За год оценки перспектив столичного рынка недвижимости в устах городских чиновников сменились с осторожно-пессимистических на уверенно-оптимистические.

Если на форуме MREF-2015 глава стройкомплекса Марат Хуснуллин говорил, что проблемы в экономике оказывают заметное влияние на застройщиков, поэтому в будущем можно ожидать снижения объемов строительства и темпов продаж, а также появления новой волны обманутых дольщиков, то в этом году заммэра настаивал, что кризиса в строительной отрасли нет и не будет. 

«Уже более пяти лет Москвой руководит Сергей Семенович Собянин, и все это время мы говорим про кризис. Так вот, я заявляю, что в Москве кризиса нет и скорее всего не будет в ближайшие годы», – заявил Марат Хуснуллин, выступая на панельной сессии форума лидеров рынка недвижимости. В подтверждение своих слов он привел статистику развития градостроительного потенциала Москвы с 2011 по 2016 год. За этот период в городе было построено 45 млн кв. метров недвижимости, или 11% всего объема застройки, существовавшей на момент прихода в мэрию нового руководства. Кроме того, за тот же срок построено и реконструировано 500 км магистральных дорог (13% от общего количества) и возведено 24% всех инженерных объектов. При этом объем прямых инвестиций в строительство превысил 2 трлн рублей. 

То, что происходит сейчас, по оценкам Хуснуллина, не кризис, а «определенные экономические трудности», которые периодически появляются в экономике любой страны. Эти трудности, в частности, повлияли на доходность девелоперского бизнеса. Такой прибыли, как в 2008 году, уже не будет, заявил он. Вместе с тем глава стройкомплекса отказался сообщить, сколько сейчас могут заработать застройщики, и отметил, что «30% доходности, наверное, уже ни у кого нет, но в каждом проекте она своя». В свою очередь, глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, выступая на MREF, сообщил, что экономическое положение застройщиков в текущем году улучшилось. Согласно данным ежеквартальной отчетности, которую столичные строительные компании предоставляют в комитет, в первом полугодии 2016 года их прибыль выросла на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «При этом если рыночная стоимость за квадратный метр жилья не растет или растет незначительно, а прибыль застройщиков увеличивается, то получается, что застройщики экономят на себестоимости строительства», – пояснил Тимофеев.

Однако ключевыми показателями отсутствия кризиса в столичном стройкомплексе считают рост вложений физлиц в строительство жилья и увеличение объема граддокументации, выданной по заявкам инвесторов. «Если бы был кризис, разве население принесло бы 620 млрд рублей в строительство жилья?» – отметил Марат Хуснуллин и подчеркнул, что никто из инвесторов, работающих в Москве, за пять лет не ушел с рынка. «Был бы кризис, все бы давно разбежались», – заверил он. Кстати, по объемам инвестиций в долевое строительство столица является абсолютным лидером. Пять лет назад было вложено около 500 млрд рублей, сейчас на 120 млрд больше. «Этот рост говорит о доверии населения к долевому строительству», – сказал Марат Хуснуллин. Количество выданных разрешений на строительство также растет год от года. За девять месяцев 2016 года их выдано на 7% больше, чем за тот же период 2015-го, при этом площадь объектов увеличилась на 57%. 

О стабильной ситуации свидетельствует и отсутствие отказов со стороны застройщиков вкладывать деньги в сопутствующую инфраструктуру. Только за последние три года объем инвестиций в социальную часть проектов составил 20 млрд рублей, рассказал Хуснуллин на MREF. Эти вложения, в свою очередь, подстегнули развитие частного образования: порядка 20–30% инвесторов не хотят отдавать построенные школы и детские сады городу.

По данным Департамента градостроительной политики, за 9 месяцев 2016 года девелоперы получили 175 разрешений на строительство жилья и 44 на строительство образовательных учреждений. В прошлом году за тот же период было выдано 140 разрешений на строительство жилья и 24 – на строительство ДОУ и школ. «По площадям рост превысил 50%, 3221 тыс. кв. метров в 2015 году и 7078 тыс. кв. метров с начала 2016 года», – сообщили в департаменте.

