К концу октября в столице должны заработать все станции на Московском центральном кольце (МЦК). Но девелоперский мегапроект не заканчивается — властям и бизнесу предстоит большая работа по градостроительному развитию территорий рядом с МЦК.

По планам московского правительства через месяц на МЦК начнут функционировать все станции в количестве 31. Большинство их будет работать в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), объединяющих в одну инфраструктуру станции метро, остановки общественного транспорта, коммерческие и социальные объекты.

При этом столичные чиновники подчеркивают, что сама по себе дорога — это только начало работы по проекту, полная реализация которого займет не менее пяти—семи лет. Мэром города Сергеем Собяниным поставлена задача развития и благоустройства прилегающих к МЦК территорий.

Как рассказали РБК+ в НИиПИ Генплана Москвы, зону влияния МЦК формируют территории, прилегающие к дороге в радиусе 1 км (зона пешеходной доступности от дороги и ТПУ). Площадь этой зоны составляет 10 800 га, или около 10% от площади всей Москвы в старых границах. «Именно в этой зоне благодаря кардинальным образом улучшенной транспортной и пешеходной доступности есть все предпосылки для реорганизации и размещения объектов, привлекательных для жителей и бизнеса» — говорит начальник мастерской НИиПИ Генплана Москвы Eвгения Гухман.

Как все начиналось

Изначально МЦК было предназначено для пассажирских перевозок. С 1917 до конца 1920-х годов поезда развозили по нему рабочих на заводы и фабрики, находящиеся рядом с дорогой. Но загрузка была небольшой, и с появлением в Москве развитой системы общественного транспорта необходимость в пассажирском движении по железнодорожному кольцу отпала — в 1934 году оно было закрыто. Долгое время окружная дорога использовалась для грузовых перевозок, но с очень слабой интенсивностью.

Идея вновь сделать кольцо пассажирским возникла в конце 1990-х годов. Именно тогда, как рассказали в НИиПИ Генплана, было подготовлено технико-экономическое обоснование проекта реорганизации Малого кольца Московской железной дороги для пассажирского движения. Но только в 2007 году тогдашние мэр Москвы Юрий Лужков и президент РЖД Владимир Якунин подписали соответствующее соглашение. Сроком завершения проекта были назначены 2010–2011 годы. «Со стороны города проектом занимался Петр Аксенов, который тогда курировал комплекс городского хозяйства. Но, к сожалению, из-за отсутствия источников финансирования ни у Москвы, ни у железной дороги дело не продвинулось», — рассказал РБК+ депутат Госдумы Владимир Ресин, возглавлявший в то время столичный стройкомплекс.

Быстрее на 20 минут

Реализовать идеи своих предшественников новой команде столичного руководства удалось лишь сейчас, спустя почти десять лет. Основные цели проекта, по словам Владимира Ресина, не изменились: разгрузка метрополитена, особенно Кольцевой линии (по экспертным оценкам, примерно на 15%), улучшение доступности районов с плохим транспортным обеспечением, градостроительное развитие близлежащих от дороги территорий, оптимизация коммуникаций между ними. «МЦК — это яркий пример того, как нужно комплексно подходить к решению транспортных проблем. Столичные власти понимают, что только за счет строительства автодорог ситуацию улучшить не удастся», — отмечает управляющий директор Федерального центра проектного финансирования (ФЦПФ, входит в структуру ВЭБ) Илья Пономарев.

Благодаря обновленному железнодорожному кольцу — фактически наземному метро — поездки по столице станут быстрее в среднем на 20 минут, сослался на подсчеты специалистов Владимир Ресин. Кроме того, по его словам, «МЦК может стать эффективным туристическим маршрутом — дорога связывает несколько садово-парковых ансамблей столицы: парк Покровское-Стрешнево, усадьбу Михалково, Ботанический сад, Лосиный Остров, ВДНХ, природный заказник «Воробьевы горы», Измайловский парк».

