Экологичность, биофильный дизайн и энергоэффективность: что такое «зеленые» офисы
Темы в материале:
Что такое идеальный офис? Какими атрибутами может обладать рабочее пространство? Должно ли учитываться его влияние на экологию?
Рынок офисной недвижимости развивается так же активно, как и рынок жилья. Сейчас вместо обычных пространств все большую популярность набирают нестандартные рабочие места, будь то коворкинги, гибкие и «зеленые» офисы. Подробнее о последних – в статье.
Что такое «зеленые» офисы?
Согласно формулировке Совета по экологическому строительству США – The World Green Building Council – «зеленые» здания уменьшают или устраняют негативные воздействия на окружающую среду и могут оказывать положительное влияние на климат благодаря своему дизайну, конструкции или в процессе эксплуатации.
Подход закладывается уже на стадии проектирования объекта: зачастую девелоперы изначально включают в проект ряд эко-составляющих.
Подобные рабочие пространства включают в себя эко- и ресурсосберегающие инженерные решения и повышенный уровень комфорта. Внимание уделяется не только визуальным, но и акустическим составляющим – за счет звукоизоляции: здесь инфраструктура продумана до мелочей.
«Естественное освещение в этих пространствах принято использовать по максимуму. Активное озеленение, необычные зоны отдыха, раздельный сбор мусора – тоже характерные особенности «зеленых» офисов. Бывает разработана специальная экологическая программа, с охватом всей деятельности – от сбора бумаги до организации всевозможных эко-мероприятий», – пояснил генеральный директор G5 Architects Алексей Хоменок.
В отличие от обычного офиса, в «зеленых» применяется комплексный подход к созданию комфортного рабочего пространства, бережному и гармоничному взаимодействию с окружающей средой: это касается всего, начиная от используемых стройматериалов, заканчивая дизайном.
И все большее появление подобных офисов неудивительно, ведь в коммерческой недвижимости все чаще прослеживается тренд на экологию и заботу об окружающей среде.
Как появилась концепция?
Тренд пришел в Россию с международного рынка. Наличие различных «зеленых» сертификатов у мировых компаний − неотъемлемая часть корпоративной культуры.
«Впервые о концепции «зеленого» офиса заговорили в Скандинавии. Проект такого пространства разработало финское подразделение Всемирного фонда дикой природы (WWF). Эту идею они стали предлагать в качестве готового решения. Но, разумеется, для России далеко не все финские инновации приемлемы и возможны», – подчеркнула управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.
Сама тенденция экологичного строительства зародилась на волне движения за чистоту окружающей среды. «Зеленая» сертификация появилась в Великобритании в 1990-х годах с появлением первого стандарта BREEAM – метода экологической оценки эффективности зданий.
В 1998 году в США было создано «Руководство по энергоэффективному и экологическому проектированию», которое сложилось в аббревиатуру LEED. Стандарт включает такие показатели, как экономия энергии, водоэффективность, сокращение выбросов диоксида углерода, улучшение качества окружающей среды, рациональное использование ресурсов.
Самое известное офисное здание, получившее этот сертификат уровня Gold, – офисный небоскреб в стиле ар-деко – Empire State Building в Нью-Йорке.
«По данным агентства Knight Frank, в 2021 году число сертифицированных зданий в России увеличилось до 223 объектов. Наибольшее количество оценено именно по схеме BREEAM – более 69% «зеленых» зданий. Лидер среди объектов с сертификацией – офисный сегмент – 44%, на втором и третьем местах находятся торговая и складская недвижимость – 24% и 15%», – сказал заместитель генерального директора компании ASTERUS Константин Ковалев.
Сертификация офисов
Самые распространенные международные системы сертификации LEED, BREEAM, а также WELL и FitWel.
LEED считается коммерческим стандартом, ориентированным на энерго- и водопотребление, а BREEAM направлен на более широкий спектр экологических проблем.
Стандарты WELL и FitWel – нового уровня: они исследуют здоровье жителей и то, как на него влияют архитектура и среда. Также отличается подход в сертификации по ним – разные критерии оценки, требования к подаче документации и др.
«Мы ориентируемся на систему BREEAM New Construction, в которой наш проект бизнес-парка «Ростех-Сити» в Тушинской пойме получил сертификацию уровня Excellent. Объектов с высшим уровнем BREEAM в России единицы, и наш – один из них», – отметил заместитель генерального директора ASTERUS Константин Ковалев.
Кроме того, существует отечественная рейтинговая система оценки – GREEN ZOOM. Сертификация может быть выполнена на объекте в любой стадии жизненного цикла. Изучается транспортная доступность и расположение застраиваемой территории, ее экологическая устойчивость, ресурсо- и энергоэффективность, уровень воздействия на окружающую среду.
Оценка самого здания включает учет выбора стройматериалов и управление отходами, экологичность внутри, инновации, современные инженерные решения.
