Столичные власти подготовили собственные предложения ко второму пакету поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые планируется внести в Госдуму до окончания осенней сессии. По словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, они касаются ужесточения требований к застройщикам, вплоть до введения уголовной ответственности за невыполнение обязательств перед дольщиками. В Минстрое говорят, что текст законопроекта пока находится в проработке. Точно известно, что в нем будет пункт об информационной открытости строителей.

За невыполнение обязательств перед дольщиками могут ввести уголовную ответственность

Корректировка законодательства о долевом строительстве, инициаторами которой летом выступили подмосковные власти, будет проходить в три этапа и завершится не ранее 2018–2020 годов. Первая часть поправок в 214-ФЗ уже вступила в силу с 1 октября 2014 года. Документ устанавливает новые требования к страхованию ответственности застройщиков жилья. Страховая компания, с которой работают строители, отныне должна иметь стаж работы не менее 5 лет и собственные средства в объеме не менее 1 млрд руб. (в том числе уставной капитал не ниже 120 млн руб.). Ранее законодательство было гораздо лояльнее: от страховщиков требовали всего 400 млн руб. (Подробнее см. материал в № 39 «Попробуй обмани».) Одновременно появились и новые критерии Банка России по определению финансовой устойчивости и платежеспособности компаний, страхующих ответственность строителей. Чтобы ни у кого не было сомнений, Центробанк опубликовал официальный список страховщиков, удовлетворяющих всем требованиям, которых оказалось только 19, из них в Москве работают три. «Получается, что около 1,5 млрд руб., которые выплатили московские застройщики страховым компаниям начиная с первого января 2014 году, ушли в никуда. Тем самым можно сказать, что механизм страхования сегодня не работает», – сетует Константин Тимофеев.

Застройщики противились принятию первого пакета поправок еще на стадии их обсуждения. А сейчас некоторые из них, утверждают чиновники, занимаются откровенным саботажем, заключая договоры страхования по мизерным тарифам вплоть до 0,15%. Понятно, что полученные по ним возмещения никогда не компенсируют вложения дольщиков. Особая ситуация сложилась вокруг Общества взаимного страхования (ОВС), которое также вошло в перечень аккредитованных Минстроем страховщиков. Часть застройщиков не желает признавать эту организацию, обвиняя его в том, что ОВС требует слишком большой вступительный взнос (1 млн руб.) и защищает интересы лишь узкого круга столичных монополистов. Депутат Госдумы Александр Хинштейн считает, что претензии к ОВС являются надуманными. «Если строительная компания не в состоянии заплатить такую сумму, возникает вопрос, что ей в таком случае делать на рынке строительства жилья?» – рассуждает он. В свою очередь, председатель правления ОВС, глава ГК «Мортон» Александр Ручьёв отмечает, что только 15% членов организации являются строительными компаниями Москвы и Московской области, а 85% компаний работают в 34 регионах страны. Понимая сложности экономической ситуации, ОВС мониторит финансовое положение участников. Это позволяет устанавливать для каждой компании индивидуальный тариф в зависимости от ее финансовой устойчивости. В 2016 году ОВС намерено аккумулировать резервный фонд в размере 5 млрд руб.

Эти деньги могут быть направлены на поддержку застройщика, оказавшегося в трудной финансовой ситуации.

Чиновники, инициировавшие поправки в 214-ФЗ, считают, что принятых мер недостаточно, повышенные требования должны коснуться не только страховщиков, но и самих застройщиков. Столичные власти, по словам Константина Тимофеева, предложили Минстрою свой пакет предложений, состоящий из 8 пунктов. «Мы предлагаем элементарные правила, по которым должны работать застройщики. Ведь нам нужны компании, которые умеют строить, и строить качественно. Иными словами, если девелопер хочет привлекать средства граждан, он должен доказать, что способен построить дом, хотя бы вложить собственные средства на начальном этапе или когда нет продаж на объекте», – комментирует чиновник. Столичные власти хотят, чтобы субъекты Федерации получили право самостоятельно определять минимальный размер уставного капитала для застройщиков, работающих по ДДУ. Сейчас обсуждаются разные цифры: от 50 млн руб. в регионах до 500 млн руб. в Москве. «Это не избавит полностью от недобросовестных компаний, но уменьшит их количество. Когда даже крупный девелопер для строительства объекта регистрирует отдельное ООО с минимальным уставным капиталом, это ненормально», – считает глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. Кроме того, Москва предлагает ввести дополнительные критерии определения финансовой устойчивости застройщика (наличие собственных средств, коэффициентов ликвидности, надежности и т.д.), а также обязать строительные компании использовать один расчетный счет для финансовых операций по объекту, строительство которого ведется с привлечением средств граждан.