По мнению Владимира Ресина, сегодня целесообразность проекта МЦК более очевидна, чем раньше. В городе полным ходом идут реорганизация и освоение промзон, их превращение из заброшенных и депрессивных территорий в благоустроенные и обжитые городские районы, которым необходимы новые транспортные коммуникации.

Выигравшие территории

На близлежащих к МЦК участках сейчас, по данным риелторов, уже идет реализация 13 новостроек. В том числе трех крупных проектов комплексного освоения территорий: ЗИЛ, «Южный порт» и «Большой Сити». «Открытие МЦК многократно увеличило перспективность территорий, которые примыкают к новым станциям», — оценивает перспективы развития партнер консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

К примеру, в исследовании компании Knight Frank отмечается, что за счет улучшения транспортной доступности с вводом МЦК посещаемость торговых центров, расположенных вблизи станций нового кольца, может вырасти на 10–15%. «МЦК позитивно повлияет на рынок коммерческой недвижимости Москвы. В целом новый импульс к развитию получат более 3,5 млн кв. м торговых и офисных площадей. Хотя на офисном рынке положительное влияние скажется значительно позднее — не ранее чем через два-три года», — отмечает управляющий партнер Knight Frank Сергей Гипш.

Недавно столичные власти озвучили планы о запуске еще одного крупного проекта реновации промзоны, расположенной рядом с железнодорожной платформой НАТИ пригородного сообщения и станцией МЦК «Лихоборы». Общая площадь рассматриваемого участка составляет около 200 га. «Эта территория получит разностороннее развитие, то есть не будет застроена только жильем или объектами одного профиля. Это будет многофункциональная застройка», — заявил заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин.

«Для части реорганизуемых промтерриторий рядом с МЦК уже разработана и утверждена градостроительная документация. Проекты планировки территорий в составе восьми ТПУ —«Владыкино», «Ботанический сад», «Ростокино» («Ярославская»), «Новохохловская», «Верхние Котлы» («Варшавское шоссе»), «Деловой центр» («Сити»), «Зорге» («Новопесчаная»), «Лихоборы» («Николаевская») — предусматривают коммерческую составляющую», — сообщила Евгения Гухман. На базе этих транспортных хабов будут построены офисы, торговые центры, апарт-отели и прочие объекты суммарной площадью свыше 600 тыс. кв. м. Привлечение инвесторов будет осуществляться через торги на тендерной площадке правительства Москвы с участием АО «Московская кольцевая железная дорога», которое обладает правами на застройку участков.

Интересно, что некоторые станции МЦК появились в связи с новыми проектами. Так, в первоначальном проекте Малого кольца МЖД не было станции «ЗИЛ» — она была включена в него лишь в 2010–2011 годах. А станция «Шелепиха» (рядом с ММДЦ «Москва-Сити» и строящимся «Большим Сити») была предусмотрена еще позже, в 2015 году, уже в процессе строительства дороги.

Еще один важный аргумент в пользу МЦК — улучшение доступности ряда уже сложившихся районов столицы, которые испытывают дефицит транспортных связей. В частности, в числе пяти самых «глухих» локаций эксперты называют Бескудниковский и Нижегородский районы, Коптево, Хорошево-Мневники и Метрогородок. «В этих районах откроется больше трети всех станций МЦК. Жители будут тратить на поездки в центр в среднем на 15 минут меньше благодаря интеграции железной дороги и метро», — сообщал ранее официальный сайт столичного правительства.

Не последний момент — капитализация земли и объектов недвижимости вблизи МЦК. Большой объем бизнеса возникнет как в структуре самих ТПУ, так и рядом с ними. Это снизит соответствующую функциональную нагрузку на центр города, считает Илья Пономарев. «Сформируются новые точки генерации прибыли. Полагаю, что консолидированным итогом этого проекта будет очень серьезный объем дополнительных средств в казну в виде налогов с бизнеса и имущества, а также прямых поступлений от той деятельности, которую будет осуществлять дорога. Хотя с механикой возвратности есть вопросы. Над ее эффективностью надо работать», — говорит эксперт.