Жилье в особняках в центре Москвы переводят в апартаменты.

Одной из главных тенденций на рынке недвижимости в прошедшем году стала стремительно растущая доля апартаментов. Еще одна тенденция – сворачивание точечной застройки. Обе они вызвали повышенный интерес девелоперов к уже существующим объектам в центральной части города в плане приспособления их под жилье.

Тенденции носят вполне устойчивый характер и затрагивают как исторические здания, так и относительно новые, но уже требующие реконструкции. Пока девелоперы формируют предложения в рамках элитного и бизнес-сегмента, это позволяет не только окупить расходы, но и хорошо заработать. Об уровне рентабельности подобных проектов в компаниях предпочитают не говорить, ссылаясь на то, что возникает немало проблем с реконструкцией, а часто и реставрацией исторических сооружений. И просчитать их на старте довольно сложно.

И это действительно так. Один из примеров – особняк в Подсосенском переулке, 11. Дом с палатами купца Осипа Сорокина появился на карте города еще в XVIII веке. Спустя почти 100 лет он был перестроен архитектором А. Поповым и сменил свое назначение – стал доходным домом, а последние десятилетия эксплуатировался как жилой дом с квартирами коммунального типа. В конце прошлого года в нем прошла презентация, на которой было объявлено, что здание станет комплексом апартаментов с итальянским названием il Ricсo. Уже в наступившем году комплекс премиум-класса будет сдан в эксплуатацию и заживет новой жизнью.

По статусу объект относится к категории выявленных объектов исторического наследия. Прекрасные барочные фасады с лепниной и кирпичные стены толщиной 65–90 см прошли через все перипетии многолетней истории здания, а вот начинка особняка практически не сохранилась. Такой вариант для девелопмента наиболее предпочтителен. Если внутренняя часть оказывается в хорошем состоянии, то архитектурные органы потребуют проведения реставрационных работ, сохранения планировки помещений, лестниц, всех деталей декора, что влечет за собой большие ограничения для дальнейшего приспособления объекта к выполнению функций элитного клубного дома.

Руководитель компании «ВМС-Девелопмент» Сергей Решоткин говорит еще об одном положительном факторе, связанном с этим адресом: при покупке особняка в Подсосенском переулке девелоперу не потребовалось переселять людей, проживающих в коммунальных квартирах, и нести существенные затраты. Эта работа уже была проведена

предыдущим владельцем, в момент покупки объект пустовал. Хотя и других сложностей возникло много. Для начала надо было провести исследование, разработать проектную документацию по реставрации и реконструкции. По словам Решоткина, 70% сложностей при реализации проекта связано именно с этим. Что касается непосредственно строительных преобразований, то в каком-то смысле особняк в Подсосенском переулке можно считать типичным. Подобные особняки часто строили на бутовом фундаменте. Его укрепление можно считать самым важным этапом в рамках реконструкции. Девелопер не только заменил фундамент, но и углубил цокольный этаж с 1 метра 80 см до 4 метров, также полностью заменили и крышу. По требованию архитектурных органов она стала медной. Были подведены коммуникации, современные инженерные системы. Что касается паркинга, то его сделали не под зданием, а под двором. Зато спроектировали так, что попасть в паркинг можно, минуя улицу, спустившись с жилых этажей на лифте. Понятно, что и сооружение лифтовой шахты также связано именно с приспособлением здания под современные нужды, историческая планировка этого не предусматривала.

Руководитель проекта il Ricсo Юлия Косарева считает, что он имеет хорошие перспективы: покупатель дорогой недвижимости ценит и историю, и качество места – тихий центр.

Аналитики компании «Метриум Групп» называют несколько проектов подобного рода, возникших на базе реновации исторической недвижимости. Самым ярким представителем считается комплекс апартаментов «Современник», расположенный в районе Чистопрудного бульвара. 200 лет назад здесь появился доходный дом, интересный в архитектурном отношении тем, что все окна, выходящие во внутренний двор, выступают за плоскость фасада, образуя эркеры треугольной формы.

Девелопер проекта, компания Vesper, сегодня занимается также комплексной реновацией на Плющихе. Здесь предметом ее интереса стал бывший доходный дом архитектора Василия Шауба, построенный в 1903 году и теперь получивший литературное название Bunin. Дом выполнен в стиле неомодерна. Риелторы подчеркивают его сходство с парижскими особняками начала прошлого века. Все элементы исторического фасада – лепные розетки, карнизы и лаконичное цветовое решение – будут сохранены.

Еще две площадки «с флером» истории – это комплекс апартаментов St. Nickolas («Шереметевское подворье») на улице Никольской и «Дом на Хлебном» в Хлебном переулке. Первый расположен в нескольких минутах ходьбы от Кремля и является особняком XIX века, построенным по заказу графа С. Шереметева. Второй дом – особняк, спроектированный архитектором О. Пиотровичем и построенный в 1913 году по заказу домовладельца И. Баскакова. Здание интересно и своими архитектурными деталями (имеет скругленный эркер, графическую рустовку в каменной облицовке двух первых этажей), и достаточно радикальной сменой функции: в 90-е годы оно было реконструировано под офис, а теперь станет жилым. В нем появятся 14 квартир класса de luxe, в том числе пентхаусы. Девелопер проекта – компания «Волей гранд» – дочерняя структура банка ВТБ.

Если последний пример несколько выбивается из общего списка, так как застройщиком предлагаются не апартаменты, а квартиры элитного класса, то еще более необычный пример являет собой проект «Резиденция Тверская», расположенный на Брестской улице. Комплекс апартаментов будет реализован на «базе» современного здания, построенного в 1987 году. Москвичам оно известно как офисный центр, площади которого занимали структуры Москомархитектуры и где практически на постоянной основе выставлялся макет столицы. Полностью реконструировать это здание девелоперской компании – корпорации «КОВАКС» – не разрешили, так как оно было признано исторически ценным для столицы. Это решило судьбу проекта, сделав его достаточно необычным с точки зрения конструктива. За счет выноса несущих металлоконструкций оно будет как бы «надето» на старое. Для Москвы это практически уникальный случай, в то время как в США и Европе таких примеров существует множество. Офисную функцию здание не утратит, а за счет достройки этажей – до 12 – приобретет новые площади, где и разместятся апартаменты, а на крыше здания – пентхаусы. В результате обновления здание увеличило свои площади с 18 тыс. кв. метров до 32 тыс. кв. метров. Металлоконструкции выполняют в нем двойную функцию – и несущих, и основы для механизированного паркинга на 170 машиномест.

Верхняя часть здания получит статус гостиничных апартаментов и будет передаваться собственникам с отделкой и мебелью. В рамках технического задания, говорит Вячеслав Ковалёв, президент корпорации «КОВАКС», будет реализован ряд интересных планировочных и дизайнерских решений. В первую очередь это атриум, прозрачная крыша которого обеспечит естественным освещением апартаменты на 6–12-м этажах с видом во двор. Усилит световой эффект искусственное солнце. Устройство будет освещать внутренние помещения в соответствии с солнечными циклами.

Разделение здания на деловую и жилую зоны обеспечат за счет размещения лифтовых групп, вестибюлей и входных групп. Посетитель деловой части здания будет попадать в него с 1-й Брестской улицы, а элитный житель – со 2-й Брестской. Сейчас здание готовят к сдаче Госкомиссии.

Наталья Крол