Атрибуты офисов
По мнению экспертов, «зеленый» офис должен сочетать комфорт для резидентов как изнутри, так и снаружи. Большое внимание уделяется благоустройству, интеграции в городскую систему пешеходных и транспортных связей.
«Необходимо предусмотреть не только озеленение, но и достаточное количество велопарковок и мест для зарядки электротранспорта. Одним из главных критериев является доступность общественного транспорта, а также снижение выбросов от деятельности компании. Для создания комфортного внутреннего пространства важен визуальный, акустический и климатический комфорт, как основные факторы, влияющие на здоровье и продуктивность сотрудников», – подчеркнул основатель архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс.
В таких зданиях устанавливается энергоэффективное оборудование, внедряются программы по сбережению воды и электроэнергии. Дополнительные требования предъявляются и к эксплуатации подобных офисов: при уборке должны применятся безвредные биоразлагаемые чистящие средства, особое внимание уделяется сортировке и раздельному сбору мусора, уходу за зелеными растениями.
«Мебель должна быть эргономичной, комфортной и не наносящей травм, а климатические системы − обеспечивать высокое качество, оптимальную влажность, температуру и достаточную циркуляцию воздуха. Хороший вид из окна является не только показателем статуса, но и благоприятно сказывается на зрении. Панорамный вид на пейзажи и объекты, расположенные на удалении, – это дополнительная возможность для перефокусировки взгляда, снижения риска развития близорукости», – заявил партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов.
Если в бизнес-центре вид из окна не открывается на красивый парк, тогда можно развивать культуру биофилии. Например, использовать природные мотивы в интерьере и размещать живые растения.
Почему нужны «зеленые» офисы?
«Зеленые» офисы положительно влияют на состояние человека в них. Так, озеленение сказывается на работоспособности сотрудников, а также снижает уровень стресса, напряженности, тревоги и усталости.
К аспектам дизайна, влияющим на здоровье и благосостояние работников, можно отнести: высоту и форму потолков, цветовую палитру офиса, линейность форм.
Согласно исследованию журнала Science, красный цвет стимулирует производительность в задачах, требующих внимания к деталям, а синий улучшает работу с креативными задачами.
«Люди – это наиболее ценный актив любого бизнеса. Болезнь, нехватка внимания, усталость – все это мешает эффективной работе, а значит, негативно влияет на успешность компании. Вложение средств в «зеленый» офис – это инвестиция в здоровье и комфорт сотрудников. Использование передовых конструктивных особенностей и инструментов организации пространства может помочь не только сэкономить деньги в перспективе, но и привлечь ценные кадры», – пояснила глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева.
Что дороже: обычный или «зеленый» офис?
Конечно, строительство офисов, которые в дальнейшем могут быть сертифицированы как «зеленые», − затратнее возведения обычных рабочих пространств.
«Зеленое» строительство требует технологических решений и строительных материалов, которые увеличивают себестоимость работ. Увеличение сметы по сравнению с обычными зданиями может составить 10 - 20%. Но в будущем экономия на коммунальных платежах для арендатора, снижение эксплуатационных расходов и повышенная арендная ставка для девелопера отбивают вложения. Такие здания потребляют в среднем на 30% меньше энергии и воды. Также они имеют больший срок эксплуатации», – заявил главный инженер проектов компании «Метрополис» Антон Кузнецов.
Соответствие «зеленым» стандартам также позволяет позиционировать объект на рынке недвижимости как более качественный и прогрессивный, что способствует созданию хорошей репутации для потенциальных пользователей и инвесторов.
Затраты на строительство окупаются за счет создания пула качественных институциональных арендаторов здания, для которых «зеленые» характеристики рабочих пространств играют важную роль.
«Зеленый» опыт Москвы
«В Москве уже функционирует около 80 бизнес-центров, сертифицированных по международным экологическим стандартам. Увеличение таких проектов – общемировой тренд, позволяющий снизить потребление ресурсов и сократить операционные затраты на эксплуатацию. Это вклад в охрану окружающей среды, забота о здоровье и комфорте арендаторов и многое другое», – пояснил операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев.
Как отметил заместитель генерального директора ASTERUS Константин Ковалев, в проектах компании реализуется комплексный экологичный подход. Например, в составе многофункциональной застройки на территории Тушинской поймы на участке 65 га 2/3 территории отдано под благоустройство и озеленение, мастер-план включает сохранение и регенерацию прибрежной территории, а также создание парковой зоны.
Бизнес-парк «Ростех-Сити» площадью 263 тыс. кв. метров в составе застройки, который уже сдан в эксплуатацию, возведен на плите, а не на свайном основании – это минимизирует воздействие на окружающую среду на долгосрочную перспективу. Земля, выкопанная под его стилобатную часть, вторично использовалась для строительных целей.
