Смена полюсов: как меняется подход застройщиков в новых реалиях
Жилье в столице уже давно строится в соответствии со стандартами здоровой городской среды, или Urban Health. Недвижимость дополняется сопутствующими соцобъектами, местами приложения труда, зелеными пространствами и другими бонусами от девелоперов, нацеленными на то, чтобы отличить их предложения от других и привлечь покупателей – в особенности после пандемии.
Вопрос «Как стать заметным и узнаваемым для клиента на разных стадиях?» стал ключевым на одной из сессий II Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды жилой недвижимости».
По словам модератора сессии Юлии Зубарик, основателя градостроительного бюро Master's Plan, до сих пор существуют девелоперы, которые не понимают, что строить необходимо комплексно.
Именно поэтому несколько лет назад в бюро создали принцип градостроительного проектирования «Пять «Д», который включает в себя:
- дома;
- дороги (инженерная и транспортная инфраструктура);
- дети (садики и школы);
- досуг (точки притяжения жителей);
- дела (или рабочие места).
«Согласно плану, помимо жилья, мы должны возводить еще от 30 до 50% нежилой застройки, которая будет использоваться как место приложения труда», – сказала Юлия Зубарик.
ГК «А 101»
Группа компаний «А101» взяла комплексное развитие территорий за концепцию. Земельный банк девелопера составляет 2,5 тыс. га, а участки сосредоточены в Новой Москве.
Основная задача ГК – повысить ценность всей территории, а затем и города.
«Чем она выше, тем больше стоимость квадратного метра жилья. Это напрямую ассоциируется с запросом покупателя, ведь ему также важна инфраструктура места. Причем выбирает клиент, исходя из достаточно большого количества параметров и критериев», – пояснил руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов.
Среди критериев могут быть как наличие рядом с домом объектов необходимой инфраструктуры, так и непосредственная близость к месту жительства других членов семьи. В Новой Москве ГК «А101» формирует собственные центры: от образовательных до досуговых.
1 июля 2012 года территория Москвы увеличилась в 2,4 раза. К ней присоединили земли на юго-западе Подмосковья, образовались Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО). Это и есть Новая Москва.
На северо-востоке она граничит со старой территорией города, на юго-западе – с Калужской областью, с остальных сторон окружена Московской областью.
Ранее Новая Москва состояла из 21 муниципального образования. В начале мая 2024 года правительство столицы приняло решение о создании новых территориальных органов исполнительной власти в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО). Были упразднены поселения и образованы восемь новых районов в ТиНАО - Внуково, Филимонковский, Коммунарка, Троицк, Щербинка, Бекасово, Краснопахорский, Вороново.
В 2016 году ввели в эксплуатацию «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии, в 2018-м открылись «Рассказовка» и «Говорово» Калининско-Солнцевской линии.
В июне 2019 года пассажиров приняли станции «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка» красной ветки. С их запуском жители деревень Картмазово, Прокшино, поселка Коммунарка и других населенных пунктов Новой Москвы получили метро рядом с домом.
Калининско-Солнцевскую линию от «Рассказовки» продлили до станций «Пыхтино» и «Аэропорт Внуково».
Метро на территории Новой Москвы продолжит расти: в 2024 году здесь построили станцию «Потапово». Также на схеме появилась Троицкая линия с семью станциями.
К 2030 году 16-я линия столичной подземки пополнится еще шестью станциями: «Сосенки», «Летово», «Десна», «Кедровая», «Ватутинки» и «Троицк».
Подробнее: https://stroi.mos.ru/new-moscow/razvitie-metropolitena-1?from=c
Вопрос транспортного обслуживания новых территорий был одним из самых острых. В результате реконструировали две основные магистрали ТиНАО – Киевское и Калужское шоссе, строятся дороги, создаются поперечные связки между радиальными направлениями.
С момента присоединения новых округов к Москве здесь построили свыше 400 км дорог, более 50 объектов дорожно-транспортной инфраструктуры. В их числе шесть путепроводов через железнодорожные пути и 40 мостов.
Дороги в ТиНАО строятся с учетом современных требований к комфорту и безопасности. Все съезды имеют разгонные полосы.
НазадЕсли раньше покупатели квартир обычно выбирали между жилыми комплексами Подмосковья и Новой Москвы, то сейчас решение принимается в пользу ТиНАО, ведь вместе с квартирой горожане получают бонус в виде статуса столичного жителя.
Потенциальные покупатели выбирают тот или иной ЖК из-за действующих детсадов, школ, поликлиник. Большое внимание уделяется развитию дорожно-транспортной инфраструктуры – строятся и реконструируются дороги, прокладываются линии метро.
