Строительство жилья в Москве не снижает обороты. С января 2022 года на начало последней декады декабря в столице ввели 6,4 млн кв. метров жилой недвижимости. Сможет ли этот показатель вырасти за последнюю неделю года, и какие тренды характеризуют рынок жилья?
Квартирный вопрос волнует многих москвичей. Поэтому обеспечение граждан качественным жильем – одно из важнейших направлений градостроительной политики.
Прошлый год стал настоящим прорывом в этой сфере: за 12 месяцев было введено 7,4 млн «квадратов» жилья. И большой вклад в это внесли инвесторы.
С начала 2022 года в Москве сдали в эксплуатацию почти 12,2 млн кв. метров недвижимости при плане в 8,5 млн «квадратов». Таким образом, уже сейчас в городе ввели на 40% больше недвижимости, чем планировали за весь год.
«Перевыполнены и объемы ввода жилья: при годовом плане около 4,5 млн кв. метров сдано более 6 млн «квадратов»», –
Андрей Бочкарев
Заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства
Как заявил председатель Мосгосстройнадзора Игорь Войстратенко, коммерческие застройщики успешно завершают проекты даже несмотря на усложнившуюся экономическую ситуацию.
«Во многом этому способствуют меры поддержки строительного бизнеса, которые реализуют правительство РФ и столичные власти. Девелоперы за свой счет возвели порядка 5,5 млн «квадратов» жилья. При сохранении объемов ввода жилой недвижимости в Москве за последние годы значительно изменились стандарты по строительству сопутствующей инфраструктуры в жилых кварталах. Об этом говорилось давно, но в этом году мы достигли особенных успехов: 50 образовательных учреждений, девять поликлиник, а также новый корпус в составе больницы-гиганта в Коммунарке», –
Антон Слободчиков
И.о. председателя Комитета государственного строительного надзора
И хотя декабрь – время подведения итогов, портал Стройкомплекса решил узнать у экспертов о ближайшем будущем: удастся ли городу в последнюю неделю достигнуть, а возможно и перешагнуть, порог ввода жилья в 7 млн кв. метров. Делимся мнениями.
«На мой взгляд, с учетом темпов возведения жилья, которые Москва демонстрирует уже не первый год, перешагнуть планку в 7 млн кв. метров за последнюю неделю декабря вполне возможно. Власти столицы еще в октябре отчитались, что перевыполнили план на 2022 год по строительству и вводу недвижимости разного назначения», –
Евгений Михайленко
Декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ
По словам Михайленко, для создания комфортной городской среды необходимо не просто вовремя или опережающими темпами сдавать жилье, но и возводить сопутствующую и транспортную инфраструктуру вокруг, благоустраивать внутридворовое пространство.
«Исследование, которое наш факультет провел в октябре, показало, что для москвичей наиболее важно в шаговой доступности от дома иметь поликлиники, детские сады и школы, детские и спортивные площадки, остановки общественного транспорта, парки и скверы», –
Евгений Михайленко
Декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ
По мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, перешагнуть планку ввода жилья в 7 млн «квадратов» вполне возможно, так как в декабре заметно увеличивается объем сдачи жилой недвижимости.
«Вместе с тем, стоит отметить, что Москва не стремится к каким-либо повышенным показателям в возведении жилья в силу нескольких обстоятельств. Первое – ведется строительство по реновации. Это направление очень важно по многим причинам, главной из которых является улучшение качества жизни горожан, которые переезжают из морально устаревшего жилья», –
Владислав Преображенский
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
Преображенский отметил, что старые пятиэтажки в недалекой перспективе могут перейти в статус аварийного жилья, которому требуется обновление инфраструктуры – от инженерной до транспортной.
«Второе обстоятельство – строительство и вывод на рынок жилья такого объема, который готов поглотить существующий платежеспособный спрос. Очень важным обстоятельством для успешного существования отрасли является баланс между спросом и предложением. В противном случае рынок будет лихорадить: от избыточного спроса цены сильно вырастут, а его недостаток не позволит строителям выполнить свои обязательства перед банками из-за несоответствия требованиям проектного финансирования с эскроу-счетами», –
Владислав Преображенский
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?
Основным источником финансирования строительства нового жилья были деньги покупателей, поэтому власти приняли закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии котлована, заключал договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья. Покупатель получал свою квартиру, а застройщик – прибыль. Долевое строительство быстро стало популярным из-за более низкой стоимости кв. метра в строящемся доме, чем в готовом. Но были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и десятки тысяч обманутых дольщиков.
С 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета. Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.
Назад
Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центробанк (он обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке.
