Кирпичные «малоэтажки» начнут надстраивать без отселения

Реконструкция кирпичного здания на улице Мишина, 32, фактически завершена. Вслед за ТСЖ «Мишина, 32» собственники еще четырех московских домов несносимых серий проголосовали за начало реконструкции с надстройкой, без отселения. Это дома на бульваре Матроса Железняка, 11; в Петровско-Разумовском проезде, 18; Измайловском проезде, 22, и дом 23, корп. 1, на Нагорной улице.

Эксперимент по реконструкции четырехэтажного дома на ул. Мишина, который проводился в рамках программы «Жилище», признан удачным. Соинвесторами строительства и собственниками части квартир на пяти новых этажах стали жители дома. Оставшиеся квартиры товарищество выставило на рынок. Вырученные средства пошли на финансирование строительства.

При этом инвестиционная себестоимость одного дополнительного квадратного метра составила 75 тыс. рублей. «Понятно, что в данном случае город не мог взять на себя оплату таких услуг, как подключение к сетям и расходы на техусловия, поскольку дом не был аварийным. Эти обязательства легли на плечи собственников. Город, в соответствии с Жилищным кодексом, обязан содержать в надлежащем состоянии жилье и оплачивать капремонт», – прокомментировал «МП» начальник управления координации реализации Генплана города Москвы департамента градостроительной политики Юрий Филипенко.

Однако применить подобный опыт к домам «любых параметров» не получится – экономически невыгодно. Не попадают под реконструкцию жилые здания, где высота потолков менее 3 метров, а расчетный износ конструкций – более 50 процентов. Реконструируемое здание также должно находиться вне зоны градостроительной деятельности. Исключаются из перечня и все дома, расположенные вдоль улично-дорожной сети (УДС). Причина в том, что в ходе реконструкции данный дом хоть на два метра, но станет шире за счет появившихся лоджий и лифтовых шахт, а вдоль УДС, как правило, проходят подземные коммуникации, магистральные сети. Не могут быть реконструированы и дома в зонах культурного наследия и в природных зонах. Центральный округ также полностью исключен из списка из-за существующих там высотных ограничений, охранных территорий и других факторов.

В помощь жильцам домов, желающим осуществить реконструкцию с надстройкой, на сайте департамента градполитики в открытом доступе находятся «Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов без отселения жильцов с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования». В них подробно, шаг за шагом, описан процесс реализации идеи. Юрий Филипенко рассказал: «Разрабатывая методические рекомендации, специалисты департамента учитывали, что данный вариант, например, не подходит для панельных домов и ряда серий кирпичных зданий постройки 50–60-х годов, где очень маленькие кухни, совмещенный санузел и проходная комната. При реконструкции с надстройкой качество такого жилья по большому счету не улучшится, и людям просто нет смысла терпеть многочисленные неудобства, связанные со строительством. Этим домам требуется коренная перепланировка – перенос стен и формированием новых пространств, а это возможно только при отселении жильцов. И даже если все необходимые условия выполняются, нужно, чтобы собственники минимум двух третей квартир высказались за реконструкцию».

Изучив все жилые дома в столице, департамент градполитики составил предварительный адресный перечень, включающий 1214 зданий, реконструкция которых с надстройкой и обстройкой может быть осуществлена. После тщательной проработки список домов сократился до 400. В настоящее время департамент ведет работу по формированию группы из 8–10 «пилотных» домов. Подготавливаются документы по четырем адресам с целью их дальнейшего рассмотрения на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). По трем из них уже созданы жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые будут выполнять функции заказчика-застройщика, оформляются имущественно-земельные отношения, прорабатываются проектные решения по планировке жилья, фасадам и благоустройству территорий. Однако окончательные параметры реконструируемых домов будут отображены в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) лишь после прохождения проектами ГЗК.

Сергей Чаев

«Московская перспектива»