От простого к сложному: редкие форматы жилья на рынке недвижимости
Чем может удивить рынок жилой недвижимости сегодня? Какие самые редкие и нестандартные форматы представлены на нем и что под ними подразумевается? Разбираемся в новом материале.
Рынок жилья разнообразен: можно найти квартиру или апартаменты на любой вкус и с самым разным наполнением. Однако есть и редкие форматы жилых площадей, которые выделяются на фоне других вариантов. Чем они могут «зацепить» покупателя?
Что такое редкие форматы жилья?
По мнению экспертов, к редким форматам жилья можно отнести пентхаусы, таунхаусы, двухуровневые лоты, квартиры с террасами или отдельным входом, камерные особняки, городские виллы/резиденции, а также жилую площадь с зимними садами, патио (внутренний дворик) и каминами, смотровыми площадками, мансардными окнами, персональными лифтами, оранжереями, собственными зонами отдыха, бассейнами, мастер-спальнями (с собственной ванной и гардеробной) и даже вертолетными площадками.
«Также появляются новые многофункциональные форматы: например, совмещенные комплексы апартаментов и отелей, где инфраструктура и сервис общие и для жителей апартаментов, и для гостей отеля. При проектировании ЖК премиум-класса мы все чаще встречаем запросы на зарядные станции для электромобилей, лифты для спорткаров, автомойки только для резидентов, келлеры для хранения. В высотных зданиях стали обустраивать панорамные смотровые площадки для жильцов на эксплуатируемой кровле», – сказал главный инженер проектов компании METROPOLIS Шахбан Курбанов.
По его словам, пандемия коронавируса повлияла на запросы покупателей: увеличился спрос на зеленые зоны, террасы и патио.
Запрос на проектирование жилья с эркерами, панорамным и моллированным остеклением (гнутое стекло – дизайнерский элемент) постоянно растет. Видовые характеристики жилья, приватность и уникальная архитектура зданий – основные требования последних лет.
Высокие требования предъявляются и к тому, что скрыто от глаз, – инженерным системам: приточно-вытяжная вентиляция с тонкой фильтрацией, индивидуальное кондиционирование и увлажнение воздуха, очистка воды до уровня питьевой, системы для разделения потоков жителей при пользовании лифтами и многое другое.
«Рассмотрим наиболее дорогой из редких форматов – пентхаусы. Это квартиры или апартаменты, занимающие верхние этажи новостроек. Они, как правило, включают отдельный вход, а иногда − персональный лифт. Редкой и ценной составляющей является собственная терраса на крыше, где может быть устроена зона отдыха, бассейн, спортивная или вертолетная площадки. Одним из уникальных атрибутов станет дровяной камин, помогающий почувствовать себя как в загородном доме», – подчеркнула управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коррка.
По ее мнению, привлекательным форматом квартиры являются лоты на первых этажах с отдельным входом и террасой, где можно создать зеленую зону для отдыха и игр с ребенком. Также стоит уделить внимание двухуровневым квартирам – они, в отличие от пентхаусов, могут находиться не на верхних этажах.
Есть ли спрос среди покупателей квартир?
Спрос на редкие форматы жилья с элементами загородного дома увеличился после карантина, когда тысячи людей оказались заточены дома в связи с пандемией коронавируса.
Так, двухуровневые квартиры позволяют грамотно зонировать даже небольшое пространство, тем самым, у каждого члена семьи появляется место для уединения. Работать удаленно комфортнее на удобной террасе или специально оборудованном балконе.
«На рынке элитной недвижимости Москвы мы наблюдаем стабильный интерес покупателей к лотам необычного формата. Этот тренд, с одной стороны, результат работы опытных и экспертных застройщиков-визионеров, с другой – запрос клиента, переосмысляющего комфортную среду своего пребывания. Сегодня для девелопера наличие в ЖК пентхауса, таунхауса или городской резиденции – лучший способ подчеркнуть высокий класс своего проекта», – заявил директор по маркетингу ГК INSIGMA Александр Есипенко.
Портрет покупателя
Кто приобретает жилье редких форматов? Если говорить про высокий ценовой сегмент, то покупателями являются владельцы бизнеса, чиновники, звезды шоу-бизнеса, спорта, топ-менеджеры компаний.
«Что касается двухуровневых квартир или лотов с террасой в сегменте бизнес- и комфорт-класса, то целевые группы жилья этих форматов шире. Как правило, это семьи или молодые люди, еще не вступившие в брак, которые ценят и ищут оригинальные и при этом практичные решения, позволяющие получить максимальный комфорт в условиях городской квартиры», – пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коррка.
По мнению же директора по маркетингу ГК INSIGMA Александра Есипенко, нестандартные квартиры рассчитаны на особенных покупателей.
Большая площадь, наличие нескольких уровней, с особым внимание подобранные проектные решения позволяют владельцам необычных форматов свободно планировать свой образ жизни, опираясь на идеи, уже реализованные опытным застройщиком.
«Возможность «сшить костюм на заказ» – это то, что ценят наши клиенты. Обладая развитым вкусом и владея далеко не первым объектом люксовой недвижимости, покупатели редких форматов с большим интересом относятся к проектам, способным не только удовлетворить базовые потребности в комфорте и приватности, но и на многие годы закрыть потребность в актуальном городском пространстве для жизни», – отметил Есипенко.
Зачем такие лоты девелоперам?