С 2012 года в ТиНАО сдали в эксплуатацию более 33 млн кв. м недвижимости, в том числе свыше 27 млн кв. м жилья. В Новой Москве проживает более 780 тыс. горожан.
Подробнее: https://stroi.mos.ru/new-moscow/stroitelstvo-zhilya?from=cl
Назад
Детские сады и школы строит в Новой Москве не только город, но и инвесторы. Столичные власти договорились с крупными застройщиками увеличивать в строящихся микрорайонах количество садиков и школ.
С 2012 года в Троицком и Новомосковском административных округах построили более 200 социальных объектов.
В 2025 году в Новой Москве завершится строительство и реконструкция порядка 30 детских садов и школ.
Подробнее: https://stroi.mos.ru/new-moscow/stroitelstvo-novyh-socialnyh-obektov?from=cl
«Полицентричность позволила нам достаточно легко перенести кризисный период пандемии, а также гибко среагировать, не меняя стратегию для аккумуляции спроса на своих объектах», – отметил Брызгалов.
Один из самых мощных стратегических центров ГК – многофункциональный событийно-спортивный кластер «Прокшино», который строится на территории площадью около 100 га. Здесь появятся горнолыжный склон, площадка для проведения мероприятий, загородный и аквакурорт и многое другое.
К другим задачам представитель компании-девелопера относит развитие бизнеса в жилой застройке – своего рода инкубатор, бережное отношение к природе, а также создание образовательных организаций.
«Сейчас мы работаем в плоскости школ и детских садов. Однако уже серьезно думаем над темой введения высшего образования, чтобы сформировать полный цикл обучения жителей», – пояснил Брызгалов.
ГК ФСК
В группе компаний ФСК пошли другим путем. Они не просто предлагают покупателям жилье повышенного класса, но и соответствующее мировым стандартам строительства. После пандемии вектор развития изменился.
«Последний год для нас стал очень интересным с точки зрения опыта, который мы получили. И он ускорил те тренды, которые намечались ранее. Работая с продуктом мы, конечно, не могли это не учесть. Именно в высоких классах это особенно актуально, так как там изменения происходят быстрее, чем в массовом рынке», – пояснил директор департамента развития продукта ГК ФСК Пётр Кирилловский.
Так, компания-застройщик возводит в районе Хорошёво-Мнёвники жилой комплекс Sydney City. Он расположится по адресу: ул. Шеногина, вл. 2.
Это ЖК бизнес-класса, при проектировании которого девелопер применил стандарт строительства WELL: когда акцент делается исключительно на здоровье и благополучии людей, проживающих или находящихся в здании.
«Стандарт WELL не защищает окружающую среду, он защищает человека», – отметил Пётр Кирилловский.
По его словам, несмотря на более высокий уровень инвестиций, этот стандарт активно применяется в развивающихся странах.
Основные критерии, которые фиксируются WELL – воздух, вода, питание, освещение, движение, температурный комфорт, акустика, материалы, ментальное здоровье и общество.
Так, появляются особые правила контроля качества показателей воздуха, воды, создаются беговые маршруты. Людей стимулируют к тому, чтобы в здании они больше перемещались по лестницам. Кроме того, проводится анализ построек и внутренних помещений для соблюдения температурного режима.
Галерея: ЖК Sydney City в Хорошёво-Мнёвниках. Рендеры: ГК ФСК
Для ментального здоровья жителей создается специальная цветовая гамма домов, возможность посидеть и расслабиться в любом месте на придомовой территории, доступ к растениям. Также появляются объекты уличного искусства.
Такая концепция жилья уже вызывает отклик у покупателей. Сейчас компания активно работает над шоурумом WELL, куда приобретатели квартир смогут прийти и ознакомиться со стандартом.
В целом же девелоперы в столице стараются ориентироваться на клиентские предпочтения, соблюдая при этом стандарт комплексного развития территорий.
«Некоторые компании могут и сами научить этому стандарту, потому что последние годы двигаются за потребителем. Мы помним, какое отношение было лет восемь назад к локации в Коммунарке. Но сейчас оно кардинально поменялось, в том числе за счет качества продуктов, которые здесь создаются», – заявил заместитель генерального директора Фонда ДОМ. РФ Антон Финогенов.
Что же касается именно продуктовых решений, которые предлагают своим клиентам застройщики, то здесь на рынке тоже наблюдаются значительные изменения.
Группа «Самолёт»
В компании клиентские предпочтения являются основой для формирования продуктовых решений, которые впоследствии предлагаются покупателям.
