Какие перемены произойдут на строительном рынке в 2016 году

Поток инвестиций в московскую недвижимость в 2015 году сократился на 54% в долларах и на 10% в рублях. Опрошенные «Московской перспективой» эксперты считают, что благодаря господдержке в нынешнем году на строительном рынке катастрофических потрясений не будет. По их мнению, стоит ожидать прихода инвесторов с Востока, которые используют падение цен на недвижимость, чтобы выгодно приобрести качественные объекты.

Прошлый год был тяжелым для рынка недвижимости и продемонстрировал снижение инвестиционной активности. В долларах поток инвестиций сократился более чем вполовину (правда, в рублевом эквиваленте, упал всего на 10%). По итогам 2015 года общий объем инвестиций в недвижимость Москвы составил 244 млрд руб. (около 4 млрд долл.) – что неплохо для кризисного времени. Взрывной рост инвестиций случился в конце года за счет двух сделок по купле-продаже земельных участков. Речь идет о покупке группой компаний «БИН» девелоперского проекта «А101» у Вадима Мошковича и совместном приобретении АФК «Система» и «Группы ЛСР» южного участка промзоны «ЗИЛ».

Тем не менее, недвижимость остается перспективным продуктом для инвесторов, поэтому площадки под строительство в новой и старой Москве приобретаются, несмотря на кризис. Этому способствует и тот факт, что к середине 2016 года должен быть утвержден очередной Генплан, а значит, застройщикам станут понятны новые правила игры, которые предусматривают, в частности, пересмотр функционала промышленных зон и передачу их под городскую застройку. По мнению гендиректора ГК Stroytech Юрия Волкова, в 2016 году стоит ожидать ввода объектов недвижимости на уровне, который будет отличаться от прошлогоднего: «Скорее всего, по всем видам недвижимости произойдет снижение, думаю, что оно не превысит 10–15%. Девелоперы постараются «закрыть» свои проекты, пока государство «субсидирует спрос». Согласен с таким мнением и директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов: «Есть самые разные сценарии развития ситуации – как крайне негативные, так и чересчур позитивные. Я считаю, что разумнее ориентироваться на базовый вариант, который не предусматривает существенных изменений в экономике».

При этом все эксперты сходятся во мнении, что наиболее перспективным на фоне кризисной экономики остается рынок жилья. Ряд инвесторов уже переориентировали свои проекты в пользу жилой застройки. «Это наиболее выгодный сегмент с рентабельностью 30–50%. Пожалуй, главный его плюс – данную недвижимость можно быстро продать», – отметил Юрий Волков. «В 2016 году новые проекты, конечно, продолжат выходить на рынок. Крайне важную роль здесь будет играть субсидирование ипотеки. Если все-таки федеральные власти не станут ее продлевать, мотивация запускать новые проекты останется только у очень независимых застройщиков. В идеале нужно не просто ее продлить, но еще и дополнительно просубсидировать до ставки 8–10%. Это придаст стимул для дальнейшего развития рынка», – заявил Дмитрий Пантелеймонов. По его словам, сегодня около 70% всех сделок заключается именно в рамках банковских программ ипотеки с господдержкой.

Что касается коммерческой недвижимости, то 2016 год будет, очевидно, непростым для девелоперов. При этом падение долларовых цен на коммерческую недвижимость стимулирует активность иностранных инвесторов, которым будет выгодно приобретать качественные объекты по низкой стоимости. По мнению вице-президента NAI Becar Дмитрия Сороколетова, в 2016 году на отечественный рынок придут инвесторы с Востока, и мы увидим значительное количество сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

«Бизнес-класс вместо элитного жилья»

Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент»:
– В 2015 году московские застройщики вывели на рынок большое количество объектов, обладающих характеристиками премиум-жилья по своему качеству и местоположению, но позиционирующих себя в категории бизнес-класса. Сегодня именно они преобладают в структуре предложения. Таким образом, можно говорить о тенденции замещения элитного жилья объектами бизнес-класса. Насыщение рынка данным объектами приведет к тому, что спрос в данном сегменте будет падать. В элитном сегменте, напротив, покупательский спрос будет расти за счет того, что новых проектов на рынке практически нет, а потребность в данной категории жилья будет существовать всегда.
В ситуации, когда общерыночный спрос находится на низком уровне и конкуренция между объектами высокая, девелоперы будут стремиться максимально оптимизировать строительный процесс и включить в проект дополнительные опции, которые будут выгодно отличать их проект от конкурентов. 
В 2016 году девелоперские компании планируют повышение цен, обусловленное растущей себестоимостью строительства. С января следующего года компания «Галс-Девелопмент» также намерена увеличить цены на квартиры по всем объектам на 10%. Данный шаг обусловлен желанием компании выдержать заявленное качество проектов.