Назад
Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.
Оформление и регистрация в Росреестре занимает девять и более дней.
Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.
Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства.
Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух и более недель.
Назад
Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств. А именно:
- если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
- девелопер признан банкротом или в отношении его открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
- застройщик ликвидирован по решению суда.
Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру, – нельзя.
Назад
В этом случае дольщик имеет право:
- забрать деньги с эскроу-счета и направить их на другую стройку;
- оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
Назад
Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья могут получить далеко не все банки, а только наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.
Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. В среднем жилье в России стоит менее 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.
Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек трехкомнатные квартиры стоят гораздо больше, и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов.
Назад
Ранее, чтобы быстрее получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи квартир на стадии котлована. При новой схеме привлечения средств такой необходимости нет, ведь теперь деньги дает банк. Однако он заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи открываются и на ранних стадиях строительства.
Участие банка в строительстве не бесплатное. Кредитор теперь берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков.
Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов учитываются девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит, тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.
Назад
Политика столичного правительства в сфере жилищного строительства позволила минимизировать последствия воздействия на рынок пандемии и санкционного воздействия.
Однако без потерь для рынка в столь сложных обстоятельствах не обойтись. С 2020 года по первый квартал 2022-го цены росли, со второго квартала спрос резко упал, образовался дефицит оборудования из-за санкций, увеличились цены на стройматериалы, но ситуация осталась управляемой.
Объем возводящегося жилья остается стабильным – сейчас строится 15,5-16,5 млн кв. метров.
«Напомню, что согласно Единого плана по достижению национальных целей развития РФ на период до 2024 года и плановый период до 2030 года в Москве в 2022 году предполагалось ввести 4,488 млн кв. метров жилья, а на уровень 7 млн кв. метров выйти к 2030 году. Принятая в этом году Стратегия развития РФ во многом интегрировала показатели Единого Плана, однако столица и в нынешних сложных рыночных условиях перевыполняет ранее утвержденные показатели. Также стоит отметить, что в 2022 году уже введено более 1,5 млн «квадратов» жилья по реновации», –
Владислав Преображенский
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
Управляющий партнер Prime Life Devlopment (жилой комплекс «1-й Нагатинский») Денис Коноваленко, наоборот, считает, что времени для достижения планки ввода в 7 млн кв. метров практически не осталось.
«Думаю, до конца декабря городу вряд ли удастся перейти этот рубеж. Однако в следующем году, с учетом вводимых объемов по реновации, а также активности девелоперов – это вполне допустимая цифра», –
Денис Коноваленко
Управляющий партнер Prime Life Development
Стандарты жилья в Москве и тренды рынка
Современные жилые комплексы и новостройки по реновации в столице соответствуют всем требованиям и отвечают стандартам качества. Это касается как самих домов, так и прилегающих территорий, на которых обязательно проводится благоустройство.
В 2022 году как никогда отслеживается тренд на импортозамещение стройматериалов и оборудования.
«В целом процесс импортозамещения в отрасли запущен еще в 2015 году, поэтому сейчас можно утверждать, что строительство объектов недвижимости, которое финансируется за счет города, ведется почти полностью с применением стройматериалов отечественного производства. На стадии возведения несущих и ограждающих конструкций зданий доля использования российских материалов приближается к 100%», –
Антон Слободчиков
И.о. председателя Комитета государственного строительного надзора
Он подчеркнул, что по объектам инвестиционного заказа используются как отечественные, так и импортные материалы в зависимости от техзадания застройщика, при этом зарубежные применяются в основном на стадии фасадных работ и отделки готовых помещений.
«Также мы отмечаем тенденцию, что при монтаже инженерных систем застройщики все активнее используют оборудование, сделанное в нашей стране. Остается высокой – до 80% – доля лифтового оборудования, систем вентиляции и кондиционирования импортного производства. На фоне санкционного давления активизировали выпуск такой продукции Карачаровский механический завод и Щербинский лифтостроительный завод», –
Антон Слободчиков
И.о. председателя Комитета государственного строительного надзора
Более того, московские стройки могут быстрее получать новые стройматериалы, конструкции и технологии благодаря упрощению механизма признания их качества.
Согласно постановлению правительства России от 19 апреля 2022 года №701 «Об особенностях разрешительной деятельности в Российской Федерации в 2022 году», срок выдачи технического свидетельства, подтверждающего пригодность стройматериалов, сокращен с 90 до 10 рабочих дней.
