Получив разрешение на возведение объекта, девелоперы не торопятся начинать работы.

Столичные власти обеспокоены слабой реализацией решений, выданных Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК).

"Нас достаточно активно атакуют по выдаче разрешений на строительство, а когда они выданы, инвесторы, по сути, ничего не делают на площадке", - посетовал Мэр столицы С.Собянин на встрече с крупнейшими московскими девелоперами.

По данным Стройкомплекса, только на 30% согласованных проектов ведется стройка. Градоначальник попросил застройщиков «более бережно относиться к выданным разрешениям и не допускать долгостроев».

Мэр и его заместитель по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказали об основных направлениях градостроительной политики московского Правительства и о тех проектах, в которых, по их мнению, должны активно участвовать инвесторы.

Это в первую очередь – реновация промзон, реконструкция кварталов сложившейся застройки, перепрофилирование недвижимости и благоустройство центра города, строительство гостиниц и транспортно-пересадочных узлов и освоение новой Москвы. С.Собянин подчеркнул, что ситуация не является тупиковой, несмотря на высокую плотность застройки, и у города еще есть большие резервы для строительства. Потенциал новой Москвы – 100 млн кв. метров различной недвижимости. По промзонам уже приняты проекты планировок на 15 млн кв. метров и разрабатывается на 20 млн кв. метров, однако власти не спешат форсировать эту работу, так как они столкнулись с неожиданной для себя проблемой. Анализ выданных с момента создания ГЗК документов по продлению инвестконтрактов, прав аренды земельных участков, утверждению проектов планировок и ГПЗУ показал, что большинство инвесторов ничего не предпринимают для реализации своих проектов. «Нас достаточно активно атакуют по выдаче разрешений на строительство, но когда они выданы, инвесторы, по сути, ничего не делают на площадке. Это относится не ко всем объектам и не ко всем инвесторам, но тем не менее такая ситуация сложилась на целом ряде объектов», – заявил С.Собянин.

Марат Хуснуллин уточнил, что застройщики имеют на руках документы, позволяющие приступить к строительству 42 млн кв. метров недвижимости. Однако, по его словам, «больше половины объектов не строится в силу разных причин».

Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев ранее говорил, что только 30% инвесторов сделали дальнейшие шаги для реализации своих проектов. А остальные, получив продукт, либо пытаются им торговать, либо выжидают. Такая стратегия характерна в том числе для системных инвесторов, которым Правительство Москвы старалось не вставлять палки в колеса. По словам господина Тимофеева, некоторые банки, получившие за долги проекты девелоперских компаний, «набрали десятки решений на 0,5-1 млн кв. метров недвижимости, но к реализации не приступили ни по одному».

Москомстройинвесту приходится рассылать в их адрес письма с просьбой предоставить план реализации и график строительства объекта. Конкретные проекты и банки Константин Тимофеев не называет, но предупреждает, что «в случае обращений за новыми решениями таких заявителей будем ограничивать».

Марат Хуснуллин на встрече с девелоперами назвал две причины, которые, по его мнению, тормозят выход на стройплощадки, – организационную и финансовую. С организационными вопросами, возникшими по «старым» проектам из-за смены вектора градостроительной политики, власти уже разобрались. «Из 800 объектов почти по всем приняты решения на 4,5 млн кв. метров», – сообщил глава Стройкомплекса. Сложнее дела обстоят с финансированием. Многие инвесторы не могут найти необходимый объем финансовых ресурсов на достройки, поскольку банки с 2008 года ужесточили требования к кредитованию строительных организаций. По словам председателя совета директоров AFI Development Льва Леваева, в Нью-Йорке кредит под строительные проекты можно получить под 1,5% годовых на срок до 30 лет. А в Москве минимум под 15% годовых и на гораздо меньший срок.

Что касается новых проектов, то они требуют денег не только на само строительство, но и на расчеты с городом. «Если бы вы рассмотрели возможность предоставлять отсрочку платежа по изменению использований земли, я думаю, что это была бы большая помощь инвесторам», – заявил в открытой части встречи член совета директоров компании «Капитал групп» Павел Те. Как уже писала «Московская перспектива», столичные власти в ближайшее время (ориентировочно с 1 июля) намерены изменить порядок расчетов с застройщиками при изменении вида разрешенного использования земельных участков. Если раньше так называемый «инфраструктурный сбор» за право реализации девелоперского проекта взимался в процентах от рыночной стоимости земли, то теперь Мэрия собирается перейти на расчеты от кадастровой стоимости. При этом размер платежа будет напрямую зависеть от плотности планируемой застройки.

