Сергей Труханов, руководитель бюро T+T Architects, рассказал порталу «Архсовет Москвы» о том, как сохранить архитектурное наследие и найти оптимальный баланс между качественным решением и интересами девелоперов.

— Сергей, недавно вы закончили работу на проектом «РЕконструктивизм. Эпоха сохранения», чему он посвящен? 

— Это в первую очередь масштабное исследование темы редевелопмента и реконструкции, которую мы уместили в несколько архетипических форм. Редевелопмент сегодня - одно из самых перспективных направлений как для инвесторов и девелоперов, так и для архитекторов. То, что западный мир начал вводить в практику ещё в 60-е годы, у нас актуализируется только сегодня. Это связано уплотнением городов, серьёзным рывком строительной отрасли, которая за почти 30 лет своего существования прошла более чем 100-летний западный путь. И сейчас мы можем смело говорить о том, что реализуемые проекты в России встают на один уровень с самыми известными мировыми примерами.

— Можете рассказать подробнее, из чего состоит исследование?

— Мы разделили его на несколько блоков, каждый из которых представляет собой аналитическую и практическую части работы с территорией и объектом. В каждом из блоков подробно описывается система работы, разбирается функциональное предназначение зданий, исходные параметры, вариативность и возможность перепрофилирования. Мы обратились не только к собственному опыту, но и к мировым кейсам, которые позволили собрать воедино огромный опыт, систематизировать его и сделать удобный инструмент для широкого применения. Это готовая и понятная «инструкция» со своей методологической базой, расчетами и наглядными примерами. Для еще большей доступности мы сделали сайт, где можно абсолютно бесплатно скачать данное исследование.

— Почему вы решили заняться именно темой редевелопмента?

— Все началось со сноса Таганской АТС. К тому моменту у нас уже накопился достаточный опыт и было, что сказать. Не всегда снос - это лучшее решение, зачастую, это самый короткий и простой путь, но при этом не самый выгодный. Построить новое здание на пустой территории гораздо легче, чем придумать, как использовать уже существующие строения, органично вписать их в существующую застройку, присвоить новое функциональное назначение и сделать проект не только финансово успешным, но и востребованным у жителей или конечных клиентов. А когда речь идёт об архитектурных памятниках, то мы уделяем огромное внимание бережному восстановлению всего до мельчайших деталей.

— Вы ввели такое понятие, как «реконструктивизм» - это новое направление?

— Пока это, скорее, контаминация того, что мы хотим донести до общества и бизнеса. Бережное отношение к архитектуре, наследию поколений выражается не только в сохранении памятников прошлых веков, но и в грамотном использовании и обыгрывание того, что было построено 30-40-50 лет назад. Если сейчас нет потребности в заводах и промышленных зданиях в центре города, то необязательно сносить все подряд и строить там жильё, торговые или бизнес-центры. Можно провести анализ конструктива, предложить новый вариант зонирование территории, восстановить здания и придать им ту функцию, которой не хватает в этой локации - будь это жилые дома или многофункциональные комплексы. Таким образом, мы сохраняем архитектурную ткань района и делаем город более целостным с градостроительной точки зрения.

— Бытует мнение, что проекты редевелопмента невыгодны застройщикам из-за высокой стоимости и низкой окупаемости.

— Не могу с этим согласиться. Любой проект невыгоден девелоперу, если он не знает, как с ним работать. Редевелопмент - это не просто перестройка здания или территории, это в первую очередь анализ. Анализ поведения людей, их маршрутов, окружающей застройки, текущего состояния зданий и их функционального назначения, локальных сообществ, транспортной инфраструктуры и многого другого. В каждом из этих пунктов есть ещё несколько подпунктов, которые тоже учитываются в работе. В совокупности мы получаем картину того, что возможно построить на данной территории, что можно сохранить, и чем придётся пожертвовать. Затем мы рассматриваем различные комбинации коммерческих и жилых площадей, общественных пространств. Находим наиболее выгодную модель и предлагаем ее на рассмотрение. При таком подходе инвестор получает гарантированную прибыль в 12-13% и разумный срок окупаемости в пределах 10 лет, в зависимости от сложности конкретного проекта. Окупаемость это ещё один краеугольный камень, с которым сталкиваются архитекторы. В нашей стране принято стремиться к самому короткому сроку, нередко удешевляя и упрощая первоначальные концепции проектов. На западе такие вопросы не стоят остро, и даже срок в 20 лет окупаемости инвестиций считается нормальным. Поэтому задача архитектора - найти оптимальный баланс между качественным решением и интересами девелоперов и инвесторов, в противном случае мы получим красивый проект на бумаге и посредственную реализацию в действительности.

— Какие проекты редевеломента были у вас за последнее время?

— Осенью открылся отель «Белград» (в настоящее время действует под брендом Azimut Hotels), проект реконструкции которого мы разрабатывали. Из последних проектов можно назвать The Book - реконструкцию «Книжки» на новом Арбате, которой занимается компания Capital Group, а мы выступаем как генпроектировщики. В целом, у нас более 500 тыс. кв. м реализованных объектов редевелопмента, 17 концепций, 10 из которых в настоящее время находятся на стадии реализации. Показательная работа в редевелопменте - это проекты Studio #8 в Москве и реорганизация территории «Мельницы Шмидта» в Саратове. Кроме этого, мы продолжаем заниматься в том числе и общественными пространствами, офисными и торговыми интерьерами, проектированием жилых зданий.

В этом году мы выиграли конкурс на крупный проект в Екатеринбурге: IT-кластер «Контур-Парк» площадью 250 тыс. кв. м. Он будет включать не только планирование всей территории, но и проектирование многофункционального комплекса, исследовательского центра, офисных, жилых и торговых объектов. По замыслу СКБ «Контур», новый кластер станет одним из самых востребованных и инновационных технопарков страны.

— Какие планы на ближайшее время у бюро?

— Пока это реализация текущих проектов, а также популяризация исследования. На наш взгляд, такая работа позволит многим архитекторам и девелоперам лучше понять структуру редевелопмента, его особенности, плюсы и минусы, а городам поможет сохранить множество памятников архитектуры и значимых исторических объектов.

Елизавета Енукова