Как будут строить жилье в новых экономических и политических реалиях, какие меры поддержки может предоставить государство стройотрасли и гражданам, что будет с проектным финансированием, а также о продлении программ льготной ипотеки – в новом материале.

2021 год для строительной отрасли Москвы и всей России был более чем успешным. Объем жилищного строительства в стране побил все рекорды: в прошлом году было сдано в эксплуатацию 92,6 млн кв. метров жилья – это новый максимум за всю историю.

Однако 2022-й принес новые вызовы отечественной экономике, в том числе строительной сфере – одному из ее главных локомотивов. Какие последствия вызовут изменения на рынке в связи с санкциями?

Эскроу-счета

В 2019 году на рынке появились новые правила для застройщиков – проектное финансирование. Теперь девелоперы, которые привлекают средства дольщиков, работают через систему эскроу-счетов. Получить деньги от покупателей недвижимости они могут лишь после передачи им объекта. Сама стройка осуществляется за счет кредитных средств банков.

Ставка по новым проектам выросла в два раза. Однако прекращать проектное финансирование даже в сложных экономических условиях не планируется, ведь тогда сократятся объемы жилищного строительства. Наоборот, правительство РФ планирует рассматривать меры по поддержке застройщиков, исключающие риски для дольщиков.

«Мы прекрасно понимаем, что в связи с последними событиями и колебаниями на финансовых рынках речь не идет о том, дорого или недорого проектное финансирование, сегодня его нужно выдавать. Разговор не о ставке, а о возможности. Такая возможность есть и будет», – заявил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин.

По его словам, после пандемии коронавируса, начавшейся в 2020 году, власти понимают, что необходимо делать, и планируют усовершенствовать меры поддержки, которые уже были оказаны бизнесу.

Проблемы проектного финансирования

Как отметил вице-президент, член совета НОСТРОЙ Антон Мороз, 75% жилищного строительства ведется в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Причина нередкого ухода застройщиков с рынка понятна: низкий уровень доступности проектного финансирования для девелоперов малого звена, а также существование всего одной кредитной линии.

Но как увеличить предложение жилья и поменять ситуацию на рынке? Среди необходимых мер можно выделить:

• совершенствование регулирования проектного финансирования с поэтапным раскрытием эскроу-счетов, а также недопущением пересмотра ставок по действующим кредитным линиям;
• расширение мер поддержки строительства в малых городах и по низкомаржинальным проектам;
• совершенствование регулирования ответственности застройщиков перед дольщиками для снижения дополнительных финансовых рисков по качеству жилья;
• перевод всех строительных процедур, в том числе технического присоединения, на единую цифровую платформу для снижения количества административных и контрольно-надзорных процедур.

Участников рынка строительства сейчас, безусловно, интересуют механизмы, которые власти смогут предложить для увеличения спроса на жилье.

Эффект от реализации комплекса мер по совершенствованию проектного финансирования может увеличить как уровень предложения, так и текущие объемы строительства.

«С точки зрения экономики мы понимаем, что должны сделать все, чтобы проекты в строительстве продолжали реализовываться. Что касается мер поддержки, то, на мой взгляд, должен быть принят специальный федеральный закон, как во времена пандемии. Также правительство РФ должно получить максимум полномочий в рамках ФЗ для оперативного реагирования на новые вызовы», – отметил вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям ГК ПИК Дмитрий Тимофеев.

Быстрое реагирование

Правительство страны вынуждено молниеносно реагировать на новую ситуацию – определять состояние, проблемы в отраслях экономики, а также намечать пути их решения.

Так, в списке уже принятых мер по поддержке отрасли оказались:

• перевод большинства строительных требований в разряд добровольных;
• сохранение инвестиционных программ;
• поддержка регионов;
• сокращение согласований и количества документов для регистрации объектов;
• неприменение штрафных санкций к застройщику, если он не укладывается в сроки, и др.

Кроме того, обсуждается вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов, о котором не раз говорилось ранее.

«Для поддержки строительной отрасли предусмотрено установление особенностей передачи объектов долевого строительства дольщикам, а также особенностей и основания перечисления застройщику средств со счетов эскроу», – заявил председатель Комитета Государственной думы Федерального Собрания РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.

Однако, по его словам, пока закон будет включать лишь возможность введения подобных инструментов. Механизмы реализации предстоит урегулировать подзаконными актами.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов позволит девелоперам уменьшить срок оборота капитала и направить высвободившиеся средства на приобретение новых площадок и запуск проектов. Более того, в России введут мораторий на включение новостроек в реестр проблемных, чтобы в конечном итоге дома были введены, а ключи переданы покупателям жилья.

Московский ответ

Мэр Москвы Сергей Собянин в марте 2022 года провел встречу с представителями строительного бизнеса. Он отметил, что в ближайшее время будут приняты решения, которые позволят улучшить финансовое положение застройщиков.

«В первую очередь мы сохраним все текущие объемы Адресной̆ инвестиционной программы, а максимальный размер авансовых платежей по городскому заказу увеличим до 70%. Кроме того, сохраним на один год текущие ставки арендной платы за земельные участки, которые предоставлены для строительства. В ближайшее время решим вопрос со снижением стоимости банковских гарантий, потому что нынешняя ситуация непосильна для инвесторов», – написал Сергей Собянин в своем блоге.

Мэр отметил, что в ближайшее время будет решен вопрос со снижением стоимости банковских гарантий, потому что нынешняя ситуация непосильна для инвесторов. Город поддержит добросовестных застройщиков: отменит штрафы за незначительные нарушения сроков.

Кроме того, на федеральном уровне было объявлено о продлении программ льготной ипотеки. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области максимальный размер кредита будет увеличен до 12 млн рублей. Это поможет многим москвичам реализовать свои планы по покупке квартиры, а также поддержит строительные компании и экономику города в целом.

«Сделали еще один шаг в решении актуальнейшего для отрасли вопроса роста стоимости банковских гарантий. Если речь идет о строительстве по городскому заказу, то расходы на компенсацию этих затрат будут включены в контракт», – подчеркнул мэр Москвы Сергей Собянин.

В текущих условиях потеря какой-то части прибыли при возведении жилья для застройщиков неизбежна, однако Стройкомплекс сможет адаптироваться к этой̆ непростой ситуации.

«Санкции 2014 года и кризис 2008-го подготовили нас к тому, что мы можем работать в очень сложных условиях. В этой конкретной ситуации именно строительство может сыграть решающую роль в подъеме экономики и отечественной промышленности», – подчеркнул председатель Общественного совета при Минстрое РФ Сергей Степашин.

В Москве приняты меры поддержки девелоперов

Утверждены меры поддержки застройщиков