Как правило, редкие форматы жилья подразумевают большую площадь или специфические опции, поэтому такие предложения дороже.
Этим объясняется и то, что в массовом сегменте нестандартные лоты – редкость. Исключением являются случаи, когда создание необычной квартиры обусловлено особенностями жилого проекта.
Высокие потолки на последнем этаже дома комфорт-класса девелопер может обыграть, предложив двухуровневые квартиры-студии. При формировании квартирографии берутся в расчет особенности местоположения, характеристики целевых групп, опыт реализации аналогичных проектов. Если все проанализировано правильно и предложение соответствует спросу в отдельно взятом районе, это дает большие шансы проекту получиться прибыльным.
В каких ЖК Москвы представлены редкие форматы жилья?
Редкие форматы и наполнения используются во многих проектах, над которыми работает компания METROPOLIS. В Victory Park Residences на первом этаже ЖК разместились квартиры с просторными патио, выходящими к парку.
Также у компании в работе несколько проектов реконструкции объектов культурного наследия. Редевелопмент и реконструкция позволяют старинным зданиям, особнякам и бывшим заводам трансформироваться в современные комплексы и получить вторую жизнь. Подобные ЖК отличает престижность района, уединенность и камерность дома – небольшое количество квартир.
Таким постройкам восстанавливают исторический облик, а наполнение меняют в соответствии с современными требованиями к инженерным и конструктивным решениям.
Например, проект комплекса апартаментов класса de luxe «Большая Дмитровка IX», расположенного в районе Тверской, предусматривает реставрацию объекта культурного наследия и строительство двух особняков.
«Порода» и «Свет» – новое строительство, а фасад особняка «История» – реконструкция доходного дома 1903 года.
Здесь на закрытой территории расположены особняки с апартаментами, вертикальный лес и трехуровневый подземный паркинг.
Помимо этого, доступны и апартаменты с ванными комнатами с окнами и террасы на крыше до 200 кв. метров.
К редким форматам также можно отнести отель и апартаменты с общей инфраструктурой. Все преимущества гостиницы доступны и владельцам апартаментов.
Комплекс Fairmont Vesper – это два здания, в одном из которых расположен отель, а во втором апартаменты. Они соединены общими этажами, где расположены гастрономический ресторан, бар, wellness и spa – зона с бассейном, торговая галерея, конференц-залы и паркинг.
Однако у каждого здания отдельный вход. Все апартаменты находятся под управлением бренда Fairmont, жителям доступна инфраструктура и круглосуточный сервис отеля.
Здесь также разместился пентхаус, занимающий весь верхний этаж с собственным патио, отдельным входом и лифтом.
Компания INSIGMA первой предложила формат апартаментов с отдельным входом и патио на первом этаже в элитных ЖК NV’9 и ORDYNKA.
«Традиции наделения жилого пространства новыми решениями мы продолжили вместе с архитектором Сергеем Скуратовым в клубном доме «Тессинский, 1». Здесь мы предлагаем сразу три особенных лота: пентхаус площадью 442 кв. метра и две двухуровневые квартиры в особняке. Одна из них – с большой террасой-патио в тихом благоустроенном дворе, вторая – с мансардой и двухсветным пространством 30-метровой лоджии», – подчеркнул директор по маркетингу компании Александр Есипенко.
Пентхаус с потолками до семи метров и окнами в пол высотой 6,6 метра расположен на двух этажах. С порога открывается перспектива на зеленую террасу с лаунж-зоной. Раздвижные стеклянные перегородки объединяют кухню-столовую с двухсветной гостиной.
На первом этаже разместился каминный зал, мастер-спальня с двумя раздельными ванными комнатами. На втором – спальня с ванной: здесь нет четвертой стены, а сквозь светопрозрачную конструкцию владелец может любоваться зимним садом.
Каждая из упомянутых квартир располагает отдельным входом. Здесь есть СПА-зона с возможностью организации купели, терраса-патио 55 кв. метров, двускатная крыша с мансардными окнами, лоджия в 30 кв. метров.
Редкие форматы также представлены в следующих апартаментах бизнес-класса:
- «Флотилия» в районе Ховрино;
- Лофт Studio #12 в Марьиной Роще;
- Level Стрешнево в Покровском-Стрешневе;
- «МЯТА» в районе Хорошёвский;
- N’ICE LOFT в Нижегородском районе;
- Wellton Gold в Хорошёво-Мнёвниках;
- «МАРШАЛ» в Щукине;
- HILL8 в Останкинском районе и др.
Большая часть квартир редких форматов предлагается в высокобюджетном сегменте. Сейчас на рынке «старой» Москвы экспонируется 137 пентхаусов в 45 новостройках бизнес-класса и выше, что составляет 0,4% от всего объема предложения.
Подводя итог
Раньше считалось, что нестандартные форматы жилья вряд ли станут востребованным продуктом на российском рынке недвижимости. Однако со временем это мнение изменилось.
Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов 2021 года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями. В ответ на спрос формируется и предложение. Однако массовыми редкие форматы жилья станут вряд ли.
«Это противоречит сути редкого формата. Создавать жилье с особенностями дорого, стоит оно тоже соответствующе. Можно строить больше домов с уникальными квартирами, которые будут продаваться на 25% дороже средней рыночной цены. Но маловероятно, что на них будет соответствующий спрос», – пояснил директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислав Лобанов.