Две поправки из «московского» пакета касаются увеличения полномочий контролирующих органов. Застройщики, работающие со средствами дольщиков, должны подвергаться плановым и внеплановым проверкам с участием инспекторов Федеральной налоговой службы. «Поскольку у них есть доступ к бухгалтерии девелопера и его расчетным счетам», – поясняют в горадминистрации. Кроме того, предлагается наделить контролирующие муниципальные органы (в Москве – Москомстройинвест) правом вводить ограничения на привлечение средств населения. По словам Константина Тимофеева, этим правом чиновники смогут воспользоваться в том случае, если будут установлены факты нецелевого расходования средств граждан. Сначала застройщик получит предупреждение, а при повторном нарушении власти смогут обратиться в Федеральную регистрационную службу с просьбой приостановить операции по регистрации договоров долевого участия по данному объекту и тем самым ограничить привлечение финансирования со стороны дольщиков.

Для наиболее проблемных ситуаций предлагается ввести институт федерального санатора, который в случае банкротства застройщика сможет восстановить финансовую деятельность компании и достроить объект. «Статус санатора могли бы получить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», – поясняет господин Тимофеев. Эту идею также поддерживает Банк России.

Самая жесткая поправка носит воспитательный характер: она предусматривает введение уголовной ответственности за незаконное привлечение средств дольщиков и в случае несоблюдения обязательств перед ними. Это актуально не только для Москвы, но и, например, для соседней Московской области, где из 595 строительных компаний 264 задерживают сроки ввода своих объектов, несмотря на применяемые штрафы.

Какие именно предложения городских властей войдут в итоговый текст законопроекта, станет известно ближе к концу ноября. По данным «Московской перспективы», наибольшие шансы имеют поправки, предусматривающие ужесточение требований к размеру уставного капитала застройщика и введение одного расчетного счета для строящегося объекта. Минстрой очень осторожно подходит к реформированию законодательства, опасаясь парализовать работу строительной отрасли, которая заметно пострадала в кризис. Пока официально объявлено лишь о намерении ведомства ввести требование к информационной открытости строительных компаний. Информацию о них и строящихся объектах (имеющихся штрафах, судебных разбирательствах, переносов сроков сдачи и т.д.) планируется публиковать на сайте Минстроя или на ресурсах комитетов по строительству субъектов РФ. Правда, для Москвы эта поправка не имеет принципиального значения, поскольку аналогичный реестр уже ведет Москомстройинвест.

ПОПРАВКИ К 214-ФЗ ОТ МЭРИИ МОСКВЫ

1. Введение уголовной ответственности застройщика в случае несоблюдения 
обязательств перед дольщиками.
2. Введение минимального размера уставного капитала застройщика, сумма 
которого определяется каждым субъектом самостоятельно.
3. Введение дополнительных коэффициентов финансовой устойчивости застройщика.
4. Предоставление возможности проведения совместных с ФНС плановых и 
внеплановых проверок. 
5. Использование одного расчетного счета для финансовых операций по объекту,
строительство которого ведется с привлечением средств граждан.
6. Создание федерального санатора, способного восстановить финансовую 
деятельность компании в случае банкротства и достроить объект.
7. Усиление контроля за компаниями, страхующими гражданскую ответственность 
застройщика, а также за действенностью выданных страховых полисов. 
8. Наделение контролирующих муниципальных органов правом вводить ограничения на привлечение средств населения.

Елена Егоршина,

«Московская перспектива»