Традиционно для российской столицы до 70% строек социальных объектов финансируется из средств инвесторов. Однако вопросы дальнейшей эксплуатации и передачи таких учреждений на баланс города всегда были болезненными и сложными.

С июля 2021 года в Москве начал действовать особый механизм обеспечения москвичей объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет девелоперов в рамках их проектов жилой застройки.

Принципы комплексности и полицентризма, взятые за основу развития столицы, предполагают максимально полное наполнение различными функциями каждого района. Шаговая доступность всех необходимых объектов социальной, деловой и транспортной инфраструктуры значительно повышает качество жизни, а также решает часть утилитарных вопросов городского управления, например, ограничивает маятниковую миграцию внутри города.

Такой подход подарил Москве за последние 11 лет 130 поликлиник, 156 школ и 372 детских сада. Очевидно, что столь высокие объемы строительства невозможно было обеспечить только средствами городского бюджета. И действительно, чуть более 300 объектов социального назначения за эти годы были возведены силами девелоперов.

Вместе с тем оставлять соцобъекты под своим управлением и распылять таким образом бизнес вовсе не в интересах застройщиков. Более того, до недавнего времени застройщики возводили соцобъекты за счет собственных или кредитных средств или средств от продажи квартир. «Такая схема имела ряд недостатков, — отмечает председатель городского Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве (Москомстройинвест) Анастасия Пятова. — Во-первых, нередко соцобъекты значительно отставали от жилья по срокам строительства. Во-вторых, школы и детсады передавались исключительно путем дарения. То есть застройщик на любой стадии мог передумать и отдать объект коммерческому оператору. И в-третьих, зачастую город не мог принять объект из-за несоответствия городским требованиям».

Именно поэтому в Москве уже два с лишним года действует взаимовыгодный механизм строительства за счет девелоперов соцобъектов и передачи их в городские системы образования или здравоохранения. При том, что договоры участия инвесторов в обеспечении жилых застроек «социалкой» включают в себя несколько обязательных условий, одним из которых является срок ввода объекта. На случай, если сроки сдвигаются по вине инвестора, договором предусмотрено взыскание с него штрафа.

Как рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв, только с начала текущего года столичные инвесторы закрепили свои обязательства передать городу 95 соцобъектов, рассчитанных почти на 34,6 тыс. мест. Компании подписали с Москомстройинвестом в рамках реализации своих жилых проектов 53 договора участия в развитии социальной и транспортной инфраструктуры. «Большинство из этих объектов в настоящее время на стадии проектирования, поэтому сроки их строительства варьируются от текущего года до 2031-го, — поясняет Андрей Бочкарёв. — К примеру, два уже построены и сданы — это школа на 900 мест в Москворечье-Сабурове и детский сад на 150 мест в Западном Дегунине».

По данным Москомстройинвеста, с начала 2023 года договоры уже заключены с такими инвесторами, как Capital Group, «Крост», MR Group, «А101», Sezar Group, «Эталон», «Инград», «ПИК», «Донстрой», «ФСК», «ЛСР», «Пионер», «Самолет», «Гранель », «Галс-Девелопмент», Level Group и рядом других.

Подписанные за шесть месяцев текущего года документы подтверждают, что за счет средств инвесторов будут построены и переданы городу 52 детских сада, 41 школа и 2 поликлиники. Таким образом, бесплатными местами в детских садах будут обеспечены более 10 тыс. малышей, а новые муниципальные школы смогут принять почти 24 тыс. учеников. Помимо этого, горожанам будет доступна также медицинская помощь в двух поликлиниках, рассчитанных на 520 посещений в смену.

Всего же с начала действия этой модели город заключил с девелоперами 93 договора, в рамках которых в ведение столичных систем здравоохранения и образования будет передан 171 соцобъект на 65 650 мест, в том числе 71 школа и 99 детских садов на 44 755 и 20 575 детей соответственно, поликлиника на 320 посещений в смену и, кроме того, еще четыре дорожных объекта.

Здесь стоит подчеркнуть, что такое участие в развитии города обходится инвесторам совсем недешево. «Девелоперы вкладывают значительные средства в развитие инфраструктуры, — уточняет заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — Только по согласованным с начала этого года договорам участия объем инвестиций в строительство школ, детских садов и поликлиник составит почти 92 млрд рублей».

Показательный факт: представители бизнеса не воспринимают такие траты как излишнюю нагрузку. Так, управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко отмечает: «Социальная ответственность стала очень востребована при выборе девелопера, она даже становится конкурентным преимуществом. Инфраструктура — это не обременение для игроков рынка, а дополнительное преимущество».

По мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, наличие инфраструктуры в составе проекта может стать важным аргументом для горожан при покупке жилья. «Рынок жилья является конкурентным, потенциальные покупатели оценивают не только качество расположения объекта недвижимости, но и окружающую среду, в которой предстоит жить, — замечает эксперт. — Детские сады и школы, а также иная инфраструктура являются следующим предметом изучения, после того как понравилось само жилье».

С ним согласна и генеральный директор компании «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова, считающая, что наличие в шаговой доступности объектов для обеспечения полноценной жизнедеятельности, прежде всего школ, детских садов, поликлиники — один из основных критериев, которым сегодня руководствуются покупатели при приобретении жилья. «Создание и поддержание социальной инфраструктуры в районах строительства — обязательная составляющая реализации каждого нашего проекта, — заявляет она. — Например, в рамках проекта жилой застройки в районе Соколиная Гора компания построит блок начальных классов на 120 мест. В составе ЖК «Семеновский парк» на соседней территории построен и уже передан на баланс города детский сад на 205 мест».

Более того, ряд девелоперов не останавливается на строительстве отдельных объектов, создавая целые кластеры. «Возникновение в наших кварталах образовательных кластеров как новой среды для формирования здоровой и многогранной личности человека — одна из важнейших социальных задач, — рассказывает первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская. — Поэтому мы не просто возводим такие учреждения, а создаем полноценные развивающие центры, спроектированные так, чтобы предоставить ребенку широкий выбор самых разнообразных активностей и возможностей для умственного и физического роста».

Сергей СОБЯНИН, мэр Москвы:

 «Столица отличается от других регионов в силу того, что доходность у наших инвесторов большая и они, конечно, должны участвовать в развитии социальной сферы. Город при выдаче разрешений на строительство устанавливает такие задачи перед ними и контролирует их выполнение 5-11% от строительной себестоимости проекта составляют траты девелоперов на социальную инфраструктуру».