Необходимо законодательно увязать графики строительства жилья и социальных объектов по каждому проекту, уверена Анастасия Пятова

За последнее десятилетие строительная отрасль, как и вся российская экономика, пережила не одну волну международных санкций и кризисных явлений, но несмотря ни на какие сложности каждый раз демонстрировала свою жизнеспособность и адаптивность. О влиянии новых санкционных мер и предполагаемых кризисных явлений, а также о шагах по их преодолению и диалоге власти с девелоперами, рассказала в интервью «Интерфаксу» председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

— Анастасия Николаевна, как рынок недвижимости сможет пережить объявленные санкции? Есть ли механизмы поддержки бизнеса со стороны властей?

— Конечно, сейчас мы продумываем выходы из сложившейся ситуации. Понятно, что будет сложнее, чем прежде. Но, имея опыт пандемии, мы уже знаем, какие меры, действительно, работают. И комитет, отвечающий за работу со столичными застройщиками, уже подготовил предложения по поддержке отрасли. Мы направили их мэру Москвы на рассмотрение и дальнейшее обсуждение на федеральном уровне. Безусловно, решение о мерах останется за федеральными властями.

— Однако это не первый случай, когда инвестиционно-строительное сообщество вынуждено действовать в условиях санкций и кризиса. Расскажите, как отразились на столичном рынке предыдущие кризисные явления?

Так уж получилось, что перед санкциями нам пришлось больше двух лет жить в жестких условиях пандемии. И это, естественно, не могло не сказаться на рынке недвижимости: был и рост цен на стройматериалы, и нехватка рабочих рук и многое другое. Но, как показала практика, справились и с этим. Так, по итогам прошлого года зафиксирован рекордный ввод жилья — 5,9 миллионов кв. метров. Это только жильё, построенное инвесторами в рамках 214-го Федерального закона. Без учета реновации и других городских программ. Зарегистрировано 144 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). И тогда были опасения обвала рынка, но вместо этого произошел небывалый рост объемов. На мой взгляд, и сейчас не нужно поддаваться панике – отрасль и в нынешних условиях перестроится под новые реалии.

— Участились ли случаи переноса сроков реализации проектов? Сколько сегодня проектов в Москве строится с задержкой от контрактных и проектных сроков?

— Мы больше ориентируемся на сроки передачи ключей, а не на сроки ввода в эксплуатацию. Потому что некоторые застройщики могут передавать ключи, условно, через полгода после ввода. В 2020 году застройщиков освободили от проверок, и у нас были опасения, что через год обнаружатся сдвиги по срокам строительства и ввода объектов. Но если смотреть на цифры и реальные показатели, то количество задержек выросло некритично. До пандемии по разным объективным причинам сроки передачи ключей передвигались по 8-8,5% от общего количества проектов, а за последний год этот показатель составил 13,5%. Если оценивать по разрешениям на строительство, то в 2021 году из 474 проектов по 64 отмечалось отставание. Причем и сами задержки в большинстве своём были не очень длительными — пару месяцев, может быть, квартал.

— В период пандемии многие девелоперы начали говорить о том, что они оказались на грани банкротства. Отмечались ли случаи банкротства?

— Каждое утро сотрудники нескольких подразделений комитета начинают с просмотра картотеки Арбитражного суда. Мы очень внимательно следим за ситуацией с застройщиками. За время пандемии в Москве в банкротство упал только один застройщик – «БРОД-ЭСТЕЙТ», который строил жилые дома в Щербинке на Овражной улице. Но проблемы у этого застройщика начались задолго до пандемии, и рано или поздно это должно было случиться. Это связано с юридическими процедурами. Застройщик «Нескучный Home&SPA» тоже признавался банкротом в 2020 году, однако сейчас вышел из процедуры банкротства.

