Эффективный город
Темы в материале:
Градплан Москвы разработал собственную модель экономической оценки качества городской среды.
Комплексное развитие территорий давно взято за стандарт, которым руководствуются при застройке города. Однако осуществляя мероприятия по его внедрению, необходимо помнить не только об интересах жителей и инвесторов, но и о рациональной трате средств городского бюджета. ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» представило свою методику оценки эффективности параметров градостроительного развития территорий.
Устойчивое городское развитие помогает эффективно использовать ресурсы, снижать экологическую нагрузку, повышать качество социальной и другой инфраструктуры. В 2012 году был опубликован доклад ООН-Хабитат, в котором базовыми целями устойчивого развития городов были заявлены качество жизни, экономическая конкурентоспособность, энергоэффективности и охрана окружающей среды.
Международная организация также предложила мероприятия, направленные на то самое устойчивое развитие. Например, ООН-Хабитат придерживается концепции компактного города с высокой плотностью застройки, многофункциональной средой, пешеходной доступностью, приоритизацией общественного транспорта, формированием общественных пространств.
Галерея: ЖК Sydney City в Хорошёво-Мнёвниках. Рендеры: ГК ФСК
По мнению директора ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Дины Саттаровой, мировые тренды устойчивого развития адаптированы и российскими законодательными документами. Это и изменения в Градостроительном кодексе РФ, и Стандарт комплексного развития территорий, а также постановление Правительства Москвы 2019 года, в соответствии с которым одним из главных приоритетов развития города становится баланс рабочих мест и мест проживания населения. Теперь при реализации своих проектов инвесторы должны строить не только жилье, но и нежилые объекты, способные обеспечить город местами приложения труда.
«Наш институт разработал методику, которая помогает определить эффективные параметры градостроительного развития городских территорий. В основе наших методов лежат алгоритмы и математические модели экономических процессов, которые формируются в бюджетной и инвестиционной сферах как при эксплуатации уже существующей застройки, так и при совершенствовании качества городской среды в целом», – пояснила Дина Саттарова.
Эти методы направлены на оценку эффективности использования существующей застройки, понимание, какой именно функционал требует развития, и на определение необходимой пропорции мест проживания и приложения труда, которая сможет обеспечить бюджетную самодостаточность территории.
Галерея: ЖК VERY в районе Марфино. Рендеры Москомстройинвеста
Экономическая картография
Институт Градплана Москвы провел масштабные социологические опросы и натурные обследования, благодаря которым удалось узнать, какие факторы важны населению для комфортного проживания в городе, а также выявить целевые показатели развития для различных видов застройки. Была развернута масштабная работа: исследования охватили 41 территорию площадью порядка 6 тыс. га. В опросе приняли участие 8,6 тыс. горожан. Также проводились интервью с инвесторами и анализ более 10 тыс. объектов капитального строительства.
Благодаря этим исследованиям сформирована база данных по всем этим объектам, в которой каждый из них был описан необходимыми, по мнению респондентов, показателями качественной городской среды.
«Далее был проведен регрессионный анализ, на основе которого мы выявили 12 решающих базовых факторов качества городской среды», – добавила Дина Саттарова.
Среди таких факторов значатся: возраст и конструктив здания, доступность социальной инфраструктуры, культурных объектов, озелененных территорий, расстояние до остановок скоростного внеуличного транспорта, среднее время в пути в час пик и другие. Затем, по словам директора ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы», необходимо было оценить бюджетное сальдо каждого района и провести анализ степени влияния сложившейся в них городской среды на капитализацию недвижимости.
Все эти действия легли в основу экономического картографирования территорий. Оно показывает районы, в которых сложилось положительное или отрицательное бюджетное сальдо, центры притяжения и деловой активности, а также баланс доходов и расходов всей территории. В частности, картографирование помогает выявить болевые точки отдельного района и определить целевые параметры устойчивого развития.
Если бюджетное сальдо конкретного района ушло в минус, а общие затраты государства на социальное обеспечение жителей превышают доходы в бюджет Москвы с этой территории, то необходимо нивелировать эту разницу. Например, возвести застройку нежилого назначения или улучшить качество городской среды в рассматриваемом районе.