Темпы реализации новостроек также не должны вызывать беспокойства у участников рынка. По словам Константина Тимофеева, реализованный спрос на 20% превышает показатели прошлого года и продолжает увеличиваться. «Только за восемь месяцев 2016 года в Москве было зарегистрировано 28 тысяч новых ДДУ. Общее число договоров долевого участия на сегодняшний день составляет около 57 тысяч», – отметил чиновник. Хуснуллин, в свою очередь, подчеркнул, что на московском рынке наступило время покупателя. «Если проект нормальный, то жилье у всех продается. Если есть проблемы в реализации, значит, допущены какие-то ошибки», – уверен заммэра. Примечательно, что спрос вновь появился и на рынке офисной недвижимости: за первые три квартала 2016 года объем поглощения составил 445 тыс. кв. метров, что в пять раз больше показателя за весь 2015 год. С января по сентябрь было заключено 1387 новых сделок по аренде и покупке офисных помещений общим объемом примерно 1,16 млн кв. метров. Примерно 30% объема спроса было реализовано через приобретение зданий целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах. При этом три крупнейшие сделки в этом году суммарной площадью примерно 265 тыс. кв. метров – это сделки приобретения. «Все это говорит о том, что рынок взял курс на стабилизацию и некоторый рост», – соглашаются с чиновниками эксперты. 

Основой для дальнейшего развития позитивного тренда должна стать Адресная инвестиционная программа 2017–2019 годов. По словам Хуснуллина, она предусматривает бюджетные инвестиции в строительство в объеме более 1,8 трлн руб. Львиная часть расходов приходится на программу «Развитие транспортной системы г. Москвы», в ближайшие годы на ее реализацию направят 1,27 трлн рублей, это более 2/3 всей АИП. Такая политика направлена на реализацию нового градостроительного принципа властей – «недвижимость вокруг транспорта». «Мы построим транспортную инфраструктуру и тем самым обеспечим рост объемов строительства», – пояснил Марат Хуснуллин. Больше половины всех средств пойдет на строительство метро – 654 млрд рублей. Вся программа развития столичного метро оценивается в 1,33 трлн рублей, по ее завершении в 2020 году протяженность метрополитена должна увеличиться в 1,5 раза. С этого года власти планируют резко увеличить ввод метро (за 2011–2015 годы – 33 км): в 2016 году – около 27 км, в 2017-м – 25 км, а в 2018-м – порядка 37 км. Ежегодные расходы на метро при этом практически не изменятся. Почти в 1,5 раза вырастут затраты на строительство автомобильных дорог.

Например, если в действующей АИП на автодороги в 2017 году было заложено 99 млрд рублей, то в проекте – около 150 млрд, расходы в 2018 году предполагается увеличить со 110 млрд до 152 млрд рублей. На 2018 год придется пик строительства: планируется построить 158 км, сейчас в среднем вводится 90–100 км. При этом городские власти, похоже, отказались от идеи привлечь в строительство дорог частные инвестиции. Например, Южный дублер Кутузовского проспекта, на сооружение которого должны были «скинуться» заинтересованные девелоперы, решено строить за счет средств столичного бюджета. По словам Хуснуллина, финансирование новой дороги утверждено, она уже проектируется. В АИП на эти цели заложено 11,4 млрд рублей. 

Из транспортных объектов внебюджетные инвестиции пойдут только на строительство ТПУ – но они и сами по себе крупные объекты недвижимости. Например, в рамках ТПУ «Лесопарковая», согласно решению Градостроительно-земельной комиссии Москвы, должно быть построено 369 000 кв. метров площадей, включая 216 000 кв. метров жилья. Всего в Москве планируется построить 169 ТПУ, 31 – на станциях МЦК. На MREF Марат Хуснуллин объявил, что в ближайшие месяцы город выставит на конкурсы еще около 20 ТПУ. «Инвесторы, как российские, так и иностранцы, очень ждут, уже сегодня задают вопросы, уже интересуются», – отметил он. По словам заммэра, власти ставят задачу максимально ближе стянуть объемы строительства недвижимости к ТПУ, чтобы людям было комфортно жить и работать.