Его стоимость в городских проектах сопоставима с Подмосковьем.

За два года число новостроек, расположенных за МКАД в старых границах Москвы, выросло в 4,5 раза, посчитали аналитики компании Est-a-Tet. Столь значительный прирост обеспечили и перспективные проекты, и новые очереди уже строящихся жилых комплексов. Рекордные темпы увеличения объема предложения в периферийных районах и привлекательный ценник уже переманили в столицу часть покупателей из области.

В 2014 году «замкадные» новостройки были сосредоточены в трех столичных районах – Некрасовке (ЮВАО), Крюкове (Зеленоград) и Митине (СЗАО). По подсчетам экспертов Est-a-Tet, суммарно предложение в этих районах занимало порядка 77–85% (в зависимости от квартала) от общего объема предложения за Кольцевой автодорогой. В четвертом квартале 2014 года на реализацию вышли два крупных проекта – мкрн «Северный» и ЖК Life-Митинская ECOPARK, что вывело в лидеры районы Северный и Митино. 

В 2015 году первичный рынок за МКАД пополнился еще несколькими объектами: стартовали продажи в ЖК «Мещерский лес» в Солнцеве, ЖК «Потапово Lite» в Южном Бутове и ЖК «Штат 18» в Новокосине. А застройщик ЖК «Эталон-Сити» объявил о начале реализации второй очереди. Таким образом, по итогам 2015 года объем предложения в новостройках за МКАД по сравнению с 2014 годом увеличился на 46%. Основой объем предложения был сосредоточен в следующих районах: Южное Бутово – 27,7%, Зеленоград – 22,8% и Северный – 20,8%.

В 2016 году картина в целом не изменилась: застройщики продолжают активно застраивать уже знакомые им площадки. В частности, жилой фонд Митина пополнился проектом ЖК «Мир Митино». А в Солнцеве на реализацию поступил ЖК «Лучи». По итогам третьего квартала 2016 года объем предложения в «замкадье» оказался больше, чем в аналогичный период 2015 года, на 43,8%, и в 4,5 раза, чем в первом квартале 2014 года. При этом основная часть предложения по-прежнему сосредоточена в Южном Бутове (29,5%), где сравнительно давно реализуются ЖК «Эталон-Сити» и ЖК «Потапово Lite», а в апреле вышел в продажу ЖК «Столичные Поляны». На втором месте Зеленоград (21,7%), в частности, район Крюково с мкрн «Жемчужина Зеленограда» и мкрн «Зеленый бор». Третье место занимает район Северный (16,9%), где представлены мкрн «Северный» и ЖК «Северная Слобода».

Всего, по подсчетам Est-a-Tet, в «замкадье» в настоящее время находится на реализации около 380 тыс. кв. метров жилья: это 13,8% от общего объема предложения в столице. При этом подавляющая часть новостроек, строящихся за МКАД (более 80%), относится к комфорт-классу, в пользу которого все чаще делают выбор покупатели столичных квартир. Доля эконом-класса – всего 12%, причем все предложение в этом сегменте сосредоточено в ЖК «Некрасовка», строительство которого ведется на бывших полях аэрации в непосредственной близости от бывшего мусорного полигона. Бизнес-класс представлен одним проектом – ЖК «Потапово Lite» в Южном Бутове, на его долю приходится более 7% всего объема предложения. 

Средневзвешенная цена выставленных на продажу квартир в настоящее время составляет 108,4 тыс. руб. за кв. метр. По сравнению с 2014 годом в 2015-м она снизилась на 12,9%. Эксперты Est-a-Tet связывают это с выходом на рынок новых проектов на начальном этапе строительства. Однако за последний год стоимость увеличилась на 5,3% за счет появления в линейке предложения объектов, расположенных в непосредственной близости от метро. Самое дешевое жилье за МКАД в настоящее время можно приобрести в Крюкове.

Средняя цена одного квадратного метра в расположенных в этом районе жилых комплексах составляет 90,8 тыс. руб. за кв. метр. «Это связано с удаленностью Зеленограда и отсутствием метро на его территории», – поясняют эксперты. Чуть выше цена в Некрасовке – 99,7 тыс. руб. за кв. метр. Здесь пока тоже нет метро, однако в перспективе столичные власти обещают открыть недалеко от новостроек одну из станций Кожуховской ветки. 

Дороже всего обойдется покупка жилья в Новокосине и в Митине: бюджет покупки стартует в этих районах от 130 тыс. руб. за кв. метр. В Новокосине на первичном рынке представлен только один проект – ЖК «Штат 18». В Митине проектов несколько, причем более 50% объема предложения приходится на корпуса, находящиеся в высокой стадии строительной готовности. Кроме того, высокий ценник обусловлен хорошей транспортной доступностью. В Новокосине уже есть собственная станция метро, а в Митине целых три – «Волоколамская», «Митино» и «Пятницкое шоссе». 
«Значительное увеличение объема предложения новостроек в районах за пределами МКАД обусловлено в том числе ростом интереса покупателей к бюджетным проектам. Практически все районы, расположенные за МКАД, в перспективе будут обеспечены собственными станциями метрополитена, что также делает их интересными для потенциальных потребителей», – отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор.

Большой выбор и привлекательный ценник уже привлекли часть покупателей, которые ранее могли рассчитывать на покупку жилья только в Московской области. По словам главы департамента маркетинга и рекламы компании «Миэль» Анны Шишкиной, разница в стоимости жилья комфорт-класса в столице и Подмосковье сейчас составляет не более 20–25%, тогда как в 2013 году средняя цена отличалась в два раза. В ЦИАНе подсчитали, что за год стоимость «квадрата» в области снизилась на 0,7 тыс. руб., тогда как в Москве жилье дешевело более быстрыми темпами. Сейчас средняя цена новостроек в соседнем регионе составляет 78,2 тыс. руб. за кв. метр, что вполне сопоставимо с городскими районами, расположенными за МКАД. «На сумму 2–3 млн руб. можно купить квартиру и в столице, и в Подмосковье. Только в области за эти деньги предложат более просторное жилье», – отмечают эксперты.

Глава аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet уточняет, что в сегменте эконом-класса стоимость квартир в городских проектах на начальных стадиях строительства сопоставима с ценой новостроек ближнего Подмосковья в высокой стадии готовности. По его данным, доля покупателей московских квартир, прописанных в области, увеличилась с 12% в 2014 году до 14% в 2016-м. Доля покупателей из регионов за тот же период выросла с 18 до 23%.

Екатерина Шмелева