Жизнь в мегаполисе отличается быстрым ритмом: миллионы людей изо дня в день едут в офисы и обратно. А какие бывают офисы? Они могут быть большими и маленькими, удобными и не очень, в старинных особняках и ультрасовременных башнях, с разным дизайном. А еще офис может быть «зелёным» или, например, гибким. Кто и по каким принципам классифицирует офисы? Разберемся вместе с экспертами.

Современные тренды офисных пространств

Тренды современных офисных пространств – создавать комфортные условия для сотрудников. Ведь офис сегодня – это не только место для работы с такими базовыми зонами, как ресепшн, санузел, гардероб и небольшая кухня. К этим зонам добавляются пространства для коллаборации (сотрудничества) и переговорные на одного-двух человек, в которых можно обсудить проекты или провести онлайн-встречу.

«Сейчас преобладают офисы open-space (открытые пространства). При этом внимание при отделке уделяется звукоизоляции: например, используются звукоотражающие панели на потолках. А сами потолки в открытых пространствах делают открытыми: подвесные теперь встречаются только в кабинетах», – рассказал коммерческий директор генподрядной компании «Альфа Констракт» Олег Каржавин.

 

 

 

Увеличилось количество разнообразных помещений: в офисах можно увидеть конференц-залы с подиумом, приватные молельные комнаты, зоны для игр или занятия йогой. Есть спрос на раздевалки внутри гардероба – чтобы люди, которые приехали, например, на мотоцикле, могли снять экипировку и переодеться в офисную одежду.

По словам генерального директора «Тренд Хантер. Инвестиции и управление» Елизаветы Мартыновой, в целом при организации офисов продолжает действовать ряд ключевых групп трендов, в том числе:

• качество важнее количества – переход к более компактным пространствам за счет удаленной работы и гибридных форматов, и одновременное повышение качества или класса объектов;
• появление гибридных и гибких пространств;
• уделяется внимание решениям, направленным на благополучие и здоровье сотрудников;
• технологические решения и развитие концепции умного офиса.

«Эти основные группы трендов продолжают развиваться. Внутри них появляются микротренды и наблюдаются отдельные явления. Прежде всего, это биофильный дизайн – не просто офисное озеленение, а именно комплексный проект, в котором может воссоздаваться кусочек природной экосистемы», – пояснила Елизавета Мартынова.

Набирает популярность разнообразие типов пространств внутри одного офиса (workspace mix). Входит в силу тренд улучшения опыта сотрудников в офисных пространствах – hotelification, или отелефикация.

В рабочую среду внедряются элементы гостиничного комфорта и сервиса. Это обращение к стандартам чистоты и уюта, инновационным дизайнерским решениям и лучшему опыту в управлении сервисами и комфортом.

Каждый аспект, начиная с внутреннего климата и разнообразных параметров дизайна до стандартов клининга и обслуживания, повышает комфорт офисных работников и улучшает опыт их взаимодействия с офисным пространством и инфраструктурой.

 

«Зелёные» офисы

Теперь рассмотрим понятие «зелёных» офисов. В число критериев «зелёного» строительства входит забота о безопасности и здоровье людей, доступность среды для маломобильных граждан, управление отходами, внедрение инноваций, наличие качественной транспортной инфраструктуры внутри зданий и за их пределами, а также социальный комфорт для человека.

«Зелёный» офис предусматривает, например, качественную систему вентиляции, комфортное освещение для работы и чтения – свет не должен мерцать, быть слишком ярким или тусклым.

 

 

 

«Концепция «зелёного» офиса находится в русле глобального тренда на «устойчивость» (sustainability). Принципы устойчивого развития распространяются на все сферы деятельности – в основе подхода лежит такая организация экономики, производства, общественной и частной жизни, которая позволяет оставить планету будущим поколениям если не в лучшем, то, по крайней мере, не в худшем состоянии, чем сейчас», – сказала основатель коммуникационного агентства rupor agency Анна Чепракова.

По ее словам, планета рассматривается как система отношений человека, природы, города. В этом смысле офисный работник – часть экосистемы и его благополучие, физический, психологический комфорт необходимы для поддержания устойчивости.

«Зелёный» офис отличается экологичными строительными и отделочными материалами, технологиями энергосбережения, контейнерами для раздельного сбора мусора и системами сбора дождевой воды.

В «зелёном» офисном пространстве созданы условия для поддержания здоровых биоритмов работника – например, системы освещения синхронизируются с циркадными ритмами, для чередования работы и отдыха, смены деятельности (что, как известно, повышает продуктивность труда), смены позы (работа сидя, стоя за столом, регулируемым по высоте), есть возможность сбалансированного здорового питания (например, в офисе архитектурного бюро «Крупный план» установлены автоматы с полезной свежей едой, которую поставляет специализированный оператор).