«Эти методы могут применяться при разработке и корректировке генеральных планов, а также мастер-планов городов, в которых определяется требуемый объем застройки нежилой функцией для корректировки дисбаланса и выявляются рекомендуемые зоны для застройки», – объяснила Дина Саттарова.
Такой подход может быть полезен и при разработке проектов планировки территории. В Институте Градплана считают, что эта методика может стать практическим инструментом создания градостроительной политики мегаполиса, цель которой – обеспечить высокое качество городской среды.
Проект планировки территории (ППТ) – это градостроительный документ, который разрабатывается на небольшой участок – квартал, микрорайон или район. Он уточняет места размещения:
- площадей;
- улиц и проездов;
- набережных;
- парков, скверов;
- бульваров;
- границы общественных зон;
- линейных объектов и их охранные зоны – линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;
- объектов капитального строительства.
Кроме того, проект планировки территории уточняет последовательность развития территорий.
ППТ детально показывает, какие объекты есть на рассматриваемой территории. Таким образом, в ППТ входят также:
- проект межевания территории (ПМТ). Согласно ему выполняется «нарезка» земельных участков на рассматриваемой территории;
- градостроительные планы на каждый (ГПЗУ).
Поскольку все документы градостроительного планирования должны соответствовать друг другу, то и ППТ должен соответствовать Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
Поэтому, если в ПЗЗ на территорию, в которую входит участок ППТ, установлены регламенты, например, виды разрешенного использования, максимальные параметры плотности застройки, процент застроенности и предельная высотность размещаемых объектов, то и материалы ППТ должны разрабатываться с учетом этих данных.
Согласно положениям 42 статьи Градостроительного Кодекса (глава 5), обязательными частями ППТ являются три блока.
Текстовая часть
Иногда ее называют пояснительной запиской. Она содержит информацию о параметрах развития территории на ближайшую перспективу и положение о том, в какой очередности она будет развиваться.
Здесь детально прописывается информация:
- о площадях каждого из вновь образованных земельных участков (с перечислением допустимых вариантов их образования);
- такая же информация о землях, относящихся к группе общего пользования, включая территорию, планируемую в качестве резервной, либо изымаемую для нуждгосударства/муниципалитета;
- о виде разрешения по каждому участку на их возможное использование согласно проекту планировки территории.
Во второй блок входит вся графическая часть, определяющая:
- границы объекта, уже имеющегося либо только планируемого к возведению;
- все красные линии, указанные в утвержденном ППТ. Ими обозначаются все объекты строительства – имеющиеся и перспективные;
- линии отступа, определяющие минимальные расстояния от имеющихся красных линий, задающие разрешенные места для возможного возведения объектов;
- границы публичных территорий.
Два этих блока – основная часть проектной документации. Именно ее нужно утверждать.
Третий блок – материалы, обосновывающие основную часть. Например, положение границ:
- природных земель, являющихся охраняемыми;
- зон, для пользования которыми законодательно заданы особые условия;
- объектов, отнесенных к культурному наследию;
- всех объектов строительства;
- существующих участков земли для данной территории.
До начала работ по планировке территории требуется получить официальное разрешение на выполнение этой работы.
После завершения его разработки планировка должна пройти стадию утверждения на предварительно организованных общественных слушаниях.
В противном случае разработанные проекты планировки и межевания не смогут получить законный статус и будут юридически нелегитимны.
Законодательством допускается два варианта разработки проектов планировки территории и ее межевания.
Первый – подача заявления в местную администрацию. К нему нужно приложить пакет документов:
- свидетельство о том, что заявитель является собственником этого земельного участка;
- выписку из реестра кадастрового учета на участок;
- выписку окапитальных объектах на участке либо об их отсутствии;
- эскиз генплана с приложением схемы инженерных коммуникаций, проложенных по участку;
- топографический план участка с обозначенными коммуникациями.
Далее проводят подготовительные работы, по итогам которых принимается решение.
Если оно положительное, составляется техническое задание и выполняются все необходимые виды работ.
Готовые ППТ согласуются на публичных слушаниях, в которых должны принять участие представители водоканала, газовой службы (при наличии газопровода), электросетей.
Проект разрабатывают в срок до двух месяцев.
Второй – обратиться в специализированную компанию, если местная администрация не оказывает такую услугу.
При реновации улучшается качество жизни