«При создании продукта нам надо понимать, кто наши клиенты. Чем живут эти люди, где они работают, сколько зарабатывают, какого они возраста. Необходимо учитывать стиль жизни нашей целевой аудитории. И под него подбирать лучшие решения», – отметил руководитель управления развития продукта и аналитики Группы «Самолёт» Леон Пряжников.
По его мнению, среди требований их клиентов можно выделить следующие пункты:
- паркинги, так как более 60% жителей передвигаются на личном транспорте;
- парковки для каршеринга;
- 76% жителей хотят, чтобы двор был закрыт от посторонних, а также установлен забор;
- наличие балконов;
- 66% клиентов желают купить квартиру с готовой кухней;
- 67% приобретателей согласны на покупку шкафа-купе вместе с жилой площадью.
Кроме того, сейчас в Группе формируется предложение по функции «умный дом», на которую также есть запрос со стороны клиентов.
«Как показывают опросы, тема безопасности наиболее важна в нашем массовом сегменте. Вопрос защиты от протечек воды, история, связанная с безопасностью квартиры в целом – всегда в топе», – добавил Пряжников.
Компания «Донстрой»
В компании «Донстрой» одной из целей при строительстве жилья является насыщение жилых районов умной инфраструктурой для создания смешанного типа использования территорий, чтобы все было «под рукой».
Здесь развитие осуществляется по трем направлениям: энергоэффективное использование ресурсов, умная инфраструктура и «15-минутный город».
Так, в жилых комплексах компании предусмотрены теплоизоляция фасада, широкоформатные окна для экономии электричества, датчики движения, рекуперация тепла, усиленная вентиляция.
Также появляются социальные объекты, коворкинги, различные лаунж-зоны, фитнес-румы и другие точки притяжения для жителей. В рамках концепции «15-минутный город», которая ставит на первое место пешеходную доступность, девелопер осуществляет комплексное освоение территории, создает парковые пространства и дороги.
При строительстве своих ЖК застройщик не просто возводит их в соответствии с последними трендами, но и пытается заглянуть в будущее – предвидеть инновации, которые в скором времени придут в столицу, или которые ждут законодательной базы.
Башня «Федерация»
Продуктовые решения развиваются и в высоком ценовом сегменте. По словам заместителя генерального директора по маркетингу «Башни Федерация» Анастасии Суханцевой, в последние несколько лет спрос растет на квартиры с отделкой разных видов.
Произошла так называемая эволюция типов отделки: от всем знакомой whitebox (уровень чистовых работ) до полностью готовых для въезда решений.
«Чаще всего для клиентов в премиум и люкс сегменте это не первая покупка жилья. Они уже «наигрались» в ремонт и не хотят этим заниматься. Поэтому востребованы более насыщенные оборудованием квартиры», – объяснила Суханцева.
Отделка дает преимущества как покупателю квартиры, так и девелоперу. Например, клиенту не нужно думать о дизайне и связываться с нелегким процессом ремонта: есть возможность либо сразу заехать в жилье, либо незамедлительно начать его сдавать.
Застройщику готовая отделка, особенно с мебелью, помогает скрыть недочеты планировки ЖК или дома, расширить воронку продаж, а также повысить ликвидность жилья.
В башне «Федерация» уже опробовали готовые к въезду решения: создали ряд полностью обставленных и декорированных апартаментов. Здесь существует три вида отделки: как классика, так и более смелые решения.
«И хотя многие не верили, что нам удастся реализовать эти апартаменты, мы не только использовали их как шоу-румы, но и выгодно продали», – отметила Суханцева.
Чтобы жилая площадь с готовой отделкой оставалась востребованной, необходимо, чтобы в квартирах или апартаментах были актуальный дизайн и хорошее качество материалов, а информация о ней была понятной.
Также, по мнению заместителя генеральной директора по маркетингу башни «Федерация», в любом современном ЖК просто необходимы места для работы и встреч. Будь то кабинет в квартире или пространства в лобби, общая переговорная или коворкинг – набор может варьироваться, исходя из класса недвижимости.
Среди ключевых моментов развития есть и благоустройство территории. Так как в столице создается все больше зеленых пространств и зон отдыха у воды, мышление покупателей в этом вопросе меняется. Теперь у многих есть запрос на облагороженные места на свежем воздухе.
«Москвичей приучили проводить больше времени вне квартир – за спортом, с детьми, за чем-то активным. Все это приводит к гонке озеленения среди девелоперов», – добавила Суханцева.
Московский международный деловой центр (ММДЦ) «Москва-Сити» находится на Пресненской набережной в одноименном районе на территории площадью 60 га.
