Государственная регистрация прав собственности и кадастровый учет – трудоемкий процесс, требующий участия и внимания нескольких специалистов. О том, какие законодательные инициативы в области кадастра обсуждают сейчас и как избежать типичных ошибок при учете мы поговорили с Алексеем Шаровым, управляющим партнером «Аверта Групп».

Алексей, расскажите какими законодательными актами сейчас регулируется кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость?

Вопросы кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость регулируются на федеральном уровне ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Какие ведомства участвуют в этом процессе?

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ППК «Роскадастр», система МФЦ Москвы и Московской области.

Какие основные вопросы и сложности встречаются на пути всех участников процесса?

Сама служба Росреестра опубликовала обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий и линейных объектов, как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за I квартал 2023 года), приводятся основные ошибки заявителей:

неверно сформированы сведения о местоположении линейного объекта в техническом плане;
не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки, в пределах которых расположено линейный объект) или используются неактуальные сведения ЕГРН;
при уточнении сведений о местоположении линейного объекта, в отношении которого сведения о координатах характерных точек контуров такого линейного объекта отсутствуют в ЕГРН, обнаруживается принципиальное отличие его конфигурации от конфигурации объекта, отраженной в технической документации, использованной в том числе ранее при государственной регистрации права на него до 01.01.2013, что свидетельствует либо о проведении реконструктивных работ, либо о наличии реестровой ошибки;
в разделе «Исходные данные» не указываются сведения о реквизитах документов (в частности, проектной документации, разрешении на строительство, техническом паспорте) либо такие документы отсутствуют в составе приложения к техническому Плану;
описание местоположения частей (участков) линейного объекта, не включает сведений обо всех кадастровых округах в соответствующей системе координат, в границах которых такой объект располагается (в элементе «Contour» отсутствует описание контуров, расположенных в одном из кадастровых округов).

Вышеописанные проблемы актуальны для всех категорий недвижимости (земля, капитальные строения, помещения) и уже находят свое отражение как в научной литературе, так и профессиональных статьях для целей разрешения их совместными усилиями ведомств и заявителей.

В чем, на ваш взгляд, необходимо совершенствование законодательства?

На сегодня законодательство РФ крайне динамично, как в сфере регулирования учета объектов недвижимости, так и в части налоговых вопросов кадастровой стоимости, активно принимаются подзаконные акты на уровне субъектов РФ.

В первую очередь, нужно обеспечить всем участникам процесса кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость доступ к электронным сервисам, прозрачность административных процедур, доступность и оперативность обратной связи по вопросам и проблемам с прохождением документов по инстанциям.

Важно выбрать приоритет информации по степени достоверности, к примеру: наиболее достоверная – реестр, вторичная – публичная кадастровая карта. Все ошибки трактуются в пользу заявителя и содержанию его оригинальных бумажных документов, а не электронных ресурсов информации.

Знаете ли вы, какие инициативы сейчас обсуждают ведомства?

Общественный совет при Росреестре и само ведомство активно занимается цифровизацией услуг, сбором и хранении информации в ведомственные витрины Национальной системы управления данными (ФГИС «ЕИП НСУД»).

Также в 2023 года Росреестр планирует запустить первую очередь проекта ФГИС ЕГРН 2.0. Дополнительно Росреестр разрабатывает цифровой сервис, который позволит проверять объекты и данные из ЕГРН с помощью QR-кода.

Кроме того, Росреестром выявлено более 25 тыс. участков, которые могут быть вовлечены в оборот, что способствует вовлечению в гражданский оборот все большего числа доступных земельных участков. Важно предусмотреть упрощенную процедуру на внесение новых объект в публичную кадастровую карту.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 марта 2023 № 440 «О внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов», расширен перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Очень ждем применение положений документа на практике.

Сейчас разрабатывается новый функционал на Единой цифровой платформе градостроительной деятельности (ЕЦП ГД) для застройщиков в рамках постановки построенного или реконструированного объекта на государственный кадастровый учет и (или) одновременной государственной регистрацией прав. Новый функционал даст застройщикам возможность отслеживать статус рассмотрения заявлений и предоставит всем участникам процесса единую картину происходящего в процессе учета.

Насколько, по вашему мнению, новое решение упростит процессы для строительного рынка?

Цифровизация и прозрачность государственных услуг – всегда знаковая для рынка недвижимости новость. Онлайн сделки с недвижимостью, в том числе квартирами, серьезно повлияли на упрощение процедуры приобретения жилья. Цифровизацию сервисов активно поддерживают и банки, например, Дом.рф. Основой для нормативно-правового развития рынка в сфере банковского финансирования стало Распоряжение Росреестра №р/0256 от 15.09.2022 №р/0256 от 15.09.2022 «Об утверждении основ электронного взаимодействия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с кредитными организациями».

Для архитектуры и других смежных областей такая цифровизация скорее никак не окажет влияние на работу специалистов, так как между ведущими застройщиками и подрядчиками с первых дней сотрудничества оформляется электронный документооборот, а взаимодействие по проектированию ведется с применением BIM-технологий.

Сложности при цифровизации услуг безусловно возникают при перерывах в работе баз данных, сбоях и ошибках, дополнительных довольно долгих и административно непростых процедурах при получении, подтверждении руководителями компаний ЭЦП и ее замене.