Комплексное развитие территорий (КРТ), реорганизация и реновация – термины, знакомые даже аудитории, не разбирающейся в градостроительстве. Однако в современной урбанистике есть еще одно понятие, которое стоит особняком: «джентрификация». О том, что это такое – рассказали эксперты стройотрасли.

Джентрификация коснулась самых разных городов мира. Наиболее известные примеры – преобразования кварталов в Париже, Лондоне и в Нью-Йорке, где она охватила практически все районы. Но существует ли джентрификация в классическом смысле в России? Начнем с определения этого понятия.

Что такое джентрификация?

Слово джентрификация пришло к нам из Англии и Америки. Оно означает облагораживание, улучшение депрессивных районов. Это процесс социальных и экономических изменений в определенном районе, который происходит вследствие прихода более состоятельных жителей. Итогом этого процесса является рост благополучности района и его статуса.

Другими словами, джентрификация – изменение социального облика определенного района благодаря ревитализации и благоустройству.

«Это процесс, когда квартал из бедного и неблагополучного превращается в богатый, насыщенный социальной, торговой, развлекательной инфраструктурой, когда в нем сносят заброшенные заводы, очищают его от пустырей, неиспользуемых складов, а на этом месте создают общественные пространства, строят бизнес-центры и комфортабельные жилые кварталы. Джентрификация затронула многие крупнейшие города, среди которых Париж, Берлин, Гамбург, Нью-Йорк. Однако ее единого определения, как и четкого сценария, все еще нет. Во многих европейских городах сносили высотки, в которых процветала преступность, и возводили малоэтажные дома для более благополучных слоев населения. По сути, джентрификация превращала некогда криминальные или просто необжитые территории в респектабельные локации с развитой инфраструктурой и платежеспособным населением», – рассказал директор по связям с общественностью ООО «Профит Маркетинг» Станислав Скопылатов.

По словам кандидата социологических наук, доцента кафедры «Менеджмент и общегуманитарные дисциплины» Липецкого филиала Финансового университета при правительстве РФ Тимофея Башлыкова, джентрификация может приводить к изменению архитектуры на выбранной территории, повышению стоимости недвижимости и услуг, а также к улучшению качества жизни в районе. «Задачи джентрификации могут варьироваться в зависимости от конкретного района, но основной целью является повышение экономической и социальной стабильности», – пояснил он.

По мнению архитектора Константина Пономарёва, среди задач джентрификации также можно выделить:

• улучшение инфраструктуры;
• обновление жилой и коммерческой недвижимости;
• создание рабочих мест;
• повышение привлекательности района.

Это явление может привести повышению качества жизни, обновлению инфраструктуры, росту экономической активности. Однако есть и минусы, которые включают повышение цен на недвижимость и аренду и потерю оригинального исторического культурного кода района.

Примеры джентрификации

Район Сохо в Нью-Йорке в 1960-х годах был одним из первых, где стартовала джентрификация. Территория, которая раньше была заброшенной промзоной, превратилась в точку притяжения, где сосредоточены сферы искусства, моды и дизайна.

Вследствие этого цены на недвижимость значительно увеличились, а это привело к тому, что многие местные жители были вынуждены сменить место жительства.

Как отметил директор по связям с общественностью ООО «Профит Маркетинг» Станислав Скопылатов, в турецком Стамбуле джентрификация утверждена на государственном уровне: здесь действует официальная программа, с помощью которой городские власти целенаправленно расселяют и сносят бедные районы, перемещая их жителей на окраины агломерации.

«В мире через процесс джентрификации прошли практически все города, имеющие столичные функции. Немецкий социолог и урбанист Матиас Бернт считает, что худшие примеры джентрификации показывают как раз те мегаполисы, где процесс отдан на откуп «невидимой руке рынка» – это Лондон и Нью-Йорк. Лучшие – где инициатива джентрификации шла от властей, как в Стамбуле», – заявил Скопылатов.

По его словам, первый по-настоящему западный образец джентрификации в российской столице – переустройство территории шелкоткацкой фабрики «Красная Роза», где был создан Центр дизайна ARTPLAY.  Или бывший пивоваренный завод «Московская Бавария» около Курского вокзала, который в 2007 году превратился в Центр современного искусства «Винзавод».

Сейчас же районы, где активно ведется джентрификация – это территории, прилегающие к Московскому международному деловому центру «Москва-Сити». Например, район Шелепихинского моста, где планируется создать большую пешеходную набережную. Одновременно там строятся крупные жилые комплексы бизнес-класса.

Проект Шелепихинской набережной. Источник: пресс-служба Москомархитектуры

03.02.22

1/3

«В Москве есть примеры как «медленной» джентрификации, которая происходила в течение многих лет – Хамовники, Замоскворечье, район Патриарших прудов. Но есть и примеры более быстрой, они зачастую связаны с редевеломпентом ранее нежилых кварталов – «Красный Октябрь», «Арма», «Электрозавод». Изначально эти территории привлекли внимание творческих профессионалов благодаря доступной аренде помещений и удобному расположению. Присутствие таких профессионалов придало району модный и аутентичный характер», – рассказала руководитель проектов консалтингового бюро ATLAS Анна Белинская.