По банкротству хотелось бы отметить еще одну деталь. К сожалению, сегодня существует такая вещь как шантаж банкротством. Известно, что все государственные и контролирующие органы не заинтересованы в появлении нового девелопера-банкрота. Подрядчики этим пользуются и вместо обычного судебного требования по каким-то долгам сразу подают на банкротство, вызывая ненужную реакцию у всех участников процесса. Таким образом, это стало инструментом давления.

— То есть меньше девелоперских компаний в Москве не стало?

— Количество компаний не то что не сократилось, оно выросло с 260 до 280. Конечно, часть из них — специализированные застройщики от крупных девелоперов по конкретным проектам. Но есть и новые игроки. Так, в прошлом году на рынке появились несистемные застройщики «СЗ «Новая жизнь» — строит апартаменты «Измайловский парк», «СЗ «Ярославское Плюс» — возводит дома на Ярославском шоссе и Нижегородской улице и ряд других. В этом году на московский рынок вышел застройщик Sense, который строит апарт-комплекс на Подольском шоссе, и другие. Такие новые компании мы сразу «берем на карандаш», стараемся как можно быстрее полностью проверить их деятельность, но не для того чтобы наказать, а для оценки рисков. Ведь столичный рынок недвижимости имеет свои правила и сложности, с которыми региональные застройщики еще никогда не сталкивались. Поэтому таким «новичкам» мы уделяем особенное внимание.

— Существует ли тенденция монополизации рынка пулом компаний-гигантов? Появляются ли на столичном рынке новые игроки – из регионов России или из-за рубежа?

— Каждый год на рынок приходят новые региональные девелоперы, а в случае монополизации мы бы не увидели новых имен. В Москве, действительно, работают крупные и мощные застройщики. По большей части, это компании в жилом секторе: А101, Capital Group, MR Group, ПИК, Самолет и другие. Это системные застройщики, и мы прекрасно понимаем, что представляют собой эти компании, как они ведут свои дела и где могут допустить ошибки. В секторе строительства нежилой недвижимости больше разнообразия в части несистемных застройщиков.

— Традиционно наиболее прибыльными для инвесторов являются проекты строительства жилья. А есть ли интерес со стороны девелоперов к другим сегментам недвижимости?

Чтобы ответить на ваш вопрос, приведу в пример конкретные цифры. Так, по итогам прошлого года на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии было одобрено 38,5 млн кв. метров недвижимости. При этом подчеркну такую тенденцию: если их разделить по видам, то 41% приходится на жилье, а на долю торгово-административных помещений – 37%. Это говорит о том, что работа, которая проводится с девелоперами, приносит положительный эффект. Застройщики нас слышат и все больше разделяют интересы города. Ведь для качественного развития городской среды важно обеспечивать ее не только жильем, но и иными сегментами: торговыми, административными, социальными объектами.

— А как обстоит дело со строительством социальной инфраструктуры?

— В прошлом году на заседаниях ГЗК было одобрено строительство 3,7 млн кв. метров социальных объектов. В 2020 году – 2,1 млн кв. метров.

Вообще, обеспечение всех строящихся жилых проектов необходимой социнфраструктурой – это задача, которую поставил мэр Москвы. Раньше как было, инвестор, в первую очередь, стремился реализовать жилые проекты, а строительство соцобъектов не было в приоритете.

На протяжении нескольких лет Москомстройинвест прорабатывал механизм соглашений, которые при реализации инвесторами жилых проектов предусматривают строительство соцобъектов с конкретными сроками и параметрами, а также дальнейшую их передачу городу.

Единственный минус у этой формы соглашения – с точки зрения законодательства возможности заставить застройщика подписать договор нет. Его инвестор направляет в инициативном порядке и абсолютно добровольно. Сейчас мы проводим работу с девелоперами, приглашаем их на Межведомственные комиссии, где подробно обсуждаем этот вопрос, чтобы застройщик выполнил свои обязательства по строительству социальной инфраструктуры.