«Объемы продаж на первичном рынке 
могут упасть на 50%»

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»:
– Перспективы развития рынка недвижимости в 2016 году предопределило решение властей отказаться от продления сроков действия программы субсидирования ипотечных ставок. Оно окажет решающее влияние не только на рынок ипотечного кредитования, темпы развития которого замедлятся, но и на состояние рынка недвижимости и строительной отрасли в нашей стране в целом. При существующем размере ключевой ставки Центробанка уже весной этого года можно ожидать увеличение размера процентных ставок по банковским продуктам на несколько процентных пунктов, а также увеличение размера ежемесячных платежей. Эти факторы наравне с общей нестабильной ситуацией в экономике нашей страны не будут способствовать укреплению платежеспособного спроса. Можно прогнозировать падение объемов продаж на первичном рынке жилья на уровне 50%. 
Среди других тенденций, которые получат продолжение в 2016 году, можно отметить снижение объемов строительства, обострение конкурентной борьбы среди участников рынка, изменение квартирографии в сторону уменьшения жилых площадей, дальнейшее анонсирование скидок и акций. Ни для кого не секрет, что некоторые компании могут покинуть рынок в 2016 году, а крупные застройщики с ликвидными проектами и низкой долговой нагрузкой останутся в игре и смогут пережить кризис без серьезных потерь.

«Спрос будет на жилье эконом-класса 
не далее 10 км от МКАД»

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»:
– В наступившем году максимальным спросом по-прежнему будут пользоваться качественные проекты жилья эконом- и комфорт-класса в Москве и ближайшем Подмосковье, на расстоянии не далее 10 км от МКАД. Это должны быть проекты с собственной инфраструктурой, грамотными проектными решениями, большим выбором квартир и при этом подразумевающие наличие действенных инструментов покупки: выгодную ипотеку, рассрочку и т.д. К примеру, «Мортон» сейчас предлагает подобные варианты не только в Московской области, но и в самой столице. Благодаря новым форматам – студиям и евроквартирам оптимальных метражей, а также эксклюзивным ипотечным программам такое жилье доступно даже семьям со средним достатком. 
Также в 2016 году решающее значение для покупки будут иметь не только цена и местоположение, но и надежность, которую обеспечивает репутация застройщика, опыт работы на рынке, объемы текущего строительства и уже завершенных проектов. Разумеется, на спрос будут влиять макроэкономическая ситуация в стране и перспективы программы субсидирования ипотеки государством.

«Стабилизации ситуации ожидаем 
не ранее конца 2016 - начала 2017 года»

Антон Борисенко, генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:
– Этот год для рынка недвижимости будет не менее, а возможно, и более сложным, чем прошлый. Платежеспособный спрос продолжает падать, объемы предложения увеличиваются за счет выхода на рынок новых проектов, в том числе на месте бывших промышленных зон. Ближайшие полгода скорее всего можно будет охарактеризовать как период неопределенности, в течение которого многим девелоперам придется уделить время «ручному управлению», ситуативному планированию, проявить гибкость. Покупатели, которые за прошедший год стали более избирательными и осторожными, по-прежнему будут держать курс на качественные проекты и надежных застройщиков, способных завершить начатые объекты в срок. С большой степенью вероятности станут востребованы продукты с минимальной стоимостью – «двушки» и «евродвушки», «однушки», студии. Однако мы уверены, что эта тенденция все-таки временная, и по-прежнему сохраняем в своих проектах достаточный объем трехкомнатных квартир, тем более что основной пул покупателей в наших миниполисах составляют семьи с детьми. Перспективы же рынка в целом во многом зависят от того, продлят ли федеральную программу по субсидированию ипотеки, которая по-прежнему является основным драйвером продаж в новостройках. Относительной стабилизации ситуации в отрасли мы ожидаем не ранее конца 2016 - начала 2017 года. Как раз на это время у нас запланирован старт сразу нескольких новых проектов в Москве и Подмосковье.

Александр Шибанов

«Московская перспектива»