«Москва, Министерство строительства, ДОМ.РФ уделили много внимания тому, чтобы стандарт жилья стал соответствовать нормам комфортного проживания и экологичности. В городе больше нельзя строить жилье с какими-либо ущербными характеристиками ради получения сверхприбыли. Соблюдены требования безбарьерной среды для маломобильных граждан, класс энергетической эффективности B и выше, качественное инженерное оборудование. Разумеется, у более дорогих сегментов характеристики не будут уступать базовым. Все минимально необходимые требования для жилья строго регламентированы», –
Владислав Преображенский
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
Помимо этого, в отрасли ведется активная работа по внедрение «зеленых» стандартов. Так, с 1 ноября начал действовать разработанный Минстроем России совместно с ДОМ.РФ Национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных жилых домов.
Он включает 81 критерий, достижение 16 из которых станет обязательным для признания здания «зеленым». В этот минимум входят требования по высокому классу энергоэффективности – от А и выше, предчистовой отделке, наличию инфраструктуры для людей с ограниченными возможностями здоровья и др.
Утверждение стандарта позволит проводить оценку как строящегося, так и уже введенного жилья по всей России.
«Основные тренды в 2022 году, как это ни странно, повторяли и усиливали те, что наблюдались во время пандемии COVID-19. Были ожидания, что рынок выправится с отменой всех ограничений, но этого не случилось: шоковые явления, наблюдавшиеся со стороны спроса, продолжали действовать. К таковым, в первую очередь, стоит отнести негативные ожидания покупателей относительно будущей динамики их доходов. Это привело к снижению спроса на все типы недвижимости», –
Евгений Михайленко
Декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ
По его словам, одновременно на рынке появилось большое количество вторичной недвижимости, что увеличило предложение: с марта по декабрь произошло небывалое снижение индекса стоимости жилья, которое в Москве составило в среднем 7,4%.
«Есть еще один очень интересный тренд – уменьшение средней площади квартир в новостройках. По нашим расчетам, только за 2022 год на первичном рынке средняя площадь квартир, выставленных на продажу, уменьшилась на 12%. Однако снижение площадей не влияет на качество жилья и комфорт покупателя, ведь девелоперы сокращают только нефункциональные метры», –
Евгений Михайленко
Декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ
Что касается вторичного рынка, то там наблюдается тенденция на реализацию 6-8-метровых апартаментов в центре города – объектов, переделанных из бывших коммунальных квартир и не только. Там, где высота потолков позволяет, собственники создают «более крупные» двухуровневые апартаменты по 10-12 «квадратов».
По мнению экспертов, московский рынок жилья также транслирует тренд на рост сегмента бизнес-класса: если эконом-класс почти покинул границы до МКАД, то доля комфорт-класса сокращается в пользу бизнеса.
«Это положительно сказывается на качестве вводимого жилья. ЖК «1-й Нагатинский» – именно такой пример современного и качественного девелопмента бизнес-класса в районе Нагатино-Садовники. Еще один заметный тренд – появление премиальных проектов в новых локациях. Если раньше «элитка» была прерогативой «Золотой мили», то сейчас тезис location, location, location (местоположение) утратил свое значение, а премиальные проекты мы можем увидеть в районе Пресни, Сокола и других районов», –
Денис Коноваленко
Управляющий партнер Prime Life Development
Как считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, сейчас на рынке жилой недвижимости можно выделить ряд трендов, характерных для 2022 года, которые продолжатся и дальше.
Так, происходит давление на спрос, и это создает предпосылки для небольшого изменения цен вниз, но в то же время не стоит ожидать движений больше 10% от средней цены.
«Стоит сразу уточнить, что это не относится к маркетинговым программам, когда заявляют скидки 20-30%. Это имеет отношение к высоко маржинальным проектам, где относительно небольшой спрос, большой маневр по цене, и существует изначально спланированный пул квартир, по которым будут проводиться подобные акции «невиданной щедрости», –
Владислав Преображенский
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
Он отмечает, что также сократилось до минимума число покупок недвижимости для инвестиционных целей. Этому способствует система проектного финансирования через эскроу-счета и давление на спрос.
Потенциальный покупатель жилья молодеет, и это стало следствием развития и продвижения большого количества социальных программ.
«Покупатель становится более требовательным, и это очень хорошо, так как заставляет застройщиков внимательнее подходить к качеству проектов, выбору строительных материалов и оборудования, а также повысить требования к подрядчикам», –
Владислав Преображенский
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
Удастся ли Москве обеспечить ввод свыше 7 млн кв. метров жилья до конца года – узнаем совсем скоро. Но, безусловно, строительство жилой недвижимости для обеспечения жителей столицы качественным жильем продолжится на высоком уровне.
Строительство жилья в Москве