Поэтому комитет предлагает жестко увязать графики и объемы строительства жилья и социальной инфраструктуры в рамках каждого проекта. Например, застройщик сдал первую очередь жилого комплекса и для того, чтобы получить разрешение на продажи во второй очереди, должен ввести школу или поликлинику. Пока не обеспечит новоселов социальными объектами – новое разрешение на жилье не получит. Но для запуска такого механизма нужны корректировки законодательства.

— На региональном или федеральном уровне?

— В этом случае изменения требуются на федеральном уровне. Добровольная основа, к сожалению, действует не всегда. Возможно, это должна быть корректировка 214-ФЗ или Градостроительного кодекса. На самом деле это вопрос не только Москвы или других крупных мегаполисов, мы уверены, что с такими проблемами столкнутся все регионы.

— Почему, по Вашему мнению, закон об апартаментах не могут принять на протяжении уже нескольких лет?

— Здесь нужно очень взвешенное решение, удовлетворяющее интересам всех сторон. Дело в том, что новый закон должен урегулировать не только статус новых апартаментов, но и тех, что уже построены. А, значит, необходимо проработать вопрос обеспечения этих объектов социальной инфраструктурой. Кроме того, необходимо проработать вопрос обеспечения этих объектов иной инфраструктурой.

— Еще одним важным направлением работы Москомстройинвеста является восстановления прав обманутых дольщиков. Анастасия Николаевна, расскажите, сколько проблемных объектов и пострадавших граждан осталось в Москве?

Хочу отметить, что за последние годы Комитет добился значительного прогресса в вопросе решения проблемы обманутых дольщиков. Особенно результативным стал прошлый год – было введено в эксплуатацию 53 дома в 9 проблемных жилых комплексах. Таким образом, в 2021 году были решены проблемы более чем 5 тысяч пострадавших граждан. Это самый высокий показатель за 10 лет. Но наша работа на этом не заканчивается. На сегодня в Москве осталось 27 проблемных объектов.

Мы в ежедневном режиме вникаем в историю, особенности и перспективы каждого из них Нет ни одного адреса, который бы не требовал индивидуального подхода и «творческого» решения. Достройка и ввод каждого дома – это настоящая победа, результат длительной системной работы юристов, экономистов и строителей.

На достройку проблемных объектов Мэром Москвы выделена большая сумма — около 72 млрд рублей. При этом, подчеркну – комитет отсудил помещения общей площадью порядка 190 тыс. кв. м, сэкономив таким образом порядка 49 млрд рублей бюджетных денег. Судебная работа будет продолжена, поскольку желающих забрать свой кусочек и заработать на проблемных объектах очень много.

Проблемы всех пострадавших дольщиков должны быть решены до конца 2023 года. В этом году, мы планируем достроить корпуса в жилых комплексах «Царицыно», «Ваниль», Sky House на Мытной и ряд других.

Да, мы ставим перед собой определенные задачи по вводу объектов, но в то же время мы регулярно сталкиваемся с сюрпризами – некачественно выполненной предыдущим застройщиком работой, отсутствием проектной документации, строительными материалами ненадлежащего качества, не говоря уже о дефиците рабочих и увеличивающейся себестоимости работ. Все это иногда приводит к переносам сроков ввода жилья.

Приведу пример — ЖК «Марушкино», который мы также хотели завершить в этом году. На этом объекте в ходе обследования фасадов выяснилось, что они находятся в аварийном состоянии из-за того, что предыдущий застройщик выполнил работы с нарушениями строительных норм. В связи с этим сейчас необходимо проведение дополнительного технического обследования, что, конечно же, скажется на сроках завершения работ.

При этом, мы определили «дорожные карты» по каждому долгострою, все объекты в полном объеме обеспечены финансированием и сейчас завершение строительства проблемных корпусов ведется в плановом режиме.

Особо замечу, что при проектировании и строительстве проблемных объектов заложены отечественные материалы и оборудование, что в текущей ситуации нам позволяет минимизировать риски.