Это один из самых масштабных градостроительных проектов, которые реализуются в России за последние десятилетия.
Задолго до строительства «Сити» на этом месте были каменоломни, карьеры, склады и промзоны.
Сегодня «Москва-Сити» – крупная зона деловой активности, которая объединяет бизнес, апартаменты проживания и досуг.
НазадЗавершено строительство зданий «Око», «Эволюция», «Башня 2000», «Башня на набережной», «Евразия», «Запад» и «Восток» делового комплекса «Федерация», «Город Столиц», «Меркурий», Neva Towers, бизнес-центр City Point.
Также ввели деловой комплекс «Империя» и бизнес-центр «Северная Башня», мост «Багратион», гостиницу «Новотель» и торгово-развлекательный комплекс «Афимолл-Сити». Возведен комплекс «IQ- квартал».
Небоскреб One Tower станет самым высоким жилым зданием в Европе. Его высота составит 444 м.
Небоскреб возводится около башен «Меркурий» и «Гранд Тауэр». В здании будет 107 этажей и 1623 квартиры. Здесь создадут 5700 рабочих мест.
Это будет первая жилая башня в Сити с квартирами, а не апартаментами. В здании откроют фитнес-центр с бассейном, детский досуговый клуб, кафе, рестораны и магазины.
НазадСамая высокая смотровая площадка Европы с углом обзора 360 градусов работает в комплексе «Башня Федерация». Там есть и фабрика мороженого: гости могут увидеть все этапы производства и получить мороженое в подарок.
«Федерация» состоит из двух башен – «Запад» и «Восток», расположенных на стилобате (общая нижняя часть здания).
Высота 101-этажной башни «Восток» составляет 373,4 м. Смотровую сделали на 89-м этаже, там открываются лучшие виды на Москву.
«Эволюция» - многофункциональный небоскреб. Башня напоминает молекулу ДНК: две ленты противоположных фасадов закручиваются и плавно объединяются в металлической конструкции над кровлей, символизируя эволюционную спираль.
Небоскреб поворачивается вокруг своей оси на 156 градусов (каждый из ее 50 этажей – на 3 градуса относительно предыдущего).
Комплекс занимает территорию в 2,55 га, два из которых — благоустроенная общегородская площадь с террасами. Трехуровневый стилобат отдан под торговую галерею «Эволюция». Из нее ведут выходы в башню, на станцию «Выставочная» Филёвской линии метро и к пешеходному мосту Багратион.
Кровля стилобата приспособлена для фонтанов, террас кафе и озеленения. Десятиметровый перепад высот между верхним уровнем общегородской площади Сити и отметкой набережной компенсируют траволаторы, защищенные от осадков криволинейной кровлей.
НазадТоргово-пешеходный мост «Багратион» соединяет Краснопресненскую набережную с набережной Тараса Шевченко. Открыт в сентябре 1997 года к празднованию 850-летия Москвы. На мосту расположены торговые павильоны.
Назад
В 2019 году ко Дню города в «Москва-Сити» открылась городская площадь. Она стала настоящим подарком для более 100 тыс. человек, которые работают в бизнес-центрах «Москвы-Сити».
Площадь могут использовать для проведения спортивных занятий и церемоний на открытом воздухе, гастрономических фестивалей, городских праздников и др. Для этого обустроены пешеходная галерея, пергола (навес) и амфитеатр в виде холма-трибуны.
Главными украшениями нового общественного пространства стали светодинамические фонтаны с каскадом и управляемыми форсунками, а также огромные часы, стилизованные под куранты.
Площадка расположена недалеко от выхода со станции метро «Выставочная», пешеходного моста «Багратион», башни «Эволюция» и ТРК «Афимолл Сити».
В текущем году планируется завершение строительства двух офисных корпусов на территории делового центра «Москва-Сити». Биpнес-центр iCITY возводят по адресу: Шмитовский проезд, вл. 37.
Корпуса общей площадью 230 тыс. кв. м объединит восьмиэтажный стилобат, в котором расположится паркинг на 949 машин, летний сад с зонами для отдыха и просторными площадками. Для резидентов и посетителей создадут торговую инфраструктуру: фуд-холл, кафе, рестораны, мини-маркет и др.
Готовность одного корпуса составляет 60% – сооружены все монолитные конструкции этажей. Второй корпус готов на 80% – здесь установлены фасадные панели, выполнены наружные инженерные работы, заканчивается устройство теплового контура.
Сейчас на рынке недвижимости огромное количество предложений и все они имеют собственные преимущества. Однако девелоперы продолжают соревноваться между собой, чтобы совершенствовать продукт для клиентов.