Она уточнила, что постепенно привлекательность этих территорий привела к росту интереса со стороны более состоятельных жителей и коммерческих предприятий. Появление новых инвестиций, ресторанов, магазинов и других предприятий простимулировало повышение стоимости аренды и владения недвижимостью в районах. В результате творческим профессионалам пришлось уступить место более состоятельным слоям населения.

Архитектор, генеральный директор и сооснователь Бюро А4 Сергей Марков считает, что в Москве примеров джентрификации немного.

«Наверное, самый характерный, который приводят многие эксперты, и я с ними соглашусь, это район Остоженки, где старые коммунальные квартиры и обветшавший жилищный фонд был активно замещен элитными домами. Открылся современный музей, появились галереи и дорогие рестораны, таким образом, состав жителей поменялся более чем на 50%. Потерян ли был дух места, история, социальные связи? Думаю, что многое было утеряно, к сожалению, новые связи именно в этой локации еще не сформировались», – сказал Сергей Марков.

Доходный дом Голубицкой на ул. Остоженке. Источник: mos.ru

18.01.23

1/3

Архитектор также отметил начинающуюся джентрификацию территории вокруг «Севкабельпорта» в Санкт-Петербурге. Местные жители не стремились сюда — точек притяжения попросту не было. Однако сейчас в выходной день здесь не найти свободного столика в кафе.   

Плюсы и минусы джентрификации

Среди плюсов этого явления эксперты выделяют:

• улучшение городской среды и условий проживания;
• повышение качества инфраструктуры;
• создание рабочих мест;
• улучшение экологической ситуации благодаря созданию зеленых зон, возведению энергоэффективных и экологически чистых зданий;
• повышение туристической привлекательности;
• снижение преступности;
• рост экономики и др.

Однако и столь качественные изменения городской среды и инфраструктуры могут нести в себе минусы. Среди них эксперты называют:

• рост цен на жилье и аренду, приводящие к выселению местных жителей с низкими доходами;
• утрата культурной и социальной идентичности района;
• возможное исчезновение местных малых предприятий и замещение их филиалами крупных корпораций;
• усиление социального и экономического неравенства в городе и др.

«Многие негативно относятся к джентрификации, так как она не решает проблему населения с низкими доходами в целом, а вытесняя их, заставляет лишь сменить локацию, по сути, сегрегируя общество. Обновление и смена жителей одного района города еще больше маргинализирует оставшиеся неблагополучные территории, создавая отчасти настоящие «гетто», – считает генеральный директор и сооснователь Бюро А4 Сергей Марков.

Отличие от редевелопмента территорий и реновации

В целом понятие редевелопмента, реновации и джентрификации объединяет одно слово – обновление. Но мнение экспертов о единстве этих терминов расходится.

Руководитель проектов консалтингового бюро ATLAS Анна Белинская считает, что джентрификация – возможное следствие редевелопмента, а программу реновации в Москве можно рассматривать как ее пример.

«Поскольку программа предполагает снос старых жилых зданий и строительство современных жилых комплексов, это неизбежно приводит к увеличению стоимости недвижимости и изменению социального состава кварталов, что является характерными признаками процесса джентрификации. Однако важно отметить, что в случае реновации есть специальные меры и гарантии для переселения жителей и сохранения их социальной инфраструктуры», – пояснила Анна Белинская.

Директор по связям с общественностью ООО «Профит Маркетинг» Станислав Скопылатов утверждает, что в целом понятия редевелопмент и джентрификация ничем не отличаются, однако последнее – шире.

«Программа реновации, на мой взгляд, ближе к понятию редевеломента и большому градостроительному проекту. Происходит ли частичная джентрификация в реновированных кварталах? Да, ее определенно можно наблюдать: когда обновленная городская среда становится комфортной, безопасной и интересной, она привлекает средний класс, успешных и молодых людей в бывшие спальные районы пятиэтажек в «рабочих» окраинах Москвы», – сказал генеральный директор и сооснователь Бюро А4 Марков.

Архитектор Константин Пономарёв считает, что реновация не может быть точным примером джентрификации, так как она скорее связана с обновлением старых жилых зданий и повышением их качества, чем с изменением социальной структуры районов.

При этом все эксперты соглашаются, что классическая джентрификация скорее нехарактерное явление для нашей страны.

«Часто у нас под ней понимают ревитализацию и редевелопмент территорий бывших и недействующих заводов. В России количество владельцев жилья несопоставимо выше по отношению к тем, кто его арендует, чем во многих странах мира – увеличивающаяся арендная ставка в районе на них не повлияет. В нашей стране также невелика прослойка среднего класса в сравнении с Европой и США, а сами районы городов более равномерные без социального расслоения и сегрегации», – заключил директор по связям с общественностью ООО «Профит Маркетинг» Станислав Скопылатов.

Реновация жилья в Москве

Реорганизация промзон