Как и прогнозировали столичные и федеральные власти, цены на рынке жилой недвижимости достигли «дна», в дальнейшем можно ждать повышения стоимости квартир.

По оценкам экспертов, в ближайшие полгода она может подняться на 10–12%. Это будет связано не только с выходом на рынок более качественных проектов, но и с ростом реальных доходов населения. Уже сегодня количество заключаемых договоров долевого участия бьет рекорды.

По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», в сентябре 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке столицы составила 237,4 тыс. руб., снизившись за месяц на 2,4%, а с начала года – более чем на 12%. В сентябре на рынке новостроек (без учета цен в ЦАО) средневзвешенная стоимость квартиры составила 15,3 млн руб. Бюджет покупки 1-комнатной квартиры в среднем равнялся 8,3 млн руб. (-2% за месяц), 2-комнатной – 13,5 млн руб. (-2,1%), 3-комнатной – 23,2 млн руб. (-11,6%).

По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в районах за МКАД и в Новой Москве стоимость жилья достигает 1 тыс. долларов за кв. метр. Ниже, по мнению чиновника, уже не будет.

«На цену жилья влияет стоимость московской земли и прокладка коммуникаций, цена самой стройки и так далее. Сегодняшние цены – это минимум, который был только в 1990-е годы. Крепкие застройщики понимают, что сейчас – «дно», поэтому покупают новые площадки и готовятся к подъему цен. Так всегда бывает, если посмотреть на синусоиду стоимости столичных квартир за последние 25 лет. Всякое падение потом отыгрывается с превышением. Это показывает не только опыт Москвы, но и Китая, и Америки», – отметил Хуснуллин. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, сейчас каждая третья квартира в новостройке покупается по программе льготной ипотеки. «Неизвестно, что будет завтра, а в 2017 году велика вероятность, что государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке не будет продлена и закончится в 2016 году», – считает министр.

Опрошенные «Московской перспективой» эксперты разделяют точку зрения столичных и федеральных властей. «Маржа застройщиков на текущий момент уже достигла своего минимума», – считает Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments. «Сейчас хорошее время для покупки квартиры. Если посмотреть на текущую ситуацию, то можно отметить следующие факты: количество сделок на вторичном рынке городской недвижимости за второй и третий кварталы этого года увеличилось примерно на 25–30% по сравнению с тем же периодом прошлого года. И их величина приближается к докризисным показателям. Средние ставки по ипотеке с начала лета находятся на психологически комфортном уровне – 12–13%. При этом все тенденции показывают их скорое (конец нынешнего – начало следующего года) снижение до уровня 11–12%. Стоимость квартир по итогам 2015 года упала в среднем на 15%. В то же время за 2016 год инфляция, даже по официальным показателям и прогнозам, составит порядка 20%», – отметил Константин Барсуков, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость».

Два года, сопровождавшиеся сокращением реальных доходов населения, снижением курса национальной валюты, не привели к обвальному падению спроса на первичном рынке жилья. Можно сказать, что жилищный рынок относительно безболезненно пережил кризисные годы. Произошло это благодаря ряду мер, предпринятых на разных уровнях власти. Согласно исследованию, проведенному ЦИАН, ключевым драйвером развития рынка в кризисный период стало сочетание трех групп факторов: программы ипотеки с господдержкой, сокращение метража квартир и увеличение числа 1-комнатных квартир и студий в новых проектах, старт крупных проектов по привлекательным ценам на месте крупнейших промышленных зон внутри Московского центрального кольца.

Число регистраций договоров долевого участия в 2015 году оказалось ниже показателя 2014 года на 17,2%. Что является не таким высоким показателем, например, на фоне 37%-ного сокращения продаж автомобилей и сопоставимого спада для большинства других FMCG-товаров (FMCG – быстро оборачиваемые потребительские товары). Но в 2016 году начался бурный рост. По итогам восьми месяцев 2016 года в Москве было заключено 20,5 тыс. договоров долевого участия, что на 60% больше, чем в аналогичный период 2015 года, и на 49% больше, чем в 2014-м.

При этом экономическая ситуация, считает Юрий Волков, руководитель ГК Stroytech, привела к росту конкуренции между застройщиками в борьбе за покупателя, что должным образом отразилось на качестве продукта: «Сегодня человек может выбрать жилье по рекордно низкой цене в проекте, который предполагает не «голые» квадратные метры, но и сопутствующую транспортную, социальную инфраструктуру».

Эксперты предрекают рынку жилой недвижимости Москвы в ближайшее время рост цен. «В ближайшие 6–9 месяцев мы ожидаем роста экспонируемых цен на 10–12% в Москве и на 6–8% в ближнем поясе новой Москвы и Подмосковья», – считают эксперты ЦИАН. По мнению Константина Барсукова, уже в конце нынешнего – начале следующего года мы увидим рост цены на 3–5%. А в течение 2017 года рынок вполне может отыграть процентов 10–15. Рост цен, по мнению Александра Самодурова, будет связан с улучшением состояния экономики и инвестиционного климата России. Согласен с ним и Юрий Волков: «Рынок жилья – лакмусовая бумажка состояния экономики страны. Самая острая фаза кризиса пройдена. В 2017 году эксперты ожидают ее рост, который выльется в рост реальных доходов населения».

КОНТЕКСТ

У покупателей появилось чувство собственности

Эксперты ГК «Лидер Групп» проанализировали аудиторию своих клиентов, приобретающих недвижимость в новой Москве, с точки зрения их мотивов покупки. Специалисты выяснили, что для 80% покупателей наличие московской прописки входит в тройку ключевых факторов, определяющих выбор наряду с ценой и транспортной доступностью. Более того, часть покупателей старше 40 лет намеренно меняют жилье в Подмосковье на квартиру в ТиНАО в расчете на московскую пенсию. Жилье в новой Москве расценивается как аналог ближайшего Подмосковья. Это обусловлено и расположением за МКАД, и, как следствие, ценами, которые по своему уровню гораздо ближе к областным ЖК, чем к новостройкам старой Москвы. «При этом по сравнению с проектами в области новостройки ТиНАО при прочих равных характеристиках сегодня зачастую пользуются более высоким спросом у покупателей, – говорит Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп» Московского региона. - Основной рекламный козырь, который застройщики и риелторы предъявляют потребителям, это наличие московской прописки, что для многих оказывается принципиальным». Приобретая квартиру в новой Москве, покупатель получает ряд различных льгот и субсидий от городских властей. В первую очередь это касается более высоких пенсий. Правда, для получения надбавки новоиспеченному жителю Москвы необходимо будет прожить в столице как минимум 10 лет. Поэтому о приобретении квартиры в ТиНАО думают не только люди предпенсионного возраста, но и покупатели чуть старше 40, которые улучшают свои жилищные условия, продавая недвижимость в Подмосковье или других регионах России.

В целом интерес к рынку недвижимости новой Москвы стабильно растет уже в течение четырех лет с момента ее образования. Согласно данным Департамента развития новых территорий, количество людей, проживающих на данной территории с 2012 года, увеличилось на 30% до более чем 300 тыс. человек. А к 2035 году данный показатель может вырасти до полутора миллионов человек.

Александр Шибанов