департамент по КРТ, с которым мы тесно сотрудничаем, не просто собирает информацию о том, как происходит в регионах реализация таких проектов. У них налажена прямая оперативная связь с руководством всех субъектов РФ, у специалистов департамента можно получить ответы и консультации по всем практическим вопросам. Приятно отметить, что нет расхождения в интересах: и профильное министерство, и бизнес-сообщество заинтересованы в продвижении инициатив по совершенствованию механизма КРТ.

От дискуссий к решениям

В процессе многочисленных обсуждений было выработано много предложений, направленных на усиление инвестиционной активности частного бизнеса. Большинство из них нашло свое отражение в проекте федерального закона, разработанном Минстроем России, который будет внесен в Госдуму РФ в осеннюю сессию. Это такие вопросы, как:

•  установление возможности использования в рамках осуществления КРТ ранее утвержденной документации по планировке территории (ДПТ);
•  возможность получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) непосредственно после утверждения ДПТ;
• установление возможности проведения торгов в отношении нескольких несмежных территорий разного вида КРТ;
• возможность «выхода» многоквартирных домов из КРТ только до проведения торгов на право заключения договора о КРТ;
•  фиксирование предельного срока для подписания договора о КРТ с правообладателями и другие.

Но работа по совершенствованию законодательства в сфере КРТ не прекращается, уже сейчас накоплен дополнительный пул предложений, который может быть включен в законопроект по итогам обсуждений. Самые важные предложения касаются порядка государственного финансирования проектов КРТ, предусматривающих расселение из аварийного и ветхого жилищного фонда. В настоящее время при финансировании Фондом развития территорий (ФРТ) расселения из аварийного жилья в рамках реализации проектов КРТ предусмотрено, что пока не будут расселены аварийные дома, признанные таковыми до 2017 года, не будут предоставлены денежные средства на расселение аварийных домов, признанных таковыми с 2017 по 2022 годы. Финансирование расселения из аварийных домов, признанных таковыми после 2022 года, и из ветхого жилищного фонда в настоящее время вообще не предусмотрено. Таким образом, действующий порядок не позволяет профинансировать весь проект целиком, поскольку в границах КРТ жилой застройки расположены различные дома, требующие расселения. Мы предлагаем изменить порядок субсидирования и обеспечить возможность финансирования расселения из всех аварийных и ветхих домов, расположенных в границах КРТ. Решение указанного вопроса существенно активизирует инвестиционный процесс. Кроме того, действующие программы государственной поддержки жилищного и инфраструктурного строительства должны быть синхронизированы и применяться комплексно в отношении конкретного проекта КРТ. Необходимо разработать единый порядок предоставления реализующему проект КРТ застройщику субсидий как на расселение из аварийного жилья, так и на строительство инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.

Выбор за населением

Большое значение для активизации механизма КРТ жилой застройки имеет принятие мер, направленных на стимулирование не только застройщиков, но и самих граждан активно участвовать в развитии города, голосовать за включение своего жилья (в том числе индивидуальных жилых домов) в границы территории КРТ. Важно, чтобы при развитии городских пространств, освобождении центров городов от аварийного, ветхого, морально устаревшего жилья соблюдались принципы справедливости, не подрывалось доверие к государственной власти и строителям. Необходимо, чтобы население делало свой выбор добровольно и осознанно. Поэтому должны быть приняты меры по защите интересов собственников при подготовке проектов КРТ, недопущению градостроительных конфликтов. Мы подготовили целый ряд соответствующих предложений по внесению изменений в Жилищный и Градостроительный кодексы и направили их в Госдуму. Надеюсь, что эти предложения также будут включены в законопроект. Это такие предложения, как:

•  расширение гарантий прав граждан на получение равнозначного жилого помещения;
• введение типовой формы договора на переход права собственности на жилое помещение;
• установление на федеральном уровне рекомендуемого перечня дополнительных мер поддержки по обеспечению жилыми помещениями и другие.

Сила в знаниях

Сегодня в стадии активной реализации, по данным Минстроя России, находятся 329 договоров о КРТ, большинство из них – это договоры о КРТ по инициативе правообладателей, то есть частных собственников земельных участков. Пока недостаточная активность чиновников на местах по подготовке проектов КРТ связана в том числе с дефицитом квалифицированных специалистов, которые должны обладать знаниями в области градостроительного проектирования, правового регулирования земельно-имущественных отношений, финансового моделирования и т. д. Поэтому сейчас большое значение имеет реализация Минстроем России совместно с ФАУ «РосКапСтрой» образовательной программы «Время КРТ», которую стоило бы уже существенно масштабировать с привлечением отраслевого образовательного консорциума «Строительство и архитектура».

Также в целях активизации региональных и местных органов власти по подготовке проектов КРТ считаем целесообразным включить в Национальный проект «Жилье и городская среда» отдельный плановый показатель с разбивкой по годам и в разрезе субъектов РФ, характеризующий объем введенного жилья в рамках реализации проектов КРТ.

Вовлеченность в процесс

Таким образом, принятие комплекса мер, направленных на стимулирование инвесторов, граждан и региональных органов власти, позволит придать существенное ускорение процессу внедрения механизма КРТ в практику жилищного строительства.

В целом, хотел бы еще раз отметить высокий уровень взаимодействия бизнес-сообщества с Минстроем России, ФРТ, «ДОМ.РФ» по вопросам КРТ, их глубокую вовлеченность в этот процесс, принятие эффективных мер государственной поддержки, что дает основание рассчитывать на увеличение объемов жилищного строительства в рамках проектов КРТ в ближайшие годы. Это отвечает ожиданиям отрасли, как справедливо резюмировал в своем недавнем выступлении президент НОСТРОЙ Антон Глушков: «КРТ — единственный инструмент развития современных городов».

Максим ФЕДОРЧЕНКО, координатор НОСТРОЙ по СФО, вице-президент РСС:

«Сегодня нужно принимать комплексные системные меры, которые бы одновременно стимулировали застройщиков участвовать в торгах на право заключения договоров КРТ, граждан голосовать за включение своего жилья в границы территории комплексного развития, а региональные и местные органы власти активнее разрабатывать и предлагать рынку проекты КРТ».