Столичные власти меняют вектор развития присоединенных территорий. За почти пятилетнюю историю ТиНАО застраивалось преимущественно квартирами. По данным стройкомплекса, за это время было возведено 8 млн кв. метров жилья и только порядка 2 млн другой недвижимости.

Недавно мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что город поощряет строительство в Новой Москве деловых центров, производственных кластеров, то есть объектов, которые создают рабочие места. При этом эксперты видят большой потенциал офисного девелопмента.

Позиция правительства столицы в вопросе создания рабочих мест в Новой Москве, по словам руководителя Департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, принципиальная: «Мы создаем программу для того, чтобы наибольшее количество жителей новой Москвы могли работать недалеко от своего дома, не выезжая в историческую часть города. Также мы хотим, чтобы жители районов, таких как Солнцево и Бутово, и жители Московской области могли приезжать на работу к нам, на новые территории».

Глава Департамента пояснил, что задача создания новых рабочих мест не из легких. Ее успешная реализация невозможна без привлечения частных инвесторов, и, по сути, весь проект «Новая Москва» воплощается по схеме государственно-частного партнерства. Общие затраты на развитие ТиНАО до 2035 года оцениваются примерно в 7 трлн рублей, из которых около 1 трлн – это стоимость развития инженерной инфраструктуры и строительства дорог, порядка 5 с лишним трлн – строительство жилой и коммерческой недвижимости. И в несколько сотен миллиардов рублей обойдется создание социальной инфраструктуры. 

С момента присоединения территория новой Москвы активно осваивается девелоперами жилой и коммерческой недвижимости. Большие площади земельных участков идеально подходят для развития таких форматов офисной недвижимости, как бизнес-парки и деловые кварталы. По данным компании CBRE, в классе B объем предложений офисного рынка на данный момент составляет 290,4 тыс. кв. метров и представлен бизнес-центрами «Румянцево», «Высота» и «Боровский».

В классе А объем офисного предложения составляет 174,8 тыс. кв. метров. Это такие объекты, как Comcity, G10 и K2. Если сами девелоперы шутят, что офисный рынок столицы внутри МКАД достиг дна и в 2017 году продолжит копать, то на присоединенных территориях дело обстоит значительно лучше. Список бизнес-парков в скором времени будет дополнен первым в России lifestyle-центром – деловым кварталом Neopolis. Его строительство в ТиНАО позволило реализовать новую для российского рынка концепцию офисного центра, в котором сочетаются все преимущества современного делового пространства и социальная составляющая. «Мы создали гармоничное пространство, в котором можно не только работать, но и отдыхать, заниматься спортом, общаться. Социальная составляющая инфраструктуры делает наш деловой квартал точкой притяжения не только для бизнеса, но и для жителей новой Москвы», – рассказала Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала Neopolis.

Спрос на офисные площади в бизнес-центрах Новой Москвы в 2015–2016 годах был подвержен негативному влиянию из-за ухудшения макроэкономической ситуации в стране и снижения деловой активности.

Объем сделок новой аренды и покупок в 2015 году, по данным компании CBRE, в ТиНАО составил 5,1 тыс. кв. метров, что на 84% меньше показателей предыдущего года. В 2016 году цифра увеличилась до 5,7 тыс. кв. метров.
В структуре спроса доминирующее положение в последние годы занимает класс А, к которому относились все заключенные в 2016 году сделки. В первую очередь это обусловлено развитием территории и строительством качественных бизнес-центров.

Если до 2015 года основной объем новых сделок формировался за счет крупных блоков площадью более 5 тыс. кв. метров, то в последние два года в объеме спроса значительно увеличилась доля небольших помещений. В 2016 году на офисы размером до 500 кв. метров пришлось 39% объема новых сделок, а на помещения от 500 до 1000 кв. метров – 18%. В 2016 году интерес к офисным центрам новой Москвы наблюдался главным образом со стороны представителей финансовой сферы, медицины и фармацевтики. 

«Большие площади земельных участков ТиНАО позволяют девелоперам коммерческой недвижимости создавать принципиально новый продукт – реализовывать современные форматы офисных пространств с развитой бизнес- и социнфраструктурой», – отметила Светлана Григорьева.

Несмотря на текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости, присоединенные территории, по мнению экспертов, обладают огромным потенциалом для создания деловых кластеров. «Фактором, определяющим успех бизнес-центра, для данного рынка является его близость к МКАД, вылетным магистралям и станциям метро. По мере продолжения развития транспортной сети Москвы МКАД перестанет быть психологическим барьером для арендаторов, так как транспортная доступность объектов в новой Москве будет сопоставима с объектами, прилегающими к МКАД с внутренней стороны», – считает Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований CBRE в России.

По мнению Юрия Волкова, генерального директора ГК Stroytech, активность девелоперов коммерческой недвижимости связана с размещением новых станций метро: «Инвесторам нужны гарантии, что к моменту запуска бизнес-центра или любого другого объекта власти города введут обещанные объекты метрополитена. Без этого заполняемость может растянуться».
По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, на данный момент введены станции «Румянцево» и «Саларьево», в ближайших планах продлить Сокольническую линию подземки от станции «Саларьево» до будущего административно-делового центра в Коммунарке, построить новую линию от МЦК до Коммунарки, а также привести в новую Москву Калининско-Солнцевскую ветку.

Впрочем, не все так просто. Так, о строительстве ветки в Коммунарку от МЦК через станцию «Улица Новаторов» Третьего пересадочного контура говорится уже несколько лет. Предполагалось, что ее профинансируют и возведут китайцы, однако договориться с ними пока не удалось. По словам Марата Хуснуллина, линия будет построена в любом случае – с китайцами или без них. Вопрос только в сроках окончания работ. На перспективной карте развития метрополитена стройкомплекса Москвы до 2020 года этой ветки нет.

Тем не менее в горадминистрации понимают необходимость скорейшей транспортной интеграции присоединенной и старой территорий. Это позволит ускорить темпы создания новых рабочих мест в ТиНАО. 

По мнению экспертов, новая территория имеет ряд неоспоримых преимуществ. «Девелоперы офисной недвижимости реализуют на присоединенных территориях новые форматы офисных пространств, способных компенсировать жителям новой Москвы удаленность от города. Проведя исследование трудового потенциала, мы выяснили, что 75% жителей новой и 35% старой Москвы готовы работать на присоединенных территориях. Также результаты исследования показали, что зарплатные ожидания соискателей из новой Москвы ниже, чем в старой. Разрыв составляет 27%. Этот фактор может стать дополнительной мотивацией для работодателей размещать свои офисы в ТиНАО», – отметила Светлана Григорьева.

Как рассказали в CBRE, у объектов в Новой Москве есть большой потенциал для создания более комфортных условий для арендаторов, таких как парки, зоны рекреации, большие парковки, низкая плотность застройки, работа в новых форматах.

Александр Шибанов