С чистого листа
Темы в материале:
Москва отличается высокой плотностью застройки, но и здесь есть территории, которые практически не используются. Это промзоны, так называемый ржавый пояс столицы, утратившие былые мощности и возможности. О том, как развивают и благоустраивают эти пространства, возвращая в экономику города, – в нашем материале.
В Москве насчитывается около двухсот промзон. Их освоению уделяется большое внимание, поскольку они являются одним из основных градостроительных резервов столицы.
Благодаря комплексному развитию территорий (КРТ) на месте заброшенных или неиспользуемых участков земли появляются жилые комплексы, социальные, производственные и офисные объекты, создаются рабочие места.
С 2011 года в границах производственно-коммунальных территорий было сдано в эксплуатацию 996 объектов капитального строительства. Так, только за прошлый год в бывших промзонах Москвы ввели в эксплуатацию свыше 5 млн кв. метров недвижимости.
«В планах на 2022 год – сдача 90 объектов площадью более 3,8 млн «квадратов». В их числе – школы, детские сады, объекты здравоохранения, культуры и спорта. Часть из них построят инвесторы. Также они введут на этих территориях около 1,6 млн кв. метров жилья», – сказал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.
Московский опыт редевелопмента
Промзоны в столице реорганизуются успешно: застраивается территория бывшего завода им. Лихачёва (ЗИЛ) с многочисленными жилыми кварталами и строящейся набережной, «Южный порт», часть которого войдет в состав особой экономической зоны (ОЭЗ) «Технополис «Москва», «Октябрьское поле», где недавно стартовал завершающий этап реорганизации, и другие.
Одним из ярких примеров редевелопмента промзон можно назвать реорганизацию завода «Серп и Молот», 50 гектаров пространства которого раньше было скрыто за забором.
В 2013 году объявили международный конкурс на проект мастер-плана для развития этой площадки с учетом организации «зеленого» пространства.
Как отметил Антон Надточий, основатель и руководитель архитектурного бюро «Атриум», которое разрабатывало вторую очередь проекта, архитекторы стремились подойти комплексно к созданию качественной городской среды на месте бывшего завода.
Несмотря на то что весь район имеет общую концепцию застройки, каждая очередь строительства индивидуальна. Визитной карточкой района стал мост «Зелёная река» – так называемый искусственный рельеф.
При создании жилого квартала ALIA на территории бывшего Тушинского аэродрома решили придерживаться концепции Work.Live.Play.Learn (англ. – Работай. Живи. Отдыхай. Учись).
Площадь застройки превышает 1 млн кв. метров, из них 700 тыс. «квадратов» составляет жилье. Рядом есть все необходимое для жизни: социальные объекты, бизнес-парк «Ростех-Cити» с 13 корпусами, спорткомплекс «Чкалов Арена», оснащенный для занятий разными видами спорта.
Предусмотрено создание различных кластеров. При этом две трети территории отдано под благоустройство.
«Если раньше многие из нас были ориентированы на проведение огромного количества времени на работе, то теперь появились другие ценности: больше развиваться, учиться, реализовываться в творчестве, семье. На мой взгляд, концепция «15-минутный город», внедряемая в квартале ALIA, позволяет все это делать в одном месте», – пояснила директор по управлению активами департамента коммерческой недвижимости компании-застройщика Asterus Мария Стольникова.
Трава у дома
Благоустройству и озеленению уделяется особое внимание при застройке промзон, поскольку в некомфортной среде многократно возрастают состояния тревожности, депрессии и эмоционального расстройства.
По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), проблемы инфраструктуры и экологии входят в топ-20 проблем городской среды. Исследования показывают, что озеленение напрямую влияет на состояние человека, а наличие деревьев усиливает привлекательность любого двора.
Озеленение влияет и на стоимость недвижимости. Как отметил руководитель PR-развития проектов компании «Главстрой» Сергей Потапов, в 2019 году наличие парка было одним из главных критериев при приобретении нового жилья примерно для 35 - 38% покупателей, а в 2020-м этот показатель увеличился до 68%. В 2021-м уже 80% считали благоустроенный парк основополагающим фактором при покупке недвижимости.
Компания выделила 25 гектаров территории своих проектов на создание парков в разных округах столицы. Например, в ЖК Balance, расположенном в бывшей промзоне «Грайвороново» в районе Рязанский, под парковое пространство предусмотрено 8 гектаров.
«Парк стал конкурентным преимуществом, двигателем продаж и концепции», – подчеркнул Сергей Потапов.
В другом объекте – ЖК «Береговой» – компания разработала идею интеграции территории комплекса в городской проект обновления набережной Москвы-реки на участке от Филёвского парка до театра «Мастерская Петра Фоменко». Протяженность набережной составляет 1 км, площадь паркового комплекса – 2,5 гектара.
И это дало эффект: ЖК стартовал на уровне бизнес-класса, вторая очередь выросла до премиум-класса, а разрыв в стоимости квадратного метра за три с половиной года превысил 350%. Кроме того, «Главстрой» разработал парковый стандарт, задача которого – облегчить и ускорить все этапы проектирования таких комплексов и учесть интересы всех участников – власти, бизнеса и жителей.
Продуктивный город
Европа переходит к новой концепции развития – «Продуктивный город». Это модель, когда промышленность и производство снова воспринимаются как неотъемлемая часть городской экономики.
То есть производственный ландшафт не является противником современной городской культуры, а, наоборот, включается в нее для активного использования.
Такая мультифункциональная среда имеет некоторые правила:
- жилье занимает не более 50% от площади надземной части;
- садики и школы должны быть небольшими и без крупных огороженных территорий.
Кроме того, партнерами промышленности могут быть исследования и творчество, которые способствуют ее интеграции в городскую структуру. Этого можно добиться, создав, например, университетский кластер при редевелопменте территории.
Потенциал промышленных площадок должен сохраняться и модернизироваться, наполняться жильем, объектами образования, услугами, сервисами, зонами отдыха, но не перенасыщаться ими.
