Механизм льготной ипотеки для поддержки строительной отрасли применяется в нашей стране с 2020 года, когда рынок недвижимости столкнулся с последствиями пандемии коронавируса. В этом году, с учетом новых экономических реальностей, правительство вновь оказывает поддержку гражданам и строительной отрасли, выдавая ипотечные кредиты под сниженный процент.

Напомним, в конце апреля 2022 года президент России Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке – с 12% до 9%. 17 июня на Петербургском международном экономическом форуме глава государства предложил снизить ее до 7%, с сохранением срока действия – до конца 2022 года.

Разбираемся в феномене льготной ипотеки, ее видах, преимуществах и минусах.  

Льготная ипотека: ничего сложного

Льготная ипотека в меняющейся экономической ситуации – это, безусловно, важная мера, которая дает синергетический эффект для всех участников процесса: застройщика, банка и покупателя.

 

Льготная ипотека – это не просто мера поддержки строительной отрасли, но и реальная помощь потенциальным покупателям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, многие застройщики предлагают собственные программы льготной ипотеки с субсидированной ставкой при условии повышения цены на жилье. Уровень ставки составляет, в среднем, от 6% до 20%, так, чтобы ежемесячный платеж для покупателя жилья был доступным.

 

В условиях, когда клиент не просто подбирает квартиру с точки зрения «цена-качество», но и комфортный ипотечный продукт, это имеет решающее значение.   

Существует четыре вида программ господдержки:

• льготная ипотека;
• семейная ипотека;
• дальневосточная ипотека;
• льготная ипотека для IT-специалистов.

 

За последние месяцы на рынке появилось большое количество программ льготного ипотечного кредитования. Основные виды – это ипотека с господдержкой и субсидированная. При их объединении застройщикам и банкам удается снизить ставки до минимума.

Плюсы и минусы льготной ипотеки

Как отметили в Клубе инвесторов Москвы (КИМ), среди плюсов льготной ипотеки можно выделить доступную ставку кредитования, а среди минусов – несбалансированный спрос и предложение, а также рост цен на квартиры.

Дело в том, что в период действия программ происходит искажение рыночного соотношения спроса и предложения. Когда программа анонсируется или заканчивается, происходит всплеск потребления, цены могут расти непропорционально увеличению текущих доходов домохозяйств.

После отмены программы рынок недвижимости, приходя в равновесие, может оказаться в кризисе.

«Для клиента безусловный плюс – это минимальные первоначальный взнос и процентная ставка. Преимущество для застройщика – увеличение притока клиентов, готовых покупать квартиры на выгодных условиях. Не секрет, что при использовании программ субсидирования застройщик должен выплачивать банку комиссию и, следовательно, закладывать эти расходы в стоимость квартиры, которая повышается. Однако сейчас для покупателя минимальный размер ежемесячного платежа является основным критерием выбора», – пояснил коммерческий директор Ava Group Антон Любин.

 

Льготная ипотека не распространяется на квартиры вторичного рынка, а актуальна только покупки жилья в новостройках. 

Для покупателей выгода льготной ипотеки понятна, но есть ли она для застройщиков? Как показывает практика, для них такие программы – скорее вынужденная необходимость.

При маленьком спросе на квартиры (а значит, при низких продажах жилья) и реализации проекта через эскроу-счета возникает удорожание проектного финансирования из-за неполного покрытия расходов средствами, находящимися на них.

 

Цифры рынка

Наибольшей популярностью пользуется субсидирование семейной ипотеки со ставками от 0,1%. Многие берут ее с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса.

Существуют спецпрограммы на покупку квартиры в новостройке, по которым ставка за первый год составляет 0% – выгодное предложение для тех, кто приобретает жилье на этапе возведения – с целью инвестиций. Таким образом, до момента ввода объекта клиент на год освобожден от процентной нагрузки.

