Девелоперская компания «Инград» выкупила у ритейлера X5 Retail Group участок на 15 га на Киевском шоссе в Саларьеве, районе новой Москвы. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавшие с участниками сделки, а также девелопер, претендовавший на покупку площадки.

Согласно «СПАРК-Интерфаксу», в середине декабря прошлого года гендиректором ООО «Румянцево», которому принадлежит эта земля, стал Сергей Бобровников. Он руководит также фирмой «Морион», бенефициар которой Алексей Доманов участвовал в продаже «Инграду» 5 га на бывшей территории завода «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной. Представитель X5 Retail Group продажу земли в Саларьеве подтвердил, но назвать покупателя отказался. Представитель «Инграда» от комментариев отказался.

«Инград» – один из крупнейших застройщиков Московского региона. Общий портфель – более 2,5 млн кв. м недвижимости, сказано на его сайте. Среди его проектов жилые комплексы RiverSky и Foriver у стадиона «Торпедо», «КутузовGrad» на Кутузовском проспекте, TopHills у ст. м. «Нагорная» и др. Основной владелец «Инграда» – концерн «Россиум» Романа Авдеева и Сергея Сударикова.

Согласно проекту планировки территории «Саларьево» на участке «Румянцево» можно построить 305 000 кв. м недвижимости. Партнер Colliers International Владимир Сергунин считает, что площадка позволяет возвести там и больше – 350 000 кв. м жилья. Похожая оценка – 300 000–350 000 кв. м – и у директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева. Инвестиции в строительство комплекса он оценивает в 25 млрд руб. При этом выручка от продажи квартир в нем составит 40–50 млрд руб., говорит Сергунин.

«Инград» вернул «Свободу»

«Инград» урегулировал судебный спор с Московским индустриальным банком (Минбанк), который требовал вернуть ему акции косметической фабрики «Свобода». Из мирового соглашения между сторонами следует, что финансовая организация заплатит девелоперу 992,5 млн руб. и в обмен на это получит 48,9% акций фабрики, но затем «Инград» выкупит у Минбанка уже 97,7% предприятия за 4,9 млрд руб. На территории «Свободы» согласно решению градостроительно-земельной комиссии можно построить 369 850 кв. м недвижимости, из которых 293 300 кв. м жилье.

Главная сложность нового проекта – необходимость согласования его с Росавиацией, говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Несколько лет назад ведомство аннулировало согласование на возведение другого крупного жилого комплекса «Инграда» – «Филатова луга» (первая очередь – 150 000 кв. м) в деревне Картмазово в новой Москве. Росавиация не учла оценки возможного влияния объекта на работу средств радиотехнического обеспечения полетов аэропорта «Внуково», говорилось в ее письме в «Инград».

Сам проект к тому моменту находился в активной стадии строительства, в нем было продано больше половины площадей, отмечает Родионцев. Даже несмотря на то, что структура «Инграда» в судах смогла добиться признания отзыва согласований со стороны Росавиации недействительным, ввести построенные уже корпуса в эксплуатацию она пока не может. На прошлой неделе глава департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин заявил, что эту проблему планируется решить к лету 2021 г. после строительства нового радиолокатора во «Внуково».

Проблемы с аэропортом были не только у «Инграда». Группа ПИК, которая строит в Саларьеве крупный жилой комплекс «Саларьево парк» (он находится через дорогу от нового участка «Инграда»), сейчас судится с Комитетом государственного строительного надзора Москвы, Росавиацией и «Внуково» в связи с отказом в выдаче разрешений на ввод построенных корпусов в эксплуатацию: один из исков она в ноябре прошлого года уже выиграла.

Законодательством вводятся существенные ограничения на пользование землями, включенными в приаэропортовую территорию, говорит управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт. Приаэродромная территория «Внуково» делится на семь зон, Саларьево входит в зону № 7, самую свободную от ограничений.

Но, по словам Иккерта, даже тут действуют определенные нормы по высотности и барьеры, связанные с обеспечением санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Ситуацию усугубляет и то, что точные границы этой подзоны № 7 до сих пор не согласованы, добавляет Иккерт. А это значит, что даже при наличии всех необходимых документов на практике согласование Росавиации может быть отозвано.

Последствия для застройщиков в этом случае могут быть самыми печальными – от требований внесения изменений в уже согласованный проект застройки до отказа введения его в эксплуатацию или признания комплекса самостроем с последующей необходимостью сноса за счет собственника, резюмирует Иккерт. Впрочем, по словам Литинецкой, как раз в этом году планируется внесение поправок в закон, регулирующий использование приаэродромной территории, а это сделает правила игры для всех участников процесса более понятными.

К плюсам нового проекта «Инграда» Родионцев относит хорошую транспортную доступность (рядом находятся ст. м. «Саларьево» и «Филатов луг», а также Киевское шоссе), а также большое количество строящихся в этом районе объектов инфраструктуры. Впрочем, по его словам, у площадки неоднозначное окружение – поблизости расположены рекультивируемый полигон твердых бытовых отходов «Саларьево», Хованское кладбище, а также индустриальный парк «Индиго». Стоимость квартир в этом районе на старте строительства может составить 160 000–170 000 руб. за 1 кв. м, говорит Литинецкая.