timelapse

Мягкая пересадка

Темы в материале

Городские власти намерены превратить создаваемые в Москве транспортные коридоры в центры притяжения девелоперской активности. Недвижимость будет концентрироваться преимущественно у станций метро, транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) и железнодорожных магистралей. По оценкам столичной администрации, возле этих инфраструктурных объектов может появиться более 25 млн кв. метров площадей.

Новую градостроительную стратегию городских властей обнародовал на форуме MREF-2012, состоявшемся на минувшей неделе, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин: «Исторически сложилось, что города развивались вдоль рек, которые были основными транспортными магистралями. Мы также будем концентрировать недвижимость вблизи создаваемых транспортных коридоров». По словам Марата Хуснуллина, «это фактически означает пересмотр Генерального плана развития Москвы».

Порядка 10 млн кв. метров недвижимости планируется соорудить близ станций метрополитена. До 2020 года в городе будет проложено 150 километров линий подземки, построено 72 станции и 15 депо. «Мы намерены повысить доходность метрополитена, который ежегодно субсидируется в размере 27 млрд рублей», - заявил руководитель строительного комплекса. Столичные власти рассматривают различные варианты сокращения дотаций подземке, включая увеличение объема расположенных возле нее коммерческих площадей, часть бюджетных поступлений от которых будет направляться на содержание метро.

Одним из первых таких проектов может стать станция «Ходынское поле», которая будет построена на Третьем пересадочном контуре. Компания «ИНГЕОКОМ» намерена возвести над станцией метрополитена торгово-развлекательный комплекс в виде самолета с эксплуатируемой кровлей. В нижней части ТРЦ инвестор собирается разместить стоянку на 1800 машин, а верхние уровни отдать под торговые площади, гостиницу и развлекательную зону. Ходынское поле было выбрано в качестве стартовой площадки не случайно: в отличие от других участков, где строительство приходится вести в условиях плотной застройки, на бывшем аэродроме практически нет обременений.

Аналитики Blackwood полагают, что инвестор сможет окупить вложения, построив более 215 тыс. кв. метров торговых площадей. «Себестоимость строительства торгово-развлекательного центра без стоимости земли, подключения к коммуникациям и архитектурных излишеств оценивается в 2 тыс. долларов за кв. метр. Правда, сложная архитектура может значительно повысить цену проекта», - отмечает глава департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.

На периферии у застройщиков появится возможность реализовать более масштабные проекты. В частности, в районе станции метро «Румянцево», которая будет служить продолжением Сокольнической линии, предполагается возвести одноименный бизнес-парк. «В общей сложности на этой территории, расположенной в километре от МКАД по Киевскому шоссе в Новомосковском округе, предусмотрено создание 1 млн кв. метров различных офисов, технопарков и складов», - рассказывает Марат Хуснуллин. Строительство комплекса позволит трудоустроить порядка 100 тыс. человек. «Построив в Румянцеве станцию подземки, мы решаем сразу две задачи: останавливаем жителей Подмосковья, которые движутся по Киевскому шоссе в сторону Москвы, и даем возможность москвичам добраться из центра города в бизнес-парк на метро», - отмечает руководитель стройкомплекса. В ближайших планах городских властей - возведение в Румянцеве ТПУ. Всего в Москве предполагается создать более 250 ТПУ, возле которых будет сосредоточено около 3,7 млн кв. метров недвижимости. «Обустройство большинства некапитальных объектов, плоскостных ТПУ, наведение там порядка, освобождение территорий от незаконной торговли должны быть в основном завершены в 2013 году», - говорит мэр столицы Сергей Собянин. Впоследствии ТПУ будут представлять собой капитальные сооружения.

Помимо обязательной функциональной части узла площадью от 5 тыс. до 30 тыс. кв. метров, которая включает в себя паркинг, разворотные площадки, перроны, стоянки такси, залы ожидания и продажи билетов, девелоперы смогут построить коммерческую инфраструктуру. «Она будет определяться исходя из пожеланий инвесторов и возможностей участка разместить такой объект», - рассуждает руководитель департамента транспорта Москвы Максим Ликсутов. По его словам, ограничений по сегментам коммерческой недвижимости не будет: «Если инвестор хочет построить магазины и офисы, пусть строит. Главное, чтобы он создал необходимую для пассажиров и общественного транспорта инфраструктуру ТПУ».

Сейчас идет проектирование 65 узлов, расположенных в самых загруженных местах с максимальным пассажиропотоком. Так, недавно НИиПИ Генплана подготовил документы, необходимые для градостроительного плана земельного участка под строительство ТПУ у станции метро «Выхино». «Проектировщики должны будут учесть основные зоны пересадочного узла: терминалы пассажирского наземного и скоростного внеуличного транспорта, зону парковки автомобилей, размещение других объектов», - рассказывают в префектуре Юго-Восточного административного округа. Участники рынка говорят, что пропускная способность «Выхино» составит 200 тыс. человек в сутки. «Такой трафик в сочетании с дефицитом концептуальных торговых площадей позволяет создать в комплексе ТПУ торгово-развлекательный объект площадью до 80 тыс. кв. метров», - убежден гендиректор RRG Денис Колокольников.

На роль одного из ключевых инвесторов ТПУ претендует ОАО «Российские железные дороги» (ОАО «РЖД»). «Изначально предполагалось, что мы займемся только теми ТПУ, которые имеют выход к железнодорожной инфраструктуре. Но властям понравилась наша работа на привокзальных площадях, и от жесткой привязки отказались», - говорит начальник сектора коммуникаций Дирекции железнодорожных вокзалов Дмитрий Писаренко. В 2012 году дирекции передали несколько площадок воз- ле станций подземки, которые никак не были связаны с железной дорогой. Сейчас, по словам представителя ОАО «РЖД», идет оформление договоров аренды земельных участков.

На первом этапе капитального строительства в составе ТПУ ОАО «РЖД» участвовать не планирует. Инвестор займется обустройством прилегающих территорий, ликвидацией несанкционированной торговли, рекламных конструкций и стихийных стоянок, а также созданием плоскостных перехватывающих парковок. «Первая фаза прибыли не принесет. Это имиджевый проект. Заработать можно будет только на организации перехватывающих паркингов, но тарифы будут не выше, чем в целом по городу», - отмечает Дмитрий Писаренко.

Однако в перспективе плоскостные ТПУ планируется заменить капитальными объектами с торговыми помещениями и предприятиями общепита. Арендные ставки на коммерческие помещения в минивокзале могут составлять 1 тыс. долларов за кв. метр в год, а оптимальная стоимость паркинга для автомобилистов - 50 руб. в час. «ТПУ в таких ходовых местах, как станции метро - с высоким потоком пассажиров и автомобилистов, - окупят себя через 7-8 лет», - полагает управляющий директор Blackwood Михаил Гец.

Несколько крупных ТПУ и остановочных пунктов предполагается соорудить на Малом кольце железной дороги (МКЖД), вдоль которого также будут концентрироваться объекты недвижимости. По оценке городских властей, близ МКЖД может появиться порядка 10-12 млн кв. метров новых площадей. «Мы фактически договорились с ОАО «РЖД» о строительстве 220 км путей скоростного транспорта. На сегодняшний день фактически завершена планировка 54 км путей МКЖД, которые, как известно, будут приспособлены для пассажирских перевозок», - говорит Марат Хуснуллин.