Легализация должна повысить привлекательность данного формата недвижимости.

Столичные власти начали выводить апартаменты из тени, впервые употребив это понятие в городском законодательстве. Новый закон обязывает горадминистрацию создать реестр апартаментов, которые будут облагаться имущественным налогом по пониженной ставке – 0,5% против 2%. Эксперты считают, что шаг к легализации повысит популярность этого привлекательного в глазах покупателей формата недвижимости и позволит увеличить поступления в городской бюджет.

Отсутствие понятия «апартаменты» в федеральном законодательстве создавало определенные трудности для налогообложения таких объектов. Власти и налоговики «видели» либо гостиницы, существующие в форме апарт-отелей (они облагаются налогом на имущество по ставке 0,5%), либо торгово-офисные помещения (облагаются по ставке 2%). Апартаменты, которые по своим потребительским свойствам совпадают с квартирами, в эту схему не укладывались, что позволило их владельцам избежать налогообложения за 2014 год. Однако в прошлом году Москва, как известно, вошла в перечень пилотных регионов, где недвижимость, принадлежащая физическим лицам, также будет облагаться налогом, рассчитанным исходя из кадастровой стоимости.

Это заставило городские власти сделать первый шаг навстречу официальному признанию апартаментов в качестве формата городской недвижимости, предназначенного для проживания, в том числе на постоянной основе.

Поправки в закон «О налоге на имущество физлиц», утвержденные Мосгордумой в третьем, окончательном чтении, вводят для апартаментов ставку налогообложения, принятую для гостиниц, – 0,5%. Это по-прежнему существенно больше параметров налога, установленного для собственников квартир (0,1–0,3%), но меньше налога на торгово-офисную недвижимость, уплачиваемого юридическими лицами. Правда, под льготное налогообложение попадут не все объекты, являющиеся апартаментами. «Для идентификации апартаментов, облагающихся налогом по пониженной ставке, будет создан специальный реестр», – говорится в сообщении столичного правительства.

К сожалению, критерии составления такого реестра пока неясны. В поправках, одобренных Мосгордумой, говорится, что «здание подлежит включению в реестр на основании сведений о наличии в нем апартаментов согласно документам, оформляемым в связи со строительством или вводом в эксплуатацию». А отдельные нежилые помещения, входящие в состав торгово-офисных комплексов, власти обещают занести в перечень «в случае, если они признаны фактически используемыми исключительно для проживания физических лиц». «Однако набор документов, необходимых для попадания в реестр, и сам порядок признания помещений используемыми для проживания физлиц пока не определены, – указывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Урегулированием этих вопросов должно будет заняться правительство Москвы через разработку и принятие соответствующих постановлений. Таким образом, точно сказать, кто получит снижение ставки, а кто – нет, можно будет только после утверждения вышеупомянутых документов».

Помимо попадания в реестр для налогообложения по пониженной ставке апартаменты должны удовлетворять еще нескольким критериям. Во-первых, их площадь не должна превышать 300 кв. метров. (При этом ставка 0,5% действует только на первые 150 кв. метров, а остальная площадь будет облагаться налогом по ставке 2%.) По мнению экспертов, данное требование не является критичным. «Как показывает статистика, даже в элитном сегменте средний размер апартаментов не превышает 130 кв. метров, а значит, попадает в льготную категорию объектов, владельцы которых будут платить имущественный налог по ставке 0,5%», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Марина Литинецкая. По данным компании, средний размер апартаментов, представленных на столичном рынке, в настоящее время составляет 65 кв. метров, а их рыночная стоимость – 26,9 млн руб. В массовом сегменте средняя площадь достигает 38 кв. метров, а рыночная цена – 5,5 млн руб., в бизнес-классе – 60 кв. метров и 14,2 млн руб., в элитном – 130 кв. метров и 104,9 млн руб.

Во-вторых, чтобы попасть под льготное налогообложение, в апартаментах не должны быть зарегистрированы юридические лица, а само помещение не может использоваться для предпринимательской деятельности и находиться в аренде. Наконец, еще один критерий – кадастровая стоимость.

Под ставку 0,5% попадут апартаменты с кадастровой стоимостью не ниже 100 тыс. руб. И это действительно проблема, поскольку данные оценки жилых домов и коммерческой недвижимости существенно отличаются друг от друга. Если собственники квартир зачастую жалуются на завышенную по сравнению с рыночной кадастровую стоимость своего имущества, то на рынке апартаментов – ситуация прямо противоположная. «Кадастровая стоимость апартаментов совсем не обязательно приближена или равна их рыночной стоимости, как в случае с квартирами. Наоборот, это соотношение может существенно варьироваться даже в пределах одного кадастрового квартала», – поясняет Марина Литинецкая. По мнению директора сети офисов недвижимости Est-a-Тet Алексея Бернадскогокадастровую стоимость на практике часто занижают даже в тех объектах, где апартаменты по факту используются как жилье. В качестве примера эксперты приводят два соседних проекта в центре Москвы: квартира площадью 127,6 кв. метра имеет кадастровую стоимость 63,5 млн руб., а апартаменты площадью 128,3 кв. метра – всего 2,27 млн руб. Если применить к этим объектам установленные законом ставки налогообложения, то получится, что налог на квартиру по ставке 0,3% составит 190 тыс. руб. в год, а налог на апартаменты по ставке 0,5% – 11 тыс. руб. Естественно, такая ситуация не может устраивать власти.

С учетом всех вышеперечисленных ограничений эксперты сомневаются, что реестр апартаментов, попавших под пониженное налогообложение, будет велик, а поправки в законодательство приведут к революционным сдвигам на рынке недвижимости. «Апартаменты не превратятся в жилье и по-прежнему будут продаваться с дисконтом относительно квартир аналогичного качества. Учитывая разницу в налоговых ставках, размер дисконта должен составлять процентов 10 – как минимум – для тех апартаментов, которые будут включены в соответствующий реестр. А для тех, что не будут, – много больше», – прогнозируют Бернадский. Вместе с тем решение уравнять апартаменты с гостиницами в плане налога на имущество делает их покупку не только менее обременительной в плане долгосрочных финансовых последствий, но и менее рискованной, отмечает Олег Репченко.

По данным Est-a-Tet, в конце третьего квартала 2016 года на первичном рынке Москвы был представлен 101 проект с апартаментами. Объем предложения в них составляет около 640 тыс. кв. метров, что на 8,8% больше, чем во втором квартале 2016 года, и на 15,8% больше, чем в третьем квартале 2015 года. Средняя стоимость – 373,8 тыс. руб./кв. метр: по сравнению со вторым кварталом она выросла на 0,2%, но в годовой динамике сократилась на 5,3%.

Екатерина Шмелёва