Эффективная модель комплекса была создана с помощью BIM-технологий. Она позволила учесть ресурсопотребление каждого здания с учетом пиковых нагрузок, спроектировать офисные помещения так, чтобы обеспечить максимальный доступ естественного освещения ко всем рабочим местам, что существенно снижает энергопотребление днем.
ТИМ – это технология информационного моделирования в строительстве, включающая процессы создания, изменения и последующего использования виртуальной копии здания.
ТИМ-технология используется на всех стадиях жизненного цикла объекта — от проектирования, строительства и эксплуатации до реконструкции.
С помощью ТИМ специалисты создают не просто картинку в 3D-формате, а базу данных, где хранится вся информация об объекте: сколько нужно стройматериалов, какова начинка здания, а главное – в модели можно увидеть проблемные участки будущего объекта еще на этапе проекта и исправить их – одним кликом компьютерной мыши.
Особенность ТИМ в том, что строительный объект проектируется как единое целое. Изменение какого-либо параметра влечет за собой автоматическое изменение связанных с ним параметров и объектов, вплоть до чертежей, визуализаций, спецификаций и календарного графика.
ТИМ позволяет создавать и контролировать не только сам объект на всем его жизненном цикле, но и все, что расположено рядом – дороги, поликлиники, школы и так далее.
Использование технологии информационного моделирования позволило существенно сократить время прохождения экспертизы, минимизировать многократные корректировки проекта. Грамотная проработка и синхронизация разделов проектной документации позволила оптимизировать затраты на строительство.
Все московские застройщики, работающие с проектами по государственному заказу, должны перейти на ТИМ-технологии. При этом в столице технологии информационного моделирования уже использовались при строительстве таких объектов как:
- Дворец гимнастики Ирины Винер-Усмановой в Лужниках;
- жилые дома на ЗИЛе;
- Политехнический музей;
- храм Сретенского монастыря.
Москва стала пилотной зоной внедрения технологий информационного моделирования в программу реновации. Апробация ТИМ-технологий на пилотных объектах – один из важных шагов не только к централизованному применению информационного моделирования в Москве, но и к формированию единого информационного городского пространства.
НазадИспользование ТИМ-технологий позволило сократить сроки проектирования инфекционного центра в Новой Москве.
Одним из преимуществ использования ТИМ при проектировании инфекционной больницы стало высокое качество проектной документации в части увязки смежных разделов по архитектурно-строительным и инженерным системам.
К примеру, с помощью ТИМ оперативно выявляли коллизии при разработке проектных решений по системе вентиляции. Это позволило исключить переток воздуха из грязной зоны в чистую, обеспечив полную изоляцию от попадания вируса во внешнюю среду.
Назад«Зеленые» предложения существуют и у сети смарт-офисов SOK, в которой сейчас сертифицированы две площадки – SOK Сити в Москве и SOK Достоевский в Санкт-Петербурге. Обе получили сертификаты высшего уровня – LEED Gold.
«Одна из основных причин, почему мы прибегли к этому стандарту, – здоровье резидентов. Важным критерием экологичности является микроклимат в офисе. Необходимо наличие разноплановых помещений: комнат отдыха, тренажерных залов, просторных кухонных зон. Все эти показатели хорошо сказываются на работе, а значит, и на продуктивности», – пояснил управляющий партнер сети смарт-офисов SOK Ирек Аллаяров.
Среди других «зеленых» офисов столицы можно выделить: офисный центр «Стратос», Comcity, Neva Towers, комплекс AFI2B, штаб-квартира концерна Siemens AG, БЦ «Земледельческий», «Лефорт», Ducat Place, «Метрополис», K-2, IQ Квартал и другие.
По «зеленым» стандартам строится офисный квартал Stone Towers в Бумажном проезде и небоскребы iCity на территории Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити».
Перспективы «зеленых» офисов
Мнения экспертов на тему того, какая судьба ждет сферу строительства таких офисных пространств, разнятся. Одни уверены, что их количество будет только расти, другие считают, что о каких-либо перспективах говорить достаточно сложно. Одно ясно – «зеленые» офисы нужны городу и даже выгодны ему с точки зрения экологии.
«Сложное инженерное обеспечение добавляет не только затраты, но и сроки реализации проектов. В условиях нестабильности мы рискуем увидеть гораздо меньше подобных проектов, хотя запрос на них велик. На мой взгляд, с учетом всех вводных и особенно экологической обстановки, «зеленые» офисы в Москве просто необходимы», – подчеркнул руководитель проектного бюро АртПро Дмитрий Анпилогов.
Как отметил главный инженер проектов компании «Метрополис» Антон Кузнецов, законодательный уровень в России пока не выдвигает условия к строительству зданий с обязательным соответствием экологическим нормам. Энергопаспорт – единственное, что необходимо иметь каждому объекту, но этого уже мало, чтобы вписаться в прогрессивные международные эконормы.
В здании АТС в СЗАО разместят офисы
Деловой центр появится в районе Таганский