«Например, при плотности до 10 тыс. кв. метров на га платеж составит 20% от кадастра, от 11 до 25 тыс. кв. метров на га – 25%, от 26 до 35 тыс. кв. метров на га – 40%, более 35 тыс. кв. метров на га – 60%», – сообщил глава Департамента городского имущества Владимир Ефимов. Эти расчеты не распространяются на инвесторов, планирующих строительство объектов социальной инфраструктуры и автозаправочных станций площадью до 1 тыс. кв. метров (с них инфраструктурный сбор не взимается). А также на застройщиков жилых комплексов, которые всегда будут платить по максимуму, – 60% от кадастровой стоимости своего участка. Для девелоперов, собирающихся перепрофилировать свою недвижимость под гостиницы, власти предусмотрели льготы: с них будут брать 30% кадастра независимо от плотности. Мера продиктована масштабной гостиничной программой: к 2016 году в городе должны появиться еще 31 тыс. гостиничных номеров, а к 2025 году – 58,7 тысячи.

Об этих изменениях девелоперам рассказали на закрытой для прессы части встречи, сообщил журналистам Марат Хуснуллин. Предложение Павла Те о предоставлении рассрочки не осталось без ответа. В проекте постановления, регламентирующем порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, предусматривается, что крупные инфраструктурные взносы (более 500 млн руб.) впервые после кризиса можно будет вносить в рассрочку. Максимальный срок рассрочки – два года, ежеквартальный платеж не должен быть меньше 250 млн рублей.

Состав участников встречи

На встречу с Мэром позвали девелоперов, которые, по словам С.Собянина, уже строят в Москве 23 млн кв. метров недвижимости и имеют намерения построить еще 27 млн кв. метров. В список приглашенных в том числе вошли: председатель совета директоров ЗАО «СУ-155» Михаил Балакин, президент ОАО НК «РуссНефть» Михаил Гуцериев, гендиректор ДСК-1 Анатолий Константинов, президент ООО «Стройгазконсалтинг» Зияд Манасир, президент ОАО «Бинбанк» Михаил Шишханов, председатель совета директоров ОАО «Киевская площадь» Год Нисанов, гендиректор ОАО «Главстрой» Аркадий Саркисян, председатель совета директоров AFI Development Лев Леваев, член совета директоров ОАО «Промсвязьбанк» Дмитрий Ананьев, всего представители 36 крупнейших строительных компаний.

Реновация промзон

Самыми интересными программами для инвестиционно-строительного сообщества и власти девелоперы считают реновацию промзон и реконструкцию кварталов устаревшей застройки. Однако, несмотря на большой потенциал, запустить их в активную работу пока не удается. Развитию промзон мешает множество собственников. «Кто-то хочет, а кто-то не хочет, кого-то устраивает бизнес на территории, а кого-то не устраивает. Мы делаем проекты планировки, а потом, к сожалению, не можем запустить их в работу», – посетовал Марат Хуснуллин.

Всего в Москве 18,8 тыс. га промзон, на 4,3 тыс. га возможна полная реорганизация со сменой функций, на 7,8 тыс. га возможна реорганизация с сохранением промышленной функции. Нет понятных перспектив и у проектов по реконструкции кварталов несносимых серий. Хотя 50% из 217 млн кв. метров имеющегося в Москве жилья, по словам господина Хуснуллина, нуждаются как минимум в капремонте, механизмов передачи инвесторам площадок на бесконкурсной основе не существует, но власти все же рассчитывают «выйти на заключение договора о развитии застроенных территорий» с ГК «Пионер». Эта компания выиграла аукцион Фонда РЖС на застройку 4,5 га в САО Москвы. Часть уже построенного жилья предлагается использовать для волнового переселения жителей соседних пятиэтажек, чтобы вместо них инвестор мог возвести компенсационные дома.