«Наибольшим спросом пользуется ипотека с господдержкой и семейная ипотека от таких банков, как ДОМ.РФ, Сбер, ВТБ. Это объясняется сниженными за счет субсидий ставками в первый год действия ипотечного займа. К примеру, по ипотеке с господдержкой у ДОМ.РФ и Сбера на первый год ставка составляет 3,5% и 3,7% годовых соответственно. По семейной ипотеке на первый год кредита у ДОМ.РФ субсидированная ставка – 0,3%, у Сбера – 0,7%, ВТБ применяет ставку 0,99% годовых», – рассказал председатель правления концерна «РУСИЧ» Александр Ванчура.

За январь - апрель этого года, по данным КИМ, в столице было выдано 57 640 кредитов по программе «Льготная ипотека», что примерно в два раза меньше, чем выдавалось в предыдущие два года.

По информации ДОМ. РФ, приведенной в конце апреля, доля льготной ипотеки составляет 80% от общего количества выданных ипотечных займов. Ожидается, что по программам с господдержкой за весь 2022 год может быть выдано более 500 тыс. кредитов на 2,9 трлн рублей. 

По данным «Домклик», с января по май объем выданной ипотеки достиг 329 млрд рублей, при этом за пять месяцев в Сбере оформлено на 7% больше льготных ипотечных кредитов, чем за тот же период прошлого года (+ 21 млрд рублей).

Но поменялся ли уровень спроса на покупку жилья в новых экономических реалиях?

«По итогам мая падение спроса на первичном рынке жилья в старых границах столицы составило 43% за месяц и 63% за год, на рынке Новой Москвы спрос за месяц сократился на 50% и на 78% за год, на рынке новостроек Московской области – на 36% за месяц и на 65% за год», –заявила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

 

Падение спроса явилось также следствием увеличения процентной ставки. Возможно, с 7-процентной ставкой ситуация изменится.

Льготная ипотека для профессионалов

Рынок жилья пестрит предложениями льготной ипотеки для определенных групп граждан – например, выгодные условия созданы для работников сферы IT. И появляются такие программы не просто так.

Они направлены:

• на поддержку специалистов дефицитных профессий, которые легко могут сменить свое месторасположение;
• на поддержку кадров, в которых нуждаются развивающиеся, но недостаточно привлекательные для проживания регионы страны;
• на поддержку наиболее востребованных профессий и уязвимых категорий населения.

«Для того чтобы сдержать утечку мозгов в сфере IT, была введена мера господдержки IT-специалистов – это и налоговые льготы, и льготное кредитование. Сейчас ставка по этой программе составляет от 4,3% до 5,4%. Для поддержки медицинских работников реализуется программа жилищных сертификатов номиналом 1 млн рублей, и надо отметить, что в нашей компании она пользуется большой популярностью и поддерживает спрос на наши лоты комфорт-класса», – подчеркнул коммерческий директор Ava Group Антон Любин.

Актуальны также программы господдержки специалистов бюджетной сферы – учителей, врачей. Помимо этого, действует военная ипотека.

Что еще предлагают застройщики?

Чтобы сохранить уровень спроса на жилье в своих проектах, помимо программ льготной ипотеки, застройщикам нужно внедрять и другие выгодные для клиентов предложения.

Среди них: предоставление дополнительных опций (в комплекте машиноместо/кладовка/отделка со скидкой), периоды скидок, приуроченные к датам и событиям, разные формы рассрочки, сниженные цены на определенные лоты.

 

«Подготовка индивидуальных дизайн-проектов для всех планировок квартир, разные цветовые гаммы и стили планировочных решений, закупка мебели и техники для застройщика происходит в больших масштабах. Закупая оптом стройматериалы, он экономит свои средства и может предложить их в качестве дополнительной опции своим клиентам. Это обойдется им дешевле, чем при самостоятельных закупках. Выгода очевидна», – считает риелтор Мария Каргальцева.

 

Приняты меры поддержки девелоперов

 

Мэр рассказал о поддержке стройотрасли

 

Москва переходит на отечественный софт