В «зелёном» офисе сотрудник, помимо работы, может в свободное время заняться спортом, что актуально для такого мегаполиса, как Москва, где время на дорогу отнимает часы, которые можно было бы посвятить физической активности. В том же бюро «Крупный план» обустроен зал для групповых тренировок и несколько раз в неделю проводятся йога-классы, а в конференц-зале можно поиграть в пинг-понг.

 

 

Экологичный подход предполагает отдавать приоритет материалам для отделки с экологическими сертификатами и мебели с использованием материалов вторичной переработки (reuse, rethink, recycle) – этот принцип на 100 % отвечает философии ответственного потребления ресурсов планеты.

Поэтому экологичнее оснастить офис (хотя бы частично) винтажной мебелью или созданной из материалов вторичной переработки – таких решений предостаточно на рынке. В офисе коммуникационного агентства rupor agency архитекторы студии dvekati, например, возвели перегородку из стеклоблоков, которые ранее были частью интерьера одного из снесенных московских НИИ, часть светильников и мебели – винтажные, что не только экологично, но и очень эффектно сочетается с актуальными новыми предметами.

Архитекторы бюро «Крупный план», чей офис разместился в дореволюционной конторе главного инженера Мытищинского водопровода, не стали санировать исторический объем – сохранили и реставрировали чудесный паркет, деревянные рамы – такой подход, помимо того, что он «зелёный», позволяет поддерживать связь с историей. Более 200 проектировщиков и архитекторов, работающих с новейшим программным обеспечением и создающих ультрасовременную архитектуру, чувствуют преемственность с коллегами-инженерами из прошлого столетия, которые ранее трудились в этом особняке. 

 

 

Гибкий и обычный

Обычный офис от гибкого отличается тем, что его обслуживает сам бизнес: закупает бумагу, расходники, заключает контракты с подрядчиками, которые поставляют продукты, обслуживают принтеры и кофемашины. Для этого нужен целый штат сотрудников – офис-менеджеры, административно-хозяйственные и другие специалисты. В гибком офисе эти функции берет на себя управляющая компания. То есть бизнес заключает контракт только с ней.

«В случае с обычным офисом, как правило, бизнес заключает с собственником долгосрочный договор аренды без права расторжения. Также требуется немало денег на ремонт офиса. Гибкий офис создается за инвестиции управляющей компании и оператора гибких офисов, поэтому с арендатором заключается договор оказания услуг. По сравнению с прямой арендой это дороже, но договор включает много сервисов, которые компания и так бы заказывала у сторонних подрядчиков. Кроме того, у такого договора гибкие условия расторжения», – подчеркул коммерческий директор генподрядной компании «Альфа Констракт» Олег Каржавин.

 

 

 

Гибкий офис подразумевает прежде всего реализацию принципа адаптивности. Задача такого офисного пространства – предоставить сотрудникам свободу конструирования и выбора рабочей среды в зависимости от выполняемой задачи.

«Это могут быть зоны для совместной работы, отдыха, места для сосредоточенной работы. Важно, что пространства многофункциональны, и значимая часть не имеет фиксированного сценария использования», – отметила генеральный директор «Тренд Хантер. Инвестиции и управление» Елизавета Мартынова.

Гибкие рабочие пространства оптимизируют площади, способствуют динамичной рабочей атмосфере, креативности, инициативности, снижают уровень стресса и, как результат, увеличивают производительность.

Главная функция офиса сегодня – коммуникация, и интерьер должен способствовать этому процессу. При этом формат коммуникации и состав ее участников меняются исходя из задач. Гибкий офис подстраивается под эту изменчивую бизнес-рутину за счет трансформации пространства.

Интерьерные решения, которые этому способствуют – это раздвижные перегородки, офисные столы-пазлы, конфигурация которых меняется исходя из потребности, многофункциональные зоны: офисный кофе-пойнт превращается в место для быстрого брейн-сторма или же изолируется для конфиденциальных переговоров, конференц-зал служит и для собраний, для тим-билдингов и для корпоративных событий.

 

Как классифицируются и сертифицируются офисы

«Офисы классифицируются по категориям «А», «А+», «В», «В+». Различия заключаются в конструктивных особенностях, в новизне здания, в качестве входных групп и инженерных систем, в наличии дополнительной инфраструктуры и профессиональной управляющей компании (УК)», – отметил Олег Каржавин.

По его словам, есть и более низкие классификации, но такие объекты уже почти не строятся. Новые бизнес-центры ориентируются на максимизацию арендного потока и выручки – поэтому востребованы современные офисы с высокой арендной ставкой. А ставка может быть высокой за счет развитости здания, наличия инженерной инфраструктуры, вентиляции, кондиционирования, запасов по электроснабжению. Важна также транспортная доступность, благоустроенная территория с кафе, магазинами, аптеками и пунктами выдачи. 

Как правило, под сертификацией помещений подразумевается сертификация здания целиком. Мировые системы оценки LEED и BREEAM и российская IRIIS используются для сертификации бизнес-центров на основании их энергоэффективности и сниженного воздействия на окружающую среду.

