Объем ввода офисных площадей в 2016 году оказался самым низким за последнее десятилетие. И IV квартал, за который на рынок вышло всего несколько новых объектов, стал тому подтверждением. Между тем, в течение года аналитики отмечали ряд позитивных явлений, среди которых -снижающийся уровень вакансии в классах А и В+.

По мнению Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar, 2016 год не только установил антирекорд по объемам ввода с 2007 г. - за год рынок вырос всего на 1,9%, но и показал непривычно низкий прирост в классе А – всего 4% от общего количества введенных в эксплуатацию объектов. «Низкие объемы ввода вкупе с существенным снижением арендных ставок в классе А позитивно отразились на уровне вакансии – за год этот показатель сократился на 22,4%, однако с вводом в 2017 году нескольких крупных проектов в ММДЦ «Москва-сити» уровень вакансии снова может резко увеличиться». Эксперт уверен, что дно офисным рынком уже пройдено, но активность с точки зрения нового строительства стоит ожидать не раньше чем через 2-3 года при стабилизации экономической ситуации.

Более позитивной точки зрения придерживается Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis, заявляя, что сегодня видны все предпосылки для активного восстановления рынка офисной недвижимости. «Развитие рынка офисной недвижимости напрямую зависит от экономической ситуации в стране, а также доступности кредитного финансирования. Кризис, начавшийся еще в 2014 году, привел к росту ставок по проектному и залоговому кредитованию, а ухудшившийся экономический фон отразился на ликвидности новых проектов. Ситуация, которую мы наблюдали в 2016 г. - прямое следствие этих тенденций. Одновременно с этим в ушедшем году ситуация частично стабилизировалась – курс валют не демонстрировал резких колебаний, а экономическая активность продолжила рост, по данным ОЭСР», - поделилась мнением г-жа Григорьева.

Предложение

Согласно исследованию, подготовленному департаментом управления активами NAI Becar (входит в BECAR Asset Management Group), в 4Q 2016 года в Москве было введено всего два бизнес-центра класса В+ совокупной площадью 63 тыс. кв. м, которые обеспечили прирост офисных площадей на 0,3% относительно показателей предыдущего квартала. Аналитики NAI Becar отмечают, что это более чем в 3 раза ниже показателей 3Q и почти в 5 раз ниже результатов аналогичного периода 2015 года. В итоге общий объем предложения в офисном сегменте на конец года зафиксировался на уровне 15,9 млн кв. м.

В целом же за прошедший год объем ввода на рынке офисной недвижимости Москвы составил порядка 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что не только в 2,2 раза ниже аналогичного показателя 2015 года, но и, по оценкам NAI Becar, является самым низким годовым результатом за последние десять лет.

Абсолютное большинство введённых за год БЦ, а именно 96%, относились к классу В+ и, что характерно для прошедшего года – 75% площадей пришлось на объекты, расположенные за пределами ТТК. По оценкам аналитиков, децентрализация рынка активизировалась с началом кризиса, когда ставки на квадратные метры в центральных районах столицы резко возросли, и арендаторы стали проявлять повышенный интерес к более бюджетным проектам, находящимся за чертой города.

Спрос

По состоянию на конец 4Q 2016 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В составил 17,9%, снизившись относительно предыдущего отчетного периода на 7,5%.

По данным проведенного аналитиками NAI Becar исследования, снижение было отмечено по всем классам – как внутри ТТК, так и за его пределами. Исключение составляют лишь некоторые объекты класса В+, расположенные за пределами ТТК.

Так, вакансия в классе А снизилась до 22,6%; в классе В+ – до 16,3%; в классе В – до 10,0%; в классе С - до 9,2%.

Коммерческие условия

IV квартал 2016 года отметился очередным снижением средних арендных ставок в классах А и В+ на 6% относительно III квартала 2016 года. В классах В и С, несмотря на изменения границ ценового диапазона, средние показатели зафиксировались на уровне предыдущего квартала.

На конец отчетного периода средние ставки в рублях без учета НДС и эксплуатационных расходов составили в классе А – 1 890 рублей за 1 кв. м/месяц, в классе В+ – 1 330 рублей за 1 кв. м/месяц , в классе В – 1 060 рублей и в классе С – 910 рублей за 1 кв. м/месяц . При этом средний размер долларовой ставки зафиксировался на уровне 740 долл./кв. м/год.

Сделки

Самыми заметными событиями последнего квартала 2016 года на рынке офисной недвижимости Москвы стала продажа компанией «Галс-Девелепмент» около 60 тыс. кв. м в башне «IQ- Квартал» в ММДЦ «Москва-Сити» инвестору, который пожелал остаться неизвестным. Кроме того, в декабре 2016 г. была закрыта сделка по покупке агрохолдингом «Мираторг» 8,5 тыс.кв.м офисных помещений в БЦ «Лотос» у девелоперской компании MR Group. Эта сделка купли-продажи стала самой крупной на рынке офисной недвижимости Москвы в 2016 году. Также в число крупных транзакций вошла покупка «ТН-Капитал» одного из офисных корпусов «ВТБ Арена парк» общей площадью свыше 9 тыс. кв. м, а также 145 машиномест у ЗАО «УК «Динамо».

Среди других важных событий отчетного периода аналитики NAI Becar выделяют аренду фармацевтической ГК «36,6» 4,4 тыс. кв. м площадей в БЦ «Парк Победы» (класс В+), а также аренду производителем ватной продукции Cotton Club трех этажей общей площадью 1,2 тыс. кв. м в БЦ «Голден Гейт» (класс А).

В целом, по оценкам NAI Becar, в 2016 году в высококлассном сегменте было закрыто не менее 10 сделок по аренде помещений свыше 4 тыс. кв. м и более 20 сделок по аренде помещений от 1 тыс. кв. м.

Новое строительство

В IV квартале были анонсированы планы по строительству ряда офисных объектов. Так, ГК «Гео Девелопмент» приступила к реализации проекта «Большое Покровское» в 18 км от МКАД по Киевскому шоссе, рядом с аэропортом Внуково. Согласно проекту на 38 га появится бизнес-кластер, объединяющий компании в сферах торговли, медицины, бытового обслуживания, культуры и сервиса. Реализация инфраструктурных объектов на 10 га, входящих в первую очередь проекта, начнется уже в марте 2017 года.

Также Москомэкспертиза согласовала проект бизнес-центра площадью 18,6 тыс. кв. м в Костомаровском переулке в Центральном административном округе Москвы. Еще один анонсированный проект - общественно-деловой центр, который ФСК «Лидер» планирует построить в своем новом UP-квартале «Скандинавский» в Мытищинском районе.

Всего в 2017 году ожидается ввод порядка 450-500 тыс.кв.м, из них около 60% объектов будут расположены в пределах МКАД.

Источник: департамент управления активами NAI Becar (входит в BECAR Asset Management Group)