Сертифицированные офисы принимают на себя обязательства по снижению выбросов угарного газа и по энергоэффективности за счет применения современных технологий, таких как рекуперация воздуха (процесс возврата части тепловой энергии за счет эффекта теплообмена).

В мировой практике популярны еще два вида сертификации: WELL и Fitwel. Они в большей степени фокусируются на здоровье и благополучии человека.

«После того как международные сертификации перестали быть доступны, внимание офисных проектов переключилось на российские системы сертификации. Наиболее старая система – Green Zoom, оценивающая не только вопросы устойчивости, экологичности и энергоэффективности, но и качество среды, ее дружественности для человека по всем типам зданий и объектов. Существует и развивается система сертификации Green Office, оценивающая экологические параметры и устойчивость объекта. Была разработана система Сlever, в большей степени оценивающая качество применяемых решений в сегменте устойчивости», – уточнила генеральный директор «Тренд Хантер. Инвестиции и управление» Елизавета Мартынова.

 

Как «начинка» и дизайн офисов влияют на эффективность работы сотрудников

«Ситуация нехватки квалифицированных кадров в ИТ и банковской сферах показывает, что конкурирование зарплатами становится неэффективным. После определенного уровня оплаты труда сотрудникам уже важнее атмосфера, в которой они работают. В таких офисах появляются капсулы для сна, кофе-поинты, комнаты для игр и отдыха, зоны для тестирования продуктов, различные переговорные. Качественный офис — это сердце современной компании», – сообщил Олег Каржавин.

Другой фактор, который повлиял на офисный рынок – COVID-19. Многие компании сейчас говорят о том, что работа в офисе оказалась эффективнее, чем удаленная. Когда сотрудники находятся в непосредственном контакте друг с другом, они обмениваются идеями, быстро решают вопросы, создают уникальные продукты. В переговорных можно сконцентрироваться – нет отвлекающих факторов, в отличие от домашней обстановки. Люди, привыкшие годами работать в удаленном формате, возвращаются в современные офисы.

Также при строительстве современного бизнес-центра играет важную роль благоустройство. Чем дальше он располагается от развитых улиц города, тем выше требования к обустройству прилегающей территории. Если в здании негде выпить кофе и перекусить, а рядом с БЦ нет магазинов и зоны для прогулок – привлекательность объекта падает, арендные ставки снижаются.

«Умные подходы и современные решения к проектированию, дизайну и оснащению офисов – это один из элементов повышения продуктивности сотрудников, конкуренции за высокопроизводительные и редкие кадры. Когда мы говорим о продуктивности, мы ведем речь о концентрации, ментальном здоровье, отдельных аспектах физического здоровья, способности работать в разных режимах, способности управлять стрессом. В рамках одного офиса одни пространства и решения могут быть направлены на повышение креативности, другие – концентрации, третьи – стимулировать коллаборацию. Современные системы освещения также могут адаптироваться под циркадные ритмы и тип работы», – подчеркнула Елизавета Мартынова.

 

Инструмент для инвестиций

Аналитики IBC Real Estate зафиксировали рекордные показатели на офисном рынке Москвы с точки зрения активности частных инвесторов – физических лиц или индивидуальных предпринимателей.

На протяжении последних пяти лет доля частных инвестиций в общем объеме вложений в офисы стремительно росла и увеличилась более чем в 10 раз – с 3 млрд рублей в 2019 году до 33 млрд рублей в 2023-м (расчеты без НДС), составив 20% от всего объема вложений в офисы Москвы и став максимальной за всю историю наблюдений.

Это неудивительно, ведь офисы сегодня – это понятный инструмент для инвестиций в недвижимость, к тому же – более выгодный по сравнению с привычными вложениями в квартиры. Минимальный порог входа сопоставим с жильем – в среднем от 13-15 млн рублей за качественное офисное помещение в строящемся объекте в Москве. Однако при сравнимых бюджетах доход от сдачи в аренду офиса в той же местности более чем в два раза превышает доход от сдачи квартиры.

Вложение средств в офис в строящемся бизнес-центре дает сразу несколько сценариев – размещение собственного бизнеса, перепродажа для получения дохода с роста стоимости недвижимости или сдача в аренду. Также всегда существует стратегия реализации готового арендного бизнеса – поиск арендатора и последующая продажа офиса с арендным потоком.

Сегодня девелоперы предоставляют все больше выгодных вариантов приобретения офиса на этапе строительства – рассрочки, ипотеки, кредиты без первоначального взноса, возможность отложенного платежа. Первоначальный взнос по рассрочке в большинстве проектов – 10% или 1-2 млн рублей на этапе заключения сделки. Далее покупатель может выбрать наиболее подходящие для себя условия погашения. В результате для большего количества инвесторов офисы становятся доступным инструментом инвестирования.

По итогам 2023 года объем частных вложений в офисную недвижимость Москвы составил 33 млрд руб., или 20% от общего объема инвестиций, став максимальным за всю историю офисного рынка.

 

Коворкинги